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■根據目前的政策，對個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。專(zhuān)家建議，應盡早明晰20%個(gè)稅政策的實(shí)施細則，繼續執行乃至細化這一個(gè)稅優(yōu)惠政策，以體現對改善型需求的支持甚至鼓勵
陷入尷尬
近六成網(wǎng)友表示自己屬于改善型需求，但因為稅費轉嫁將推遲購房計劃
這些天，一些想換房改善居住條件的人們陷入了尷尬。
眼看著(zhù)孩子再過(guò)個(gè)把月就要出生，北京的崔先生急著(zhù)把現在住的這套不到60平方米的一居室換成兩居，否則父母來(lái)照顧妻子和孩子都沒(méi)地方住。2月下旬，崔先生看好了一套二手房，正在討價(jià)還價(jià)期間，3月初出臺的樓市調控新政，要求二手房交易嚴格按差額的20%計征個(gè)人所得稅。而北京這樣的熱點(diǎn)城市，甚至有可能進(jìn)一步提高二套房貸的首付比例和貸款利率。崔先生算了一下，僅按新政繳個(gè)稅這一項，不到200萬(wàn)元的這套房子，將比原來(lái)按1%征稅多繳大約26萬(wàn)元。
盡管個(gè)人所得稅應該對賣(mài)房人征收，但在北京這樣的賣(mài)方市場(chǎng)上，房主一般都不承擔任何稅費，所以如果執行新政，這多出來(lái)的26萬(wàn)元稅都得崔先生負擔。趁著(zhù)北京市相關(guān)執行細則還沒(méi)出臺，崔先生不再討價(jià)還價(jià)，趕緊簽了合同。
辦完各種手續，來(lái)到房產(chǎn)過(guò)戶(hù)大廳，看到人山人海的火爆場(chǎng)面，崔先生才知道最近有很多人和他一樣尷尬。人們擔心新政執行后會(huì )大幅增加購買(mǎi)二手房的稅費成本，所以都來(lái)?yè)尨钸^(guò)戶(hù)“末班車(chē)”。
不僅在北京，新政出臺后半個(gè)月內，各地房產(chǎn)過(guò)戶(hù)中心都出現了人滿(mǎn)為患的過(guò)戶(hù)潮。
某房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站調查顯示，七成以上網(wǎng)友表示調控新政中關(guān)于“二手房過(guò)戶(hù)嚴格征收20%個(gè)稅”的政策對自己影響最大；超過(guò)八成的網(wǎng)友認為增加的個(gè)稅成本會(huì )轉嫁到購房者身上；更有近六成網(wǎng)友表示自己屬于賣(mài)舊買(mǎi)新的改善型需求，但因為新政出臺將推遲購房計劃。
住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，新政會(huì )不會(huì )“誤傷”改善型需求，主要取決于當地市場(chǎng)的供求關(guān)系。當供應短缺時(shí)，一般由賣(mài)方?jīng)Q定價(jià)格，稅負較易轉嫁，相反則難以轉嫁。目前，我國絕大部分城市的房產(chǎn)交易仍以新房交易為主，且新房供應量充足，二手房市場(chǎng)規模較小，轉嫁的風(fēng)險有限。但在一線(xiàn)城市，二手房的規模與新房相當，且由于城市規模大，二手房所處的地段優(yōu)越，供給有剛性，所以就相對容易轉嫁。
“目前我國改善型需求量還很大，加稅的政策對這種需求一定會(huì )有影響�！鼻睾绫硎�。
難以區分
在現實(shí)操作和相關(guān)政策中，投資投機和改善型需求沒(méi)有得到明顯的差別對待
近年來(lái)，“鼓勵剛性購房需求，抑制不合理住房需求”一直是樓市調控政策的主線(xiàn)。隨著(zhù)調控不斷從緊，投資投機型購房需求逐步得到有效遏制，成效不斷顯現。但在這個(gè)過(guò)程中，一些改善型購房需求也不可避免地遭到了“誤傷”。如營(yíng)業(yè)稅、限購、個(gè)人所得稅等政策，有的政策讓想改善的人買(mǎi)不了房，有的則由于稅費增加，讓想改善的家庭買(mǎi)不起房。
“中央提出要讓人民擁有更舒適的住房，住房條件不斷改善才能實(shí)現這一目標�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一表示，和首次購買(mǎi)住房一樣，賣(mài)舊買(mǎi)新、賣(mài)小買(mǎi)大的改善型購房需求也屬于剛性需求，應該予以鼓勵和支持。改善型需求對房地產(chǎn)業(yè)轉型升級、進(jìn)一步提升品質(zhì)也至關(guān)重要。
