“房叔”、“房姐”們隨著(zhù)多套房產(chǎn)信息的曝光，應聲而倒；在國務(wù)院剛剛公布的機構改革方案中，“建立不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度”、“為預防和懲治腐敗夯實(shí)基礎”的提法，更讓人對“房產(chǎn)反腐”充滿(mǎn)了期待。畢竟，精確的房產(chǎn)信息遠比似是而非的“鑒表”、內斗牽出的“發(fā)票”，更加犀利有效。
　　不過(guò)，研究者提醒我們：這項市場(chǎng)經(jīng)濟的基本制度，最主要的功能是保護人們的合法財產(chǎn)權和交易安全。反腐，只是制度完善之后的衍生便利，“過(guò)度強調‘反腐’功能，可能兩樣都做不好�！�

　　現狀

　　在國務(wù)院機構改革方案中，我國擬建立“不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度”的信息格外引人注目。普通網(wǎng)友們討論最熱烈的，莫過(guò)于這項制度能在多大程度上打擊“龔愛(ài)愛(ài)”們，而長(cháng)期研究這項制度建設的學(xué)者則強調，這是一項和每個(gè)人的切身利益都息息相關(guān)的市場(chǎng)經(jīng)濟“基礎設施”。那么，這項基本經(jīng)濟制度對我們的生活，究竟有什么樣的作用？如果它是“基礎設施”，為什么又遲遲未能建立？

　　“登記機構不統一，是目前登記制度的最大缺陷”

　　首先我們要弄清楚不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要功能是什么，為什么要搞這樣一個(gè)制度？
　　對于動(dòng)產(chǎn)，我們可以用占有的方式來(lái)展現權利，比如你說(shuō)這個(gè)手機是你的，因為你控制它。但不動(dòng)產(chǎn)不同，土地和房屋，是兩類(lèi)最重要也是最常見(jiàn)的不動(dòng)產(chǎn)。這兩者的權利狀態(tài)很復雜，有所有權人——比如我們的城市土地歸國家所有，有建設用地使用權人，還有抵押權人等；不能說(shuō)你住在這個(gè)房子里或者你站在這塊地上，它就是屬于你的，必須通過(guò)登記簿把這種權利狀態(tài)展現出來(lái)。
　　別人要買(mǎi)你的房子，他怎么確定這個(gè)房子是你的？就是看登記簿，登記簿是最可靠的，比權屬證書(shū)更可靠，因為后者可以偽造。所以，登記制度對于保護權利人的權利、保障交易的安全非常重要，還能提高交易的效率——這就是它最主要的功能。
　　《物權法》對統一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有專(zhuān)門(mén)的規定，但《物權法》實(shí)施已經(jīng)將近6年，統一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度卻出不來(lái)。一個(gè)主要原因就是我們的土地和房屋一直是由國土和房管部門(mén)分別來(lái)負責管理和登記。
　　登記機構不統一，是目前登記制度的最大缺陷，不僅土地和房屋分別是兩家，還有諸如農村土地要到農業(yè)部門(mén)登記，海域使用權要到海洋管理部門(mén)等。而且，每個(gè)登記機構都有不同的登記程序，非常麻煩。在很多地方，賣(mài)房子要辦兩次登記，不僅要到房屋管理機構辦理房屋的過(guò)戶(hù)登記，還要到國土部門(mén)去辦理國有土地使用權的登記。
　　機構不同，程序不同，要求的登記材料也不統一，不僅加大了交易成本，而且會(huì )在銜接上出現巨大的法律風(fēng)險。按照我們現在的法律規定，你抵押房子，地也必須抵押，同樣，你抵押地，房子也必須抵押。但土地和房屋是獨立的不動(dòng)產(chǎn)，又在不同的機構登記，會(huì )導致有些人把土地抵押一個(gè)機構，把房子抵押給另一個(gè)機構，兩個(gè)機構之間的信息不溝通，就會(huì )出現房地分別抵押的問(wèn)題。

　　“在北京買(mǎi)房子，

　　跟在陜西一個(gè)縣城買(mǎi)房子，要求的材料和程序應當是一樣的”

