“滿(mǎn)5年”、“唯一住房”、“免稅房”……在北京“國五條”細則出臺后，房產(chǎn)中介云集的崇文門(mén)西花市大街上，我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)、麥田房產(chǎn)等多家中介公司門(mén)店已經(jīng)清空了櫥窗里一直掛著(zhù)的低價(jià)房源，取而代之的則是一塊塊臨時(shí)展板，展示著(zhù)店里為數不多的免個(gè)稅房源。記者昨日調查發(fā)現，盡管本周二手房交易急速降溫，但仍不乏有中介逆市開(kāi)新店，以圖在免稅房源相對集中的“免稅區”爭奪相對稀缺的免稅房源。
“免稅房”廣告信息被置頂
“哥，您想看什么樣的房子？”昨日中午，記者以購房人身份邁進(jìn)麥田房產(chǎn)西花市店的大門(mén)，經(jīng)紀人李先生先是一愣，馬上迎了過(guò)來(lái)。和記者之前看過(guò)的多家中介門(mén)店如出一轍，這里也是門(mén)可羅雀，以至于門(mén)店一進(jìn)門(mén)的前臺處，只留下李先生一人“值班”。
當得知記者具備購房資格后，李先生突然來(lái)了精神�！拔覀兊昀镎糜袔滋住疂M(mǎn)五年唯一’房，您要想看房，咱馬上就能看�！彼f(shuō)，由于北京“國五條”細則中明確提及交易已滿(mǎn)五年且是家庭唯一住房的房屋再上市時(shí)，可免征占到房屋升值額20%的個(gè)人所得稅，3月份就已開(kāi)始走俏的“免稅房”，儼然成了各家中介的“心頭肉”。
這家門(mén)店展示的二手房房源廣告，均是用黑色墨水打印的A4紙�！霸瓉�(lái)的低價(jià)老房源很多都需要繳納個(gè)稅，店里現在主推‘免稅房’�！崩钕壬忉屨f(shuō)，為了讓購房人更加了解形勢，店里還專(zhuān)門(mén)把每套房源受新政影響的級別標注在廣告里。具體來(lái)說(shuō)，主要分為三類(lèi)，一類(lèi)是嚴重受到新政影響，需要繳納20%個(gè)稅的房源，其櫥窗廣告位已經(jīng)被經(jīng)紀人“置底”；第二類(lèi)是完全不受新政影響的“免稅房”，即“滿(mǎn)五年唯一”房，其廣告位已經(jīng)被“置頂”；還有一類(lèi)屬于被評估為“受影響不大”的房源，此類(lèi)房源交易時(shí)需要繳納個(gè)稅，但由于其房屋增值額較少，所需繳納的個(gè)稅數額并不高，所以此類(lèi)房源在展板上的廣告位緊隨“免稅房”。
中介開(kāi)新店搶免稅房源
“北京的‘國五條’才執行三天，就有中介關(guān)門(mén)了？”在西花市大街西頭，一家品牌中介門(mén)店已是人去屋空，孤零零地留下一個(gè)淺色LOGO，引得路人頻頻側目。昨日下午，記者看到店里不時(shí)有裝修工人進(jìn)出，仔細一打聽(tīng)，才知道這里其實(shí)是一家中介公司即將開(kāi)業(yè)的新門(mén)店——不足百米的馬路兩側，三家底商都掛著(zhù)同樣的LOGO。
“國五條”剛剛在京落地，二手房市場(chǎng)重回觀(guān)望期在所難免，為何仍有中介公司逆市開(kāi)新店？一家中介公司內部人士表示，一些中介公司已在年初確定今年擴張開(kāi)店的計劃，加之樓市新政執行后，“免稅房”房源更加稀缺，促使其加快了搶占市場(chǎng)份額的腳步。同時(shí)，為了刺激交易業(yè)績(jì)，一些經(jīng)紀人早已想好了應對之策。
昨日記者調查中，就有多位經(jīng)紀人暗示：可以利用“做低”成交價(jià)格，即采用“陰陽(yáng)合同”的方式，人為減少房屋增值額，從而削弱“20%個(gè)稅”政策的效力。
