新國五條出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了“過(guò)山車(chē)”行情。后國五條時(shí)代房?jì)r(jià)如何？還有哪些政策會(huì )出臺？在昨天甘肅衛視播出的《新財富夜談》節目中，財經(jīng)評論員葉檀、原住建部政策研究中心副主任王玨林、北大房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛、當代節能置業(yè)首席行銷(xiāo)官喬廷夫等一起聊聊剎不住的房?jì)r(jià)。

　　后國五條時(shí)代的房?jì)r(jià)走勢

　　3月房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢。北京網(wǎng)簽量達到了4.4萬(wàn)套，環(huán)比上漲3.32倍；上海二手房成交量達7萬(wàn)套，環(huán)比上漲3.55倍。國家統計局顯示，3月份70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)僅有溫州環(huán)比微降0.1%，上海上漲3.2%、深圳2.8%、北京2.7%、廣州2.5%，這四個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅位列前四名。
　　到了4月份，一線(xiàn)城市房產(chǎn)成交量跌至冰點(diǎn)。價(jià)格方面，中指院發(fā)布的百城房?jì)r(jià)指數顯示，4月份100個(gè)城市中，有76個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌。其中，十大城市主城區二手住宅樣本平均價(jià)格為2.4萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲1.87%，杭州則出現下跌。
　　葉檀：王先生你答應我們的，到這個(gè)節目都要說(shuō)實(shí)話(huà)。您怎么看房?jì)r(jià)？
　　王玨林：還是向上。因為我們的實(shí)體經(jīng)濟在增長(cháng)，房?jì)r(jià)也會(huì )繼續上漲。
　　葉檀：非常明確的答案。杜先生呢？
　　杜猛：鐵定向上。有兩個(gè)核心原因，第一是中國仍然采取“招拍掛”的土地政策，導致土地價(jià)格只漲不跌。第二，人口紅利，全世界只有中國和印度兩個(gè)國家的房?jì)r(jià)像黃金一樣堅硬。
　　喬廷夫：我們公司正在開(kāi)發(fā)的項目有10個(gè)左右，分布在長(cháng)江南北。在國五條頒布前，應該說(shuō)銷(xiāo)售勢頭都非常好，國五條頒布之后增幅有所下滑。

　　公共政策水平要提高

　　葉檀：新國五條出臺的本意是為了抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上升，抑制投資性需求。為什么市場(chǎng)卻走出了相反的走勢？
　　王玨林：3月是一個(gè)政策的真空期，不是國五條對整個(gè)未來(lái)情況的反映。新國五條雖然出臺了，但沒(méi)有正式實(shí)施，尤其是一線(xiàn)城市的消費者怕增加20%個(gè)稅，在恐慌下爆發(fā)了集中交易。
　　葉檀：政策不落地，大家就搶著(zhù)交易。真空期越長(cháng)，搶房的時(shí)間也就越長(cháng)。那當初在出臺政策的時(shí)候，難道沒(méi)有評估？
　　王玨林：我跟你一樣也帶著(zhù)這個(gè)問(wèn)題。政策目的很明確，要把過(guò)熱的市場(chǎng)平穩下來(lái)，這是對的。但政策這么長(cháng)時(shí)間不落地，造成市場(chǎng)的恐慌，這是不應當出現的問(wèn)題。
　　喬廷夫：我們問(wèn)過(guò)政府部門(mén)有沒(méi)有可能在短時(shí)間之內把這個(gè)政策落到實(shí)處？比如一刀切，在頒布的當天就開(kāi)始實(shí)施。但是地方政府對于這種變化需要時(shí)間來(lái)安排，我認為一個(gè)月的時(shí)間真的不是很長(cháng)。
　　杜猛：我們公共經(jīng)濟管理的能力需要提高，如果管理水平不提高，造成恐慌性需求，正好中了看漲派的詭計。
　　去年底，深圳英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(cháng)郭建波在微博上與任志強打賭，如果賭輸將在北京長(cháng)安街裸奔十公里。但是事實(shí)證明看空者又一次錯了。3月底，郭建波公開(kāi)致歉稱(chēng)：作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)者和住房政策研究專(zhuān)家，我對自己的錯誤言論深感羞愧。
　　葉檀：新國五條出臺之后有些政策沒(méi)有落到實(shí)處，比如�？诰筒粓绦�20%的個(gè)稅。明年不動(dòng)產(chǎn)要統一登記了，再過(guò)幾年房產(chǎn)稅就要統一推出了，會(huì )有這樣的日子嗎？
　　喬廷夫：明年6月30號之后，所有的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，應該說(shuō)影響會(huì )非常非常大。我了解的一些身邊的財富人士，他們這段時(shí)間已將30%到40%的房產(chǎn)清掉了。
　　王玨林：房產(chǎn)稅是市場(chǎng)管理的重要手段。大家都有意見(jiàn)，說(shuō)現在的市場(chǎng)都用行政管理，應當按市場(chǎng)的規則去辦，所以肯定要走房產(chǎn)稅這條路。
　　葉檀：5年之內能出來(lái)嗎？
　　王玨林：這個(gè)不要往時(shí)間上靠，沒(méi)有任何意義，因為這個(gè)工作挺復雜的。領(lǐng)導層的認知也很重要。即便推出也不能一刀切，否則中小城市就沒(méi)法發(fā)展了。