　　為什么統一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度難以建立？結合目前住房信息聯(lián)網(wǎng)的情況來(lái)看，單就城市而言，很多中小城市本身的信息化工作還沒(méi)有完成，甚至還沒(méi)有建立起電子化的管理，大量的信息是紙質(zhì)的，怎么聯(lián)網(wǎng)呢？
　　就算是幾十個(gè)大城市，信息化工作雖然完成了，但也存在一個(gè)大問(wèn)題，就是各地在發(fā)展房地產(chǎn)信息系統的時(shí)候，是各自發(fā)展，他們的信息系統是不同的，里面設計的數據參數也不一樣。我以前調研的時(shí)候見(jiàn)過(guò)一些，很亂，你設置32個(gè)項，他設置10個(gè)項，而聯(lián)網(wǎng)的話(huà)，必須做到信息數據的標準都是統一的。
　　另外，各個(gè)地方自己也有幾個(gè)系統，比如登記是一個(gè)系統，商品房銷(xiāo)售是另一個(gè)系統，這些系統之間怎么整合？
　　從國外的情況來(lái)看，登記制度通常都是統一的。比如德國，雖然是一個(gè)聯(lián)邦制國家，但登記也是統一的，不是各搞各的，因為這是一項全國性的制度。也就是說(shuō)，我在北京買(mǎi)房子，跟我在陜西一個(gè)縣城買(mǎi)房子，要求的材料和程序應該是一樣的，適用統一的程序；不能說(shuō)，我在這里買(mǎi)房子提交的材料是10個(gè)，到那里就是15個(gè)。

　　未來(lái)

　　原定去年6月30日實(shí)現的全國40個(gè)重點(diǎn)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，在逾期8個(gè)月后，最近才由住建部宣布完成。住建部部長(cháng)姜偉新表示，住房信息聯(lián)網(wǎng)系統有相當的難度，但要繼續努力把它建立起來(lái)。
　　那么，更為復雜的“統一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度”，將如何推進(jìn)？在理想狀態(tài)下，這項制度將如何改變我們的經(jīng)濟生活？

　　“先解決立法問(wèn)題，再設立統一的登記機構”

　　之所以出現前面所說(shuō)的這些情況，主要是因為我們現在沒(méi)有全國統一的登記法或者條例，主要的一個(gè)規范是住建部的《房屋登記辦法》，但它只是一個(gè)部門(mén)規章。部門(mén)規章的效力從《立法法》上講，是低于地方法規的。比如上海，就自己搞了一個(gè)上海市房屋登記條例，住建部要求辦在建工程抵押，辦抵押登記，上海就是做預告登記，全國各地，五花八門(mén)。
　　所以，要推進(jìn)統一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，首先要解決立法問(wèn)題，盡快推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記法或條例的制定。在我們這樣一個(gè)大國，必須要通過(guò)立法，把最基本的規則和制度定下來(lái)。當然，各地也不能說(shuō)沒(méi)有自由的空間，不同的地方可以有自己的實(shí)施辦法，但是大的東西必須統一。
　　接下來(lái)，再研究怎么設立統一的登記機構，把登記本身的功能和附加的行政功能分離開(kāi)。我個(gè)人的看法，可以把國土和住建部門(mén)登記的功能抽出來(lái)，建立一個(gè)國家層面的登記機構。這樣一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟基本制度的部門(mén)，應當像國稅、海關(guān)一樣，是直管的，不能交給各地�，F在登記制度受地方干預很大，我曾經(jīng)到一個(gè)南方城市調研，開(kāi)發(fā)商亂搞，很多東西都不符合要求，登記機構說(shuō)這個(gè)沒(méi)辦法登記，老百姓就到政府去鬧，結果市長(cháng)說(shuō)，這不就是發(fā)個(gè)證嗎？趕緊去給他登。在這種情況下，登記制度的基本功能根本發(fā)揮不了。

　　“理想狀態(tài)下，在一個(gè)機構可以了解到所有的不動(dòng)產(chǎn)權利狀態(tài)”

