據Wind資訊統計,截至4月8日,滬深兩市共有68家房企發(fā)布2012年年報。中國證券報記者梳理發(fā)現,房企存貨在攀升,但多數房企期末現金充足,償債能力尚可。
值得注意的是,自去年下半年以來(lái),房企去化速度加快。目前,不少城市商品房庫存下降明顯,市場(chǎng)供需矛盾突出,房?jì)r(jià)上漲壓力仍然較大,各地完成房?jì)r(jià)控制目標面臨不小的考驗。
存貨增幅回落
Wind資訊數據顯示,剔除不可比因素,2012年68家房企存貨共計9762億元,同比增長(cháng)20.86%。而2011年這268家房企存貨共計8077.1億元,同比增長(cháng)38%。
蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶告訴中國證券報記者,從去年二季度以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖,大多數房企項目銷(xiāo)售速度加快,導致待結算的款項和在建和待售項目增加。但去年的存貨增幅已有所回落,存貨曲線(xiàn)已趨于平緩。
2012年萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金融街、華夏幸福五家地產(chǎn)公司存貨居前五,分別為2551.64億元、1896.44億元、736.8億元、376.78億元和322.8億元。而道博股份、陽(yáng)光城、寶安地產(chǎn)存貨均翻倍上升,三家公司去年存貨分別增長(cháng)617.24%、139.71%、124.41%。
值得注意的是,從各房企年報中可以看出,2012年的存貨情況快速呈現出結構性、差異化特征。主要表現在三個(gè)方面:一是不同城市的存貨情況分化比較嚴重。其中,一線(xiàn)城市的庫存在快速減少,多數二線(xiàn)城市的庫存也呈現減少趨勢,而部分三四線(xiàn)城市的庫存增長(cháng)較快;二是不同類(lèi)型的商品房呈現加速分化,剛需型和改善型住宅去庫存速度較快,而高端豪宅和商業(yè)綜合體的存貨增加較快;三是不同企業(yè)的存貨情況也在加速分化,有的企業(yè)存貨量快速上升,有的則因產(chǎn)品適銷(xiāo)對路,去化速度較快,存貨大幅度下降。
商品房庫存創(chuàng )17月新低
得益于市場(chǎng)不斷回暖,房企去庫存化速度明顯加快。多地樓市的商品房庫存總量不斷下降。日前,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告稱(chēng),截至3月底,20個(gè)監測城市新建商品住宅庫存總量為7224萬(wàn)平方米,同比去年一季度減少6.4%,且庫存出現了連續三個(gè)月同比和環(huán)比下滑的現象。目前庫存量創(chuàng )17個(gè)月新低,水平大致與2011年10月份相當。
20個(gè)城市中,有8個(gè)城市出現了庫存縮水現象。其中,廈門(mén)3月份庫存環(huán)比跌幅最大,達12.0%,其庫存量是自2010年10月以來(lái)的最低水平;北京的環(huán)比跌幅第二,為8.4%,其庫存量創(chuàng )近3年來(lái)新低;廣州的環(huán)比跌幅第三,為7.0%,其庫存量是自2011年10月以來(lái)的最低水平。
3月份,20個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為8.3,這也意味著(zhù)市場(chǎng)需要用8.3個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存。在2月9.0數值的基礎上,3月份存銷(xiāo)比繼續下滑,目前這一數值已接近2011年3月的水平。
業(yè)內人士指出,各地庫存快速下降導致市場(chǎng)供需矛盾進(jìn)一步突出,房?jì)r(jià)上漲的壓力仍然較大。而對于龍頭房企而言,增強其對各地調控政策具備防御能力,不僅是庫存降低,還有資金壓力趨緩、償債能力提高等有利因素。
萬(wàn)科2012年報顯示,期末貨幣資金高達523億元,同比增加52.7%,其中短期借款與一年內到期的非流動(dòng)負債合計356億元,賬面現金完全覆蓋一年內到期債務(wù);資產(chǎn)負債率受預售量增加影響,雖然比2011年增加了1.22個(gè)百分點(diǎn),達到78.32%,但凈負債率下降了0.3個(gè)百分點(diǎn),只有23.5%。招商地產(chǎn)賬面貨幣資金超180億元,是短期借款和一年內到期的非流動(dòng)負債的1.92倍,財務(wù)狀況優(yōu)良。世茂股份報告期末的資產(chǎn)負債率為62.4%;凈負債率為33.7%;持有貨幣資金約51億元,而短債合計41億元,短期無(wú)償債壓力。
控房?jì)r(jià)難度仍不小
雖然部分城市調控細則已出,但剛需市場(chǎng)仍然火爆,對于資金充裕、庫存壓力小的房企而言,銷(xiāo)售似乎不受影響。
清明節期間,中國證券報記者走訪(fǎng)北京各大新盤(pán)后發(fā)現,前來(lái)看房的人數和政策出臺前沒(méi)有明顯變化,不少購房者要想買(mǎi)到房還得“托關(guān)系”,個(gè)別售樓員甚至販賣(mài)能獲得選房資格的號源。
近日,北京提高二套房公積金貸款首付比例,偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為,這對合理的改善性購房需求有一定誤傷。且有業(yè)內人士表示,北京此舉對其他房?jì)r(jià)漲幅偏大的城市有示范作用,房貸收緊可能是大勢所趨,二季度的商品房成交量將有所下降。
需求量受到抑制,會(huì )在一定程度上緩解部分一、二線(xiàn)城市樓市的供需矛盾。從這個(gè)角度來(lái)看,今年二季度,房企的去化效果將弱于一季度,去化腳步放緩將不可避免。
此外,目前國家嚴控對房企發(fā)放貸款,銷(xiāo)售回款仍然作為開(kāi)發(fā)商獲得資金的主要來(lái)源之一,抑制需求意味著(zhù)減少銷(xiāo)售回款。因此,這會(huì )對房企的資金鏈造成影響。
不過(guò),市場(chǎng)暫時(shí)降溫,不意味著(zhù)房?jì)r(jià)回落。事實(shí)上,在多輪調控過(guò)后,投資投機性購房需求已經(jīng)明顯減少,龍頭房企目前開(kāi)發(fā)的住宅項目大多數都屬于剛需項目,雖然政策使人們購買(mǎi)需求減少,但市場(chǎng)仍然是需求大于供應,房企不太可能“以?xún)r(jià)換量”,房?jì)r(jià)堅挺或震蕩上行會(huì )持續。地方政府要實(shí)現房?jì)r(jià)控制目標,依然面臨不小的考驗。