樓市調控，最重要的就是摸清中國樓市的基礎數據，包括中國住房的總量、住房結構、房?jì)r(jià)、收入情況等等，否則無(wú)法避免“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”的潛在風(fēng)險。
俗話(huà)說(shuō)“平靜的水面最可怕”。盡管不像以往那樣呈現出成交高峰時(shí)的熱鬧喧囂，但目前有些安靜的中國樓市仍然值得警惕。在結構性的住房供需矛盾仍然比較突出的情況下，以限為主顯然解決不了根本問(wèn)題，購買(mǎi)動(dòng)力依然存在，并逐漸積蓄能量。
好的政策譬如好的裁縫，只有先量體才能后裁衣，目前當務(wù)之急是逐步摸清樓市真實(shí)的基本面，并制定科學(xué)、長(cháng)遠的發(fā)展規劃，疏堵結合，才能避免盲目調控，漸漸化解中國房產(chǎn)經(jīng)濟的頑疾。
樓市多指標迅速變臉
3月調控新政一出，4月全國樓市應聲變臉。與今年2、3月份房地產(chǎn)中介公司員工忙忙碌碌的簽單相比，今年4月和5月初大多中介店面都門(mén)可羅雀。
整體看，據中國指數研究院公布，其4月份監測的43個(gè)城市中，超過(guò)八成城市住宅成交量環(huán)比下降，降幅最大的是丹東，達到65.5%；其次是北京，環(huán)比下降56.6%。另外，廣州環(huán)比下跌50%，上海環(huán)比下降36%。
成交下降的另一面是庫存上升。中國指數研究院數據顯示，4月重點(diǎn)監測城市庫存去化明顯低于3月，除少數城市庫存量減少外，其余城市庫存均增加。
由于變化相對滯后，房?jì)r(jià)通常很難在短時(shí)間內從上漲轉為下跌，但房?jì)r(jià)上漲的速度也應聲下降。據中國指數研究院對100個(gè)城市新建住宅的調查，今年4月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲1.00%，但漲幅比上月縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)。其中76個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌；與3月相比，4月價(jià)格環(huán)比下跌的城市增加了8個(gè)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)表示，自新政出臺以來(lái)第二個(gè)月，城市住宅的交易量、存量、價(jià)格等幾個(gè)主要指標均出現明顯變化，這表明“國五條”確實(shí)起到了抑制樓市的效果，可謂立竿見(jiàn)影。
嚴躍進(jìn)進(jìn)一步指出，3月份出臺的“國五條”以及各地出臺的調控細則，一方面增大了交易成本，進(jìn)一步抑制投資投機需求；另一方面也影響了市場(chǎng)預期。新政實(shí)施的效力顯現、需求提前得到透支，形成4月以來(lái)成交疲軟的態(tài)勢。新政效力的繼續釋放，以及各地差異化政策的進(jìn)一步深入，將促成未來(lái)數月成交量繼續有所調整。
強壓下的反彈風(fēng)險
從各地落實(shí)中央調控政策來(lái)看，目前的市場(chǎng)變化透露出明顯強行抑制市場(chǎng)的痕跡。
5月1日，深圳開(kāi)始實(shí)施商品房預售價(jià)格備案辦法，這是對此前深圳調控措施的進(jìn)一步落實(shí)。辦法規定，房企在商品房預售過(guò)程中，價(jià)格調整幅度超出最近一次備案價(jià)格一定幅度時(shí)，應備案變更。同時(shí)，廣州、北京也在執行房?jì)r(jià)指導措施，一線(xiàn)城市對房?jì)r(jià)的直接干預進(jìn)一步加劇。
而在土地市場(chǎng)，由于地方政府推地的動(dòng)力和信心不足，最近上市的優(yōu)質(zhì)土地數量大為減少。據了解，一些地方在今年一季度大量推出土地，不乏優(yōu)質(zhì)地塊，甚至一天成交的土地超過(guò)10宗，但進(jìn)入4、5月份，土地市場(chǎng)則是異常冷清。
這些措施反映到樓市上，也給市場(chǎng)帶來(lái)了明顯的變化。一方面是開(kāi)盤(pán)數量銳減，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，4月北京拿得預售許可證的項目只有13個(gè)，處于歷史低谷。另一方面，面對地方政府的種種調控措施，開(kāi)發(fā)商變換著(zhù)手法來(lái)應對。北京萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島銷(xiāo)售員介紹，本來(lái)萬(wàn)科房山項目計劃以2萬(wàn)元/平方米左右的價(jià)格上市，但由于限價(jià)等因素，開(kāi)發(fā)商將房?jì)r(jià)降低，但是增加了2000元/平方米的裝修款，以此實(shí)現平衡。