經(jīng)紀人李先生介紹，崇文門(mén)地區新景家園、本家潤園等周邊樓盤(pán)二手房的均價(jià)，已經(jīng)達到每平方米5萬(wàn)元至5.5萬(wàn)元�？赡壳霸搮^域的二手房交易最低計稅價(jià)格約為每平方米2.75萬(wàn)元，“您算算，如果不考慮貸款申請問(wèn)題，即便您買(mǎi)的不是‘免稅房’，多數房源的增值額可以被‘做低’一半多，相當于可以少繳一半多的個(gè)稅�！�
不過(guò)，這些經(jīng)紀人也坦承，新政執行這幾天，連“免稅房”都很難拉到看房人，加之大量購房需求已在新政執行前集中釋放，“陰陽(yáng)合同”這歪招估計暫時(shí)派不上用場(chǎng)。
“二手房交易各方簽訂所謂的‘陰陽(yáng)合同’，實(shí)際要冒相當大的風(fēng)險�！北本┓繀f(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志提醒，一方面，一旦買(mǎi)方以簽訂的虛假合同金額支付房屋價(jià)款，容易引起雙方糾紛；另一方面，賣(mài)方可以所簽“陰陽(yáng)合同”無(wú)效為由，在交易過(guò)程中單方面解除合同，買(mǎi)方無(wú)法得到相應補償。
記者手記
活沒(méi)干費先收 中介底氣何在
記者采訪(fǎng)中發(fā)現，麥田房產(chǎn)等中介機構給出的中介費收取標準仍是一口價(jià)——按房款成交總額的2.7%收取，即規定的2.2%中介費和各家中介私設的0.5%服務(wù)保障費（亦作“擔保服務(wù)費”），且需由購房人在房屋網(wǎng)簽之前一次性交齊。
2009年以來(lái)，二手房市場(chǎng)恢復紅火，各家房屋中介眼看行市見(jiàn)漲，一些中介公司和經(jīng)紀人的違規操作便多了起來(lái)。這一情形引得消費者吐槽不斷，這些中介公司和經(jīng)紀人有的吃了官司，甚至被監管部門(mén)摘了牌子。究其原因，很多客戶(hù)把矛頭指向了中介公司提前、一次性收取的高額中介費。
“縱觀(guān)國內標準化的服務(wù)行業(yè)，大多都是由消費者依據享受到的服務(wù)質(zhì)量付費。而房地產(chǎn)中介公司卻是個(gè)例外，先收錢(qián)，后干活，在幾乎不用考慮回頭客的情況下，經(jīng)紀人有多大動(dòng)力愿意把活干好？”正如一位業(yè)內人士所說(shuō)，中介行業(yè)確實(shí)沾了近年來(lái)二手房交易紅火的光。一言以蔽之，中介公司其實(shí)是占了房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)的好處。
在2009年以前，買(mǎi)賣(mài)雙方仍可以保持博弈的時(shí)期，中介費仍沿用著(zhù)“分期付款”的慣例：購房人在簽合同前首付30%左右，尾款通常在房屋順利過(guò)戶(hù)后補齊。那時(shí)，從中介來(lái)電約看房，經(jīng)過(guò)貸款、過(guò)戶(hù)等關(guān)鍵環(huán)節，直至最終收房完成物業(yè)交割，在整個(gè)中介服務(wù)過(guò)程中，買(mǎi)方往往占據主動(dòng)，因為占大頭的中介費尾款還攥在自己手里，并不太擔心提供居間服務(wù)的中介會(huì )偏向賣(mài)方，從中作梗。
如今，“國五條”在北京落地后，購房人都盼著(zhù)可以重新恢復與賣(mài)方博弈的能力，讓房?jì)r(jià)回調到合理水平。對于已經(jīng)收了“擔保費”卻并不提供對應服務(wù)的中介公司，購房人完全可以分期支付中介費，好讓中介公司重拾服務(wù)行業(yè)的本分——中介費高低，全靠服務(wù)質(zhì)量說(shuō)話(huà)，而不是像現在這樣，中介費變成了壟斷房源的信息費。