樓市調控新“國五條”出臺后，部分城市二手房市場(chǎng)交易迅速升溫。分析人士認為，未來(lái)各地出臺的房地產(chǎn)調控細則在持續抑制投機的同時(shí)，也將在引導預期、降低交易成本、擴大住房保障范圍等方面注重對剛需的保護，從而穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢。
　　信貸與稅收政策向來(lái)是樓市調控的“利器”，在抑制樓市“虛火”方面起到重要作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)遠健康發(fā)展而言，差別化的信貸和稅收政策無(wú)疑是抑制投機、保護剛需的必要手段。但在一個(gè)供不應求的市場(chǎng)中，以增加交易成本的方式推出樓市調控手段，往往最終將成本轉嫁到購房者身上。目前，限購措施已將大部分投機投資需求擠出，作為市場(chǎng)主力軍的剛需容易成為“受傷者”。
　　但此次調控情況有所不同，各地可能更加注重綜合運用多種手段實(shí)現對剛需的保護和差別化對待。地方政府已經(jīng)認識到，如果房地產(chǎn)調控對剛需和投機“一刀切”，那么市場(chǎng)在經(jīng)歷短期爆棚之后，必然迎來(lái)交易冰點(diǎn)。這不僅會(huì )造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng)，波及房地產(chǎn)及其上下游數十個(gè)產(chǎn)業(yè)，也會(huì )影響經(jīng)濟形勢和資本市場(chǎng)的穩定，不利于城鎮化推進(jìn)。鑒于此，各地在落實(shí)調控細則的過(guò)程中，將針對剛性需求的特征，結合當地的市場(chǎng)實(shí)際，給予一定程度的保護。
　　第一，對于二手房交易個(gè)人所得稅按差價(jià)的20%征收，各地有望劃定免征門(mén)檻。不妨保留“居住滿(mǎn)5年且為唯一自住房產(chǎn)出售”的免征條件，同時(shí)參照房屋的售價(jià)、面積、購買(mǎi)年限等因素，設定免征門(mén)檻。
　　第二，在核算家庭購房套數時(shí)，有望以“認房不認貸”作為標準。當前不少地方在界定二套房時(shí)，實(shí)施“認房又認貸”的標準，只要此前有過(guò)購房和貸款記錄，再次購房時(shí)便算做二套房。對于以舊換新、以小換大的改善型購房者來(lái)說(shuō)，將大大提高購房成本。為保護上述購房群體，可將標準調整為“認房不認貸”，即在購買(mǎi)新房之前，只要將家庭名下的房產(chǎn)出售，仍可享受首套房政策。
　　第三，保障房的覆蓋范圍有望適當擴大。目前僅有公租房一定程度上向外地戶(hù)籍者開(kāi)放，其余的保障房品種仍將戶(hù)籍作為門(mén)檻，這顯然不利于城市之間、城鄉之間的人口流動(dòng)，影響城鎮化推進(jìn)�？蛇m當突破戶(hù)籍門(mén)檻，擴大保障房的覆蓋范圍，同時(shí)建立健全保障房的準入和退出制度，將更多的低收入群體納入保障。
　　最后，完善個(gè)人住房信息系統，盡快聯(lián)網(wǎng)和投入使用。個(gè)人住房信息系統可使個(gè)人房屋信息更加明晰，有助于認定購房者資格，并對不同類(lèi)型的需求實(shí)施差別化管理。
　　我國現階段雖然部分區域存在房屋消化的壓力，但住房供需總體形勢仍相對緊張。在這個(gè)過(guò)程中，合理引導剛需釋放無(wú)疑是避免市場(chǎng)大幅波動(dòng)的重要措施。供應端的強化同樣不能放松。諸多房地產(chǎn)調控手段的要義集中體現在增加供應和抑制需求兩個(gè)方面。與增加供應相比，抑制需求起到的短期作用更明顯，因此也更多被運用，但增加供應才是根本之道。為此，在土地供應和開(kāi)發(fā)、房屋銷(xiāo)售、存量房釋放等環(huán)節的相關(guān)政策要繼續強化執行。
　　從行業(yè)發(fā)展的角度而言，要建立一個(gè)相對健康和完善的供應結構，需實(shí)現以普通住房為主、多個(gè)供應層級并存。對于剛需的支持將給許多中小開(kāi)發(fā)商帶來(lái)生存和發(fā)展空間，有助于遏制購地、開(kāi)發(fā)環(huán)節的投機傾向，倒逼供應結構合理化。