就在各地“掐點(diǎn)”公布樓市調控細則的第二天，A股地產(chǎn)股逆勢上漲1.32%。市場(chǎng)對此輪樓市調控的態(tài)度由此可見(jiàn)一斑。嚴厲的“國五條”細則為何未能打擊地產(chǎn)板塊？近日集中發(fā)布的各地樓市細則或能說(shuō)明此問(wèn)題。記者細研這些“精簡(jiǎn)”的細則發(fā)現：多數城市未提個(gè)稅方案；二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅空間或近10%。另外，各地趕在大限最后一天公布細則，側面說(shuō)明了地方阻力之大。
2月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》，要求各直轄市、計劃單列市和省會(huì )城市（除拉薩外），要按照保持房?jì)r(jià)基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房）價(jià)格控制目標，并于一季度向社會(huì )公布。又因為“國五條”細則中明確提出嚴格征收房地產(chǎn)交易環(huán)節的20%個(gè)人所得稅，以及可適時(shí)提高二套房貸款門(mén)檻等，市場(chǎng)對地方政府一并公布上述原則的操作方案寄予厚望。
細則出臺 杭州等地逾期一天公布
然而，在2月底至3月29日，沒(méi)有一個(gè)地方政府出臺相關(guān)細則。直到3月30日，北京、上海、重慶率先行動(dòng)，公布了房?jì)r(jià)調控目標及相關(guān)細則。第二天，即一季度最后一天，深圳、廣州、天津、大連、濟南、貴陽(yáng)、合肥、廈門(mén)、南寧、南京、武漢、昆明、石家莊、青島、鄭州和成都等16個(gè)城市陸續公布細則。其中，南京細則以140余字的最少字數被市場(chǎng)稱(chēng)為最簡(jiǎn)潔范本。
4月1日，杭州、哈爾濱、�？诘鹊赜馄谝惶斐雠_細則。杭州住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站頭條發(fā)布《2013年度我市新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標》，正文僅64個(gè)字，再次刷新最少字數紀錄。內容為：經(jīng)市政府同意，2013年度我市新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標為：全市新建商品住房?jì)r(jià)格增幅低于本市城鎮居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。
實(shí)際上，杭州這一表述代表了除京滬兩地外，絕大多數地方政府的房?jì)r(jià)調控目標�！昂�2011年那輪房?jì)r(jià)調控目標不同，這次表述是扣除了CPI上漲因素，所以加了個(gè)‘實(shí)際’增幅字樣�！币拙又袊治鰩熝ㄐ劢榻B說(shuō)。
盡管口徑有所收緊，但根據國家統計局數據，2012年城鎮居民人均可支配收入名義同比增長(cháng)12.6%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(cháng)9.6%。也就是說(shuō)，如果各地今年房?jì)r(jià)漲幅參考這一指標，意味著(zhù)房?jì)r(jià)年度增長(cháng)接近10%。
對此，華中地區某大型房地產(chǎn)企業(yè)高層認為，這次調控主要針對一線(xiàn)城市和房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市。對于房地產(chǎn)尚屬存貨消化期的二三線(xiàn)城市，中央是支持其發(fā)展的�！拔覀冞@里目前房?jì)r(jià)5000元左右，供給非常充足。房?jì)r(jià)上漲10%應該是合理發(fā)展�！�
細看國務(wù)院通知精神，也確有類(lèi)似表述�！锻ㄖ贩Q(chēng)，“對存在住房供過(guò)于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場(chǎng)穩定�！被谶@一原則，�？诘瘸鞘杏馄诠純r(jià)格調控目標，以及杭州等地以64字之文簡(jiǎn)要回應中央調控，或許也在允許范圍之內。
根據國家統計局公布的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數，2月份，杭州新建商品住宅價(jià)格仍同比跌5.5%，�？诘�0.1%，青島跌1%，溫州跌10.7%。
不過(guò)，值得注意的是，一些房?jì)r(jià)本就上漲明顯的城市，也一并將房?jì)r(jià)控制口徑定位為“不高于城鎮居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”，就顯得有些牽強。
根據國家統計局數據，2月，廣州、深圳、南京、福州、廈門(mén)5個(gè)城市的新建商品住宅同比漲幅分別為8.2%、5.8%、5.3%、4.4%，均高于上海4.1%的同比增幅。但從5個(gè)城市公布的房?jì)r(jià)調控目標來(lái)看，除福州未有公開(kāi)可查文件外，其余4個(gè)城市均以“低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅”來(lái)界定。若按去年江蘇人均可支配收入12.7%的增幅標準來(lái)看，南京今年房?jì)r(jià)漲幅仍可能達到10%左右。
京滬樣本 行政性限價(jià)或成殺手锏
相比之下，北京上海兩地細則確有明顯不同于其他地方的嚴格之處。在房?jì)r(jià)調控目標上，北京的表述是“全市新建商品住房?jì)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理�！鄙虾５谋硎鍪恰氨３址�?jì)r(jià)基本穩定”。
“‘基本穩定’一詞是北京等地方政府在細則調研階段提出的說(shuō)法，那時(shí)候住建部等中央部門(mén)對這種表述是不認可的，希望地方提出更明確的數字化說(shuō)法。但從結果來(lái)看，地方的態(tài)度被采納了�！币晃唤咏本┓课葜鞴懿块T(mén)人士稱(chēng)。
除了基本穩定外，北京的一大亮點(diǎn)是把限價(jià)擴展到自住和改善型商品房。知情人士透露，北京官方態(tài)度是，在強大的行政力量下，今年剛需房的房?jì)r(jià)一定會(huì )降。在此前提下，盡管高檔房還會(huì )有一些漲幅，但平均下來(lái)，可保北京房?jì)r(jià)全年平穩。而這種做法，旨在為全國提供示范效應。在房?jì)r(jià)出現反彈的時(shí)候，各地政府可效仿北京，以行政限價(jià)方式強行平抑價(jià)格。
類(lèi)似的表述在上海細則也可見(jiàn)端倪。根據上海細則，“對預銷(xiāo)售方案報價(jià)過(guò)高且不接受房屋管理部門(mén)管理指導的，可暫不予受理銷(xiāo)售方案備案、暫不核發(fā)預售許可證。對擅自超過(guò)備案價(jià)格銷(xiāo)售的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施�！�
細則有別 多地細則未提20%個(gè)稅
綜觀(guān)20多個(gè)地方細則，除了北京、上海、廣州、天津、重慶五個(gè)城市外，其他所有城市（包括深圳）均未提及20%個(gè)稅問(wèn)題，后者因最有可能帶來(lái)商品房銷(xiāo)售短期大幅回落，進(jìn)而撼動(dòng)房?jì)r(jià)，被視為“國五條”最大殺手锏。
根據北京、上海、天津等地口徑，“對個(gè)人轉讓住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按照個(gè)人轉讓住房所得的20%計征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個(gè)人所得稅。對個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個(gè)人所得稅�！边@一表述在市場(chǎng)人士看來(lái)并未嚴于預期。另外，截至發(fā)稿時(shí)，北京、上海等地個(gè)稅征收辦法仍未采用新政。深圳等未提及20%個(gè)稅的城市，更一如既往地延用老的征收辦法（即按成交額的1%至2%征收）。
“也許各地還在等待國稅總局的指導意見(jiàn)出臺。接下來(lái)，各地如何執行個(gè)稅征收辦法以及二套房的信貸政策的調整，將是樓市新的看點(diǎn)。并有可能實(shí)質(zhì)性影響地產(chǎn)股的走向�！毖ㄐ郾硎�。