市場(chǎng)分析人士指出，整體來(lái)看，目前各級調控政策還是以堵的成分居多，不可否認，限購、限價(jià)等政策確實(shí)對抑制樓市投機投資起到了較大的作用，但在某些方面過(guò)度扭曲市場(chǎng)反而挫傷了買(mǎi)房的積極性，甚至蘊藏了反彈的動(dòng)力。
比如目前在一些地方執行的認房（借款人家庭的住房數量）又認貸（借款人的貸款記錄）措施，對于一些之前貸款買(mǎi)房如今又要換房的家庭而言，首付和貸款比例的提高，不僅增加了買(mǎi)房人的負擔，而且滯后了購房需求的釋放。
據21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域總經(jīng)理寇海龍介紹，無(wú)稅房最近一個(gè)多月是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，但價(jià)格也隨之走高。北京某區域的代售免稅房業(yè)主普遍將現有房?jì)r(jià)上調了10萬(wàn)元左右，部分業(yè)主甚至將自行核算后的稅費再次疊加在房?jì)r(jià)上，讓原本就不低的房?jì)r(jià)更上了一層樓。
嚴躍進(jìn)表示，“當前樓市的集體淪陷，是入市觀(guān)望情緒支配下的一種蟄伏現象，因此更應理解為是一種短暫的市場(chǎng)行為。今年4月份及1—4月累計成交量同比增幅均表明，市場(chǎng)需求并未消失，持續增加仍是一個(gè)不可逆的趨勢。因此，新政打壓下，仍應警惕樓市需求從沉默轉變?yōu)楸l(fā)的可能性�！�
摸清中國樓市的基礎數據最重要
嚴躍進(jìn)認為，針對當前的樓市動(dòng)態(tài)，應該疏堵結合，增加疏導的成分，對樓市的各種需求應區別對待。只有強化“疏堵排漏”的需求引導模式，新政下的樓市才可能出現健康的成交環(huán)境。
為此，嚴躍進(jìn)建議：一要疏導，即使對于不同性質(zhì)的剛需購房者，也應引導其在不同產(chǎn)品、不同區域等方面進(jìn)行分流；二要圍堵，對于目前市場(chǎng)上出現的偽造居住證、更改工作年限等違規手段，應予以打擊，從而防范各類(lèi)規避樓市監管的購房行為；三要排漏，基于剛需購房者多樣性的考慮，應注重挖掘和發(fā)現各類(lèi)剛需的“死角”，尤其是在既有條件下無(wú)法享受政策的特殊困難者，從而減少新政給部分剛需購房者造成的誤傷。
其實(shí)，無(wú)論是中央頒布的“國五條”，還是地方出臺的調控細則，已經(jīng)越來(lái)越注重疏導市場(chǎng)需求。這突出表現在各級政府均要求增加土地供應、加快保障房建設等方面。目前北京等地正在大力落實(shí)相關(guān)政策，來(lái)自北京市土地整理儲備中心公布的最新數字顯示，今年北京擬安排住宅用地1650公頃，其中包括保障性安居工程用地800公頃。截至4月底，北京累計新增保障性安居工程用地357公頃，已完成全年計劃指標的45%。
但是，無(wú)論是疏導是圍堵，其效果仍然有待商榷。本輪調控始于2010年，至今一系列調控措施出臺執行三年多，無(wú)疑調控確實(shí)有些成效，但在一些地方，供需矛盾依然突出，房?jì)r(jià)上漲壓力依然較大。
中房協(xié)一位副會(huì )長(cháng)表示，調控政策很多是針對臨時(shí)出現的具體問(wèn)題而出，大多是頭痛醫頭、腳痛醫腳，而且樓市政策會(huì )經(jīng)常出現各種變動(dòng)，不具備系統性，而中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)重大，系統性較強，所以持續的調控效果自然不盡如人意。歸根結底，目前中國房地產(chǎn)業(yè)缺乏科學(xué)合理的長(cháng)遠規劃。
其實(shí)，就疏導或者圍堵而言，樓市調控無(wú)非是力度、方向兩個(gè)方面，而最終決定調控力度和方向的，就是中國樓市當今和未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)基本情況。
市場(chǎng)分析人士認為，要做好長(cháng)遠發(fā)展規劃，最重要的就是摸清中國樓市的基礎數據。包括中國住房的總量是怎樣的？住房結構是怎樣的？房?jì)r(jià)、收入情況是怎樣的？全國及重點(diǎn)地方的住房缺口和長(cháng)期土地供應有大多？房地產(chǎn)數據的傳輸、集納、分析進(jìn)展如何？加強房產(chǎn)信息化建設，執行情況怎么樣？等等。這些問(wèn)題逐步解決好，才能最終避免樓市調控中出現“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”的情況。