　　統一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，第一步是合并地和房，但不動(dòng)產(chǎn)又不限于地和房�，F在比較重要的不動(dòng)產(chǎn)權利，在城市是建設用地使用權和房屋所有權，在農村還有土地承包經(jīng)營(yíng)權以及海域使用權、探礦權、采礦權等，這些都可以統一到一個(gè)機構來(lái)。理想狀態(tài)下，在一個(gè)機構就可以了解到所有的不動(dòng)產(chǎn)權利狀態(tài)。
　　比如一個(gè)企業(yè)，地在北京，海域使用權在深圳，采礦權在新疆，要把這些整體打包抵押，現在需要到每一個(gè)部門(mén)去辦一遍登記，非常辛苦；但將來(lái)到一個(gè)機構就可以辦好。同樣，和它做交易的人或者提供貸款的銀行，要查他的資信，對于不動(dòng)產(chǎn)這一塊，只要拿到授權，到“不動(dòng)產(chǎn)登記局”去查就可以了。
　　所以說(shuō)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟最基本的一項制度，跟我們每一個(gè)人的切身利益都是息息相關(guān)的。
　　登記制度除了主要的民事功能之外，還有很多附加的行政功能。比如稅收，我們現在的房屋交易契稅就是要通過(guò)過(guò)戶(hù)時(shí)的登記才收得上來(lái)，不然可能很少有人會(huì )主動(dòng)去繳。
　　登記的另一個(gè)作用是保證規劃。我們現在違反規劃的情況特別普遍，比如開(kāi)發(fā)商蓋房子之前規劃好了是20層，但他非要建25層，容積率原來(lái)是3，后來(lái)變成4，買(mǎi)房的人就會(huì )打官司。那么，改變規劃以后怎么辦？這個(gè)時(shí)候也要靠登記來(lái)“卡”他，因為他擅自改變規劃，就是非法建筑，不能辦理登記，也就沒(méi)辦法交易�，F在房?jì)r(jià)一直在漲，老百姓想買(mǎi)房子，所以不打官司；但將來(lái)一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)變差了，糾紛就會(huì )變多。所以，應當在現在市場(chǎng)情況好的時(shí)候把這項工作做好，將來(lái)才不會(huì )被動(dòng)。

　　受訪(fǎng)人：程嘯

　�。ㄇ迦A大學(xué)法學(xué)院副教授，住建部《房屋登記辦法》主要起草人，著(zhù)有《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》）

　　較真

　　“像龔愛(ài)愛(ài)那樣，

　　有不止一份戶(hù)籍資料，

　　登記機構是查不出來(lái)的”

　　不動(dòng)產(chǎn)登記制度確實(shí)可以為“反腐”提供便利，但如果大家希望為了“反腐”而搞登記，那很可能反腐不成，登記制度也完善不了。因為我們的登記制度正在完善中，現在有些地方已經(jīng)出現了一些情況，很多人不去進(jìn)行登記了。
　　登記制度是通過(guò)民事后果變相強制，就是說(shuō)你不進(jìn)行登記的話(huà)，很難交易，很難抵押和轉讓。所以大家都是在變更產(chǎn)權的時(shí)候去登記，那么如果我不交易呢？開(kāi)發(fā)商新建的商品房，賣(mài)給我之后，我不辦登記，唯一的后果就是我將來(lái)想賣(mài)這個(gè)房子的時(shí)候，賣(mài)不出去。對“貪官”來(lái)說(shuō)，他暫時(shí)不辦，你奈他何？
　　登記主要依賴(lài)于身份證制度，像龔愛(ài)愛(ài)那樣，有不止一份戶(hù)籍資料，并且提交的身份資料都是“真”的，那么登記機構是查不出來(lái)的。所以，“反腐”不要單純指望不動(dòng)產(chǎn)登記，這項制度需要其他很多制度的共同完善才能發(fā)揮作用。

　　不能把普通老百姓的隱私作為反腐的“陪綁”

　　房產(chǎn)信息的“查詢(xún)”功能在“反腐”中確實(shí)在用。很多登記機構都設置了查詢(xún)功能，但是很慎用。一般來(lái)講，只有紀委和公檢法才可以用，否則對個(gè)人信息是個(gè)很大的傷害�！段餀喾ā芬裁鞔_規定了，查詢(xún)必須是權利人和利害關(guān)系人。
　　理論上，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，加上你的負債能表明你的財務(wù)狀況。但是不是要把這些信息全面整合呢？這里有一個(gè)問(wèn)題：當有一個(gè)部門(mén)可以掌握所有個(gè)人信息的時(shí)候，其實(shí)也很可怕。信息就是權力。我不說(shuō)你會(huì )不會(huì )濫用這些信息，最簡(jiǎn)單的，你有沒(méi)有能力保護好這些信息？我們現在個(gè)人數據信息泄露的情況很?chē)乐�，如果大量的信息掌握在一個(gè)機構，怎么保護？
　　實(shí)際上只要在得到授權之后，能在各個(gè)機構便捷地查詢(xún)到，恐怕沒(méi)有必要把這些信息都匯總到一個(gè)部門(mén)。有學(xué)者提出，不能把普通老百姓的隱私作為反腐的“陪綁”——這一點(diǎn)我很贊同。