　　哪里買(mǎi)房安全？

　　金融大鱷喬治·索羅斯早在2005年就曾預言，美國的房地產(chǎn)泡沫一兩年內會(huì )破裂，中國也挺不過(guò)三年。他猜對了美國，卻猜錯了中國。雖然中國100多個(gè)城市的房?jì)r(jià)連續上漲，但是部分城市的空置率之高是不爭事實(shí)。美國一家名為“商業(yè)內幕”的網(wǎng)站公布了若干幅鄭州市鄭東新區的衛星圖片，稱(chēng)這只是“一片空屋的堆積”，可能是中國最大的“鬼城”。作為房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，“鬼城”危機正在三四線(xiàn)城市蔓延，內蒙古鄂爾多斯及二連浩特、江蘇常州、湖北十堰等均在名單之列。
　　葉檀：鄂爾多斯、溫州這樣的地方已經(jīng)崩盤(pán)了，類(lèi)似于鄭東新區這樣的地方會(huì )崩盤(pán)嗎？
　　杜猛：上市的房地產(chǎn)公司有152個(gè)，他們財務(wù)報表上的毛利在15%到20%；非上市公司在20%到30%。如果房?jì)r(jià)下降超過(guò)30%就意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商血本無(wú)歸。鄂爾多斯是崩盤(pán)的，因為它60%的高檔樓盤(pán)價(jià)格都攔腰截斷。三亞接近崩盤(pán)，它降幅超過(guò)了20%。
　　葉檀：有沒(méi)有安全系數比較高的城市？
　　杜猛：我認為北京、上海最安全，一線(xiàn)城市最安全。
　　喬廷夫：可以考慮一個(gè)方法，就是看春運。如果說(shuō)這個(gè)城市一過(guò)了春運就空空蕩蕩的，那這個(gè)城市可能是危險的。
　　葉檀：我們討論了政府的調控能力的問(wèn)題，其實(shí)有時(shí)候政府是有意地模糊，這樣才能從中取勢，看看到底是讓它發(fā)展一下還是打壓一下。我們從來(lái)沒(méi)有出臺一個(gè)非常明確的措施要把房地產(chǎn)打壓下去，如果有的話(huà)，我估計十個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也撐不住了。我們房地產(chǎn)的風(fēng)險很大，我比較認同，但是它的邊界在什么地方？是5年之后還是10年之后，現在確實(shí)非常難說(shuō)。有一點(diǎn)是可以肯定的，最敏感的資金已經(jīng)開(kāi)始逐漸撤離的時(shí)候，大家一定要小心了。