據Wind資訊統計，截至4月8日，滬深兩市共有68家房企發(fā)布2012年年報。中國證券報記者梳理發(fā)現，房企存貨在攀升，但多數房企期末現金充足，償債能力尚可。

　　值得注意的是，自去年下半年以來(lái)，房企去化速度加快。目前，不少城市商品房庫存下降明顯，市場(chǎng)供需矛盾突出，房?jì)r(jià)上漲壓力仍然較大，各地完成房?jì)r(jià)控制目標面臨不小的考驗。

　　存貨增幅回落

　　Wind資訊數據顯示，剔除不可比因素，2012年68家房企存貨共計9762億元，同比增長(cháng)20.86%。而2011年這268家房企存貨共計8077.1億元，同比增長(cháng)38%。

　　蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶告訴中國證券報記者，從去年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖，大多數房企項目銷(xiāo)售速度加快，導致待結算的款項和在建和待售項目增加。但去年的存貨增幅已有所回落，存貨曲線(xiàn)已趨于平緩。

　　2012年萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金融街、華夏幸福五家地產(chǎn)公司存貨居前五，分別為2551.64億元、1896.44億元、736.8億元、376.78億元和322.8億元。而道博股份、陽(yáng)光城、寶安地產(chǎn)存貨均翻倍上升，三家公司去年存貨分別增長(cháng)617.24%、139.71%、124.41%。

　　值得注意的是，從各房企年報中可以看出，2012年的存貨情況快速呈現出結構性、差異化特征。主要表現在三個(gè)方面：一是不同城市的存貨情況分化比較嚴重。其中，一線(xiàn)城市的庫存在快速減少，多數二線(xiàn)城市的庫存也呈現減少趨勢，而部分三四線(xiàn)城市的庫存增長(cháng)較快；二是不同類(lèi)型的商品房呈現加速分化，剛需型和改善型住宅去庫存速度較快，而高端豪宅和商業(yè)綜合體的存貨增加較快；三是不同企業(yè)的存貨情況也在加速分化，有的企業(yè)存貨量快速上升，有的則因產(chǎn)品適銷(xiāo)對路，去化速度較快，存貨大幅度下降。

　　商品房庫存創(chuàng )17月新低

　　得益于市場(chǎng)不斷回暖，房企去庫存化速度明顯加快。多地樓市的商品房庫存總量不斷下降。日前，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告稱(chēng)，截至3月底，20個(gè)監測城市新建商品住宅庫存總量為7224萬(wàn)平方米，同比去年一季度減少6.4%，且庫存出現了連續三個(gè)月同比和環(huán)比下滑的現象。目前庫存量創(chuàng )17個(gè)月新低，水平大致與2011年10月份相當。

　　20個(gè)城市中，有8個(gè)城市出現了庫存縮水現象。其中，廈門(mén)3月份庫存環(huán)比跌幅最大，達12.0%，其庫存量是自2010年10月以來(lái)的最低水平；北京的環(huán)比跌幅第二，為8.4%，其庫存量創(chuàng )近3年來(lái)新低；廣州的環(huán)比跌幅第三，為7.0%，其庫存量是自2011年10月以來(lái)的最低水平。

　　3月份，20個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為8.3，這也意味著(zhù)市場(chǎng)需要用8.3個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存。在2月9.0數值的基礎上，3月份存銷(xiāo)比繼續下滑，目前這一數值已接近2011年3月的水平。

　　業(yè)內人士指出，各地庫存快速下降導致市場(chǎng)供需矛盾進(jìn)一步突出，房?jì)r(jià)上漲的壓力仍然較大。而對于龍頭房企而言，增強其對各地調控政策具備防御能力，不僅是庫存降低，還有資金壓力趨緩、償債能力提高等有利因素。

　　萬(wàn)科2012年報顯示，期末貨幣資金高達523億元，同比增加52.7%，其中短期借款與一年內到期的非流動(dòng)負債合計356億元，賬面現金完全覆蓋一年內到期債務(wù)；資產(chǎn)負債率受預售量增加影響，雖然比2011年增加了1.22個(gè)百分點(diǎn)，達到78.32%，但凈負債率下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，只有23.5%。招商地產(chǎn)賬面貨幣資金超180億元，是短期借款和一年內到期的非流動(dòng)負債的1.92倍，財務(wù)狀況優(yōu)良。世茂股份報告期末的資產(chǎn)負債率為62.4%；凈負債率為33.7%；持有貨幣資金約51億元，而短債合計41億元，短期無(wú)償債壓力。

　　控房?jì)r(jià)難度仍不小

　　雖然部分城市調控細則已出，但剛需市場(chǎng)仍然火爆，對于資金充裕、庫存壓力小的房企而言，銷(xiāo)售似乎不受影響。

　　清明節期間，中國證券報記者走訪(fǎng)北京各大新盤(pán)后發(fā)現，前來(lái)看房的人數和政策出臺前沒(méi)有明顯變化，不少購房者要想買(mǎi)到房還得“托關(guān)系”，個(gè)別售樓員甚至販賣(mài)能獲得選房資格的號源。

　　近日，北京提高二套房公積金貸款首付比例，偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為，這對合理的改善性購房需求有一定誤傷。且有業(yè)內人士表示，北京此舉對其他房?jì)r(jià)漲幅偏大的城市有示范作用，房貸收緊可能是大勢所趨，二季度的商品房成交量將有所下降。

　　需求量受到抑制，會(huì )在一定程度上緩解部分一、二線(xiàn)城市樓市的供需矛盾。從這個(gè)角度來(lái)看，今年二季度，房企的去化效果將弱于一季度，去化腳步放緩將不可避免。

　　此外，目前國家嚴控對房企發(fā)放貸款，銷(xiāo)售回款仍然作為開(kāi)發(fā)商獲得資金的主要來(lái)源之一，抑制需求意味著(zhù)減少銷(xiāo)售回款。因此，這會(huì )對房企的資金鏈造成影響。

　　不過(guò)，市場(chǎng)暫時(shí)降溫，不意味著(zhù)房?jì)r(jià)回落。事實(shí)上，在多輪調控過(guò)后，投資投機性購房需求已經(jīng)明顯減少，龍頭房企目前開(kāi)發(fā)的住宅項目大多數都屬于剛需項目，雖然政策使人們購買(mǎi)需求減少，但市場(chǎng)仍然是需求大于供應，房企不太可能“以?xún)r(jià)換量”，房?jì)r(jià)堅挺或震蕩上行會(huì )持續。地方政府要實(shí)現房?jì)r(jià)控制目標，依然面臨不小的考驗。