在去年底舉行的住房和城鄉建設部工作會(huì )議上，住建部部長(cháng)姜偉新表示，2013年將繼續堅決抑制投機、投資型住房需求，支持合理自住和改善型需求。但在現實(shí)操作和相關(guān)政策中，投資投機和改善型需求卻沒(méi)有得到明顯的差別對待。
“因為住房具有自住和投資的雙重屬性，所以很難有效區分改善型需求和投資型需求。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，要達到抑制投資投機型需求的目的，出臺任何政策都很難做到十全十美�！鼻迦A大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉說(shuō)，從目前的政策取向來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)還是支持基本住房需求、首次購房需求，這是“住有所居”目標能否實(shí)現的關(guān)鍵。
劉洪玉認為，對于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，當前政策取向保持中性甚至短期內不鼓勵，這是從當前住房市場(chǎng)供求現狀出發(fā)的。在城鎮化快速發(fā)展的背景下，尤其在熱點(diǎn)城市，住房供不應求的局面還將持續，全面鼓勵改善型需求有可能加劇供求緊張。但從全面建成小康社會(huì )的中長(cháng)期發(fā)展目標要求來(lái)看，將來(lái)肯定要對改善型需求采取支持性政策。
“當然，如果將投資型購房定義為購買(mǎi)住房后用于出租，我覺(jué)得政策也應該保持中性，因為這種投資形成了租賃市場(chǎng)上的住房供給，有利于發(fā)展租賃市場(chǎng)。住房市場(chǎng)上真正需要打擊和遏制的，是投機型購房，即購房的目的既不是自住、也不是出租，而是長(cháng)期閑置、等待升值后轉售牟利。這種投機型購房既推高了房?jì)r(jià)，又造成了寶貴住房資源的浪費，是應該重點(diǎn)打擊的對象�！眲⒑橛裾f(shuō)。
疏堵結合
專(zhuān)家認為，對首次購房者和改善型購房者應該實(shí)行“定向寬松”
針對調控新政可能誤傷改善型需求的情況，財政部財科所所長(cháng)賈康認為，20%個(gè)稅政策的實(shí)施細則應盡早清晰化。對首次購房者和改善型購房者應該實(shí)行“定向寬松”，不同城市在具體實(shí)施時(shí)應附加上不同政策，避免在樓市調控中“誤傷”改善型需求。
實(shí)際上，現行的個(gè)稅政策，本身就有相關(guān)的優(yōu)惠。據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張旭介紹，根據目前的政策，對個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅�！耙话銇�(lái)說(shuō)，出售5年以上的唯一住房，應該需要再買(mǎi)更好的房子，是比較典型的改善型需求，政策是有優(yōu)惠的�！�
秦虹認為，這一政策應該繼續堅持執行，切實(shí)達到對投機性需求進(jìn)行抑制，對合理的住房需求給予支持的政策目的。
業(yè)內人士認為，現行的稅收優(yōu)惠政策還有進(jìn)一步細化的空間。比如現在規定滿(mǎn)5年的唯一住房可以免征個(gè)稅，相應的，滿(mǎn)4年或3年的唯一住房，可以考慮適當降低稅率，以體現對改善型需求的支持甚至鼓勵。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘建議，針對不同的需求，調控政策還應更加細化。比如對于首次購房和首次換房的自住需求要鼓勵；對于投資購房用于出租的“他住需求”要允許，不是抑制；對于純投機需求要堅決予以抑制。采取的調節手段應以經(jīng)濟手段為主，限購之類(lèi)的行政手段為輔。這樣，才能發(fā)現真實(shí)的需求，也才能使供給有的放矢，逐步實(shí)現供求的平衡。
按照這種思路，區分合理改善與投資投機，增加持有環(huán)節的稅收被認為是更有可能奏效的手段。朱中一表示，對持有多套房且不對外出租的購房者征收持有稅，將更加有效地抑制投資投機，而對始終只有一套房的改善型需求影響較小。與此同時(shí)，要考慮適度降低交易環(huán)節的稅費，促進(jìn)多余的房源流入市場(chǎng)，也能降低想改善居住條件的家庭的換房門(mén)檻。
“總的來(lái)講，對改善型需求，僅靠‘堵’不是長(cháng)久辦法，整體設計、系統改革、‘疏’‘堵’結合才能解決涉及面廣、復雜程度高的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題�！鼻睾绫硎�。