●樓市從來(lái)就是一個(gè)“上有政策、下有對策”的博弈場(chǎng)。統計層面的“穩中有降”并不是人們想要的，限住成交量的同時(shí)，更要注重管理預期
各地樓市“國五條”新政細則執行已一月有余，正如人們所預料的，更嚴厲的調控政策使一線(xiàn)城市成交量大跌。尤其在執行新政最嚴格的北京，二手房成交量較上月更是下降了近九成。
北京樓市在短期內退燒，靠的更多的是“限”字當頭的政策組合：更大范圍的限購——非京籍單身人士禁購二套房；更嚴厲的限貸——二套房貸首付一律七成；更直接的限價(jià)——如果開(kāi)盤(pán)的商品房項目報價(jià)偏高且不接受指導，將不予核發(fā)預售許可證。
這幾個(gè)“限”，限住了不少想買(mǎi)房的人，也限住了不少本來(lái)計劃開(kāi)盤(pán)的新項目，供求兩端都受限，成交量自然也就被限住了。
但樓市從來(lái)就是一個(gè)“上有政策、下有對策”的博弈場(chǎng)，限購政策出臺后，花錢(qián)修改貸款記錄、購買(mǎi)購房資格的現象就屢屢出現。如今限價(jià)了，開(kāi)發(fā)商要想開(kāi)盤(pán)賣(mài)房，就必須遵守限價(jià)的規則。于是一些本來(lái)精裝修的項目變成了毛坯房，價(jià)格沒(méi)變�；蛘甙奄彿亢贤殖闪速徺I(mǎi)毛坯房的合同和“裝修代理”合同，和前期相比，開(kāi)盤(pán)價(jià)可能持平或下降。這樣一來(lái)，統計層面的房?jì)r(jià)實(shí)現了“穩中有降”，但購房者的支出卻并沒(méi)有減少。
這樣的穩定局面并不是人們想要的，也是難以持久的。最近，在市場(chǎng)退燒的同時(shí)，不少業(yè)內人士都對當前以“限”為主的調控政策感到擔心，擔心政策效果只是一時(shí)的、難以促進(jìn)市場(chǎng)的長(cháng)期穩定，甚至會(huì )導致市場(chǎng)大幅波動(dòng)或滋生腐敗。而一些購房者則在等待成交量低迷一段時(shí)間后，一些樓盤(pán)價(jià)格下調，可以趁機“抄底”，以期將來(lái)房?jì)r(jià)反彈時(shí)獲益——從以往多年的調控經(jīng)驗看，這或許是大概率事件。
歸根結底，當前初見(jiàn)成效的各種限制政策，可以限住成交，卻難以限住人們對未來(lái)房?jì)r(jià)繼續上漲的預期。在“國五條”的一系列政策中，專(zhuān)門(mén)提出要加強市場(chǎng)預期管理，正是看到了預期的重要性——預期穩則市場(chǎng)穩。
怎樣才能穩住預期呢？首先需要政策穩。這些年房地產(chǎn)政策頻頻出臺，而市場(chǎng)內在運行機制沒(méi)有根本改善。所以，調控僅靠“限”是遠遠不夠的，政策導向應該更尊重規律，更加著(zhù)眼長(cháng)遠，逐步用金融、稅收等經(jīng)濟手段取代行政手段，推進(jìn)各項長(cháng)期制度改革。
要穩住預期，讓各方看到調控的決心，就要采取更有效的監督和法律手段，促進(jìn)各地各部門(mén)嚴格執行政策。過(guò)去的幾年調控，政策不可謂不嚴厲，但執行的力度卻松緊不一，具體操作中變通甚至借機尋租，使調控效果打了折扣。如果讓人們覺(jué)得政策難以落地，自然對政策的效果信心不足，預期就會(huì )傾向于調控失效、房?jì)r(jià)上漲。
要穩住預期，市場(chǎng)信息的公開(kāi)透明和及時(shí)發(fā)布十分必要。人們從各種媒體上獲得的成交和房?jì)r(jià)信息，大多來(lái)自各種中介機構，相比之下政府發(fā)布的數據不夠及時(shí)、缺乏梳理分析，而且常常這個(gè)月發(fā)布了、下個(gè)月就不發(fā)了。相關(guān)的政策傳言也缺少及時(shí)的澄清和解釋?zhuān)瑢е聯(lián)屬彸�、過(guò)戶(hù)潮、離婚潮的出現，把老百姓折騰得夠嗆。作為房地產(chǎn)主管部門(mén)，應該更多地考慮普通百姓的感受，更及時(shí)地發(fā)布數據和權威分析，出臺相關(guān)政策更多的征求公眾意見(jiàn)，力求人心穩定，不折騰大家。只有這樣，人們才能對調控的長(cháng)期效果有信心，預期才能更穩定。