轟動(dòng)的“張金鳳案”后，中介機構為賺錢(qián)故意規避風(fēng)險等行為廣受社會(huì )的關(guān)注和批評。昨日，市住建委聯(lián)合市發(fā)改委等三部門(mén)公布了《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》（征求意見(jiàn)稿），明確中介機構及業(yè)務(wù)人員，不得從事“吃差價(jià)”、協(xié)助避稅、騷擾當事人、隱瞞房屋信息等20項行為。公眾可在本月24日前，將書(shū)面意見(jiàn)和建議反饋至市住建委。
亮點(diǎn)1
“吃差價(jià)”不被允許
原文
禁止對交易當事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，采取低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)（租）出房屋、設置房屋租賃空置期等其他方式賺取差價(jià)。原來(lái)接受當事人委托代收代付房屋租金等費用的中介機構，應當于自規定之日起停止接受新的代收代付委托。對于還在合同期內的業(yè)務(wù)，則要主動(dòng)與委托人簽訂補充協(xié)議，并于規定時(shí)間前將租金支付方式調整為租賃雙方自行劃轉。
解讀
“托管”不能兩頭賺
在北京的租賃市場(chǎng)，分為居間租賃和代理租賃兩種服務(wù)方式。其中，代理租賃就是市民熟知的房屋“托管”或者“房管房”，不僅黑中介在做，一些大中介也有“托管”房源。
“房管房，是中介賺錢(qián)的大頭�！币晃粡氖陆�(jīng)紀人行業(yè)的業(yè)內人士介紹，按照市場(chǎng)慣例，中介機構在從業(yè)主手中收取房源時(shí)，通常會(huì )簽訂1到2年的租賃合同，并且要求業(yè)主提供2個(gè)月的空置期，空置期內免除房租。接著(zhù)，中介機構再把統稱(chēng)為“房管房”的房源，承租給租房人，不僅要收取1個(gè)月的租金做傭金費，而且租金定價(jià)一定比和房主約定的價(jià)格要高。
“可實(shí)際上，北京的租賃房，最多15天就能完成周轉，根本不會(huì )發(fā)生空置2個(gè)月的情況�！边@位人士透露，以一套兩居室為例，中介會(huì )在淡季以4000元的月租拿下代理權，轉手再以5000元的價(jià)格出租，一筆業(yè)務(wù)一年就能賺25000元。如果再打隔斷分租，利益更高�！叭羰钦婺�?chē)栏駡绦薪埂瓦M(jìn)高租’的行為，房屋‘托管’業(yè)務(wù)將不再有市場(chǎng)�！�
同時(shí)，意見(jiàn)稿中還特意明確，同一宗房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)中租賃雙方續約的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得再次收取傭金。
亮點(diǎn)2
中介協(xié)助避稅違規
原文
禁止為交易當事人規避房屋交易稅費、多貸款等目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利。
解讀
“陰陽(yáng)合同”漏洞被堵截
北京“國五條”細則落地后，按照新政策，不滿(mǎn)五年、非唯一住房要按差額征收20%的個(gè)稅，這成為壓在二手房市場(chǎng)的一根沉重稻草。于是少交稅、甚至能不交稅，成為經(jīng)紀人爭取客戶(hù)的一項“重要的”附加服務(wù)。
“目前市場(chǎng)上提供的所謂避稅方法歸結起來(lái)不外有兩種，一種是簽訂陰陽(yáng)合同，通過(guò)最低計稅價(jià)格和成交價(jià)之間的差額來(lái)達到避稅的目的；另外一種就是通過(guò)特殊的代理公司，辦理假契稅發(fā)票，將未滿(mǎn)五年的房源改成五年的，從而達到免稅的目的�！币晃恢薪楣镜呢撠熑藢τ浾咛寡�，新政執行后，免稅房源成了大家爭搶的“香餑餑”，一些私下的逃避稅款的利益鏈條也應運而生。
對此，市住建委相關(guān)負責人強調，將對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的違法違規行為實(shí)行動(dòng)態(tài)管理；同時(shí)與工商等相關(guān)部門(mén)建立聯(lián)席會(huì )議制度與信息共享制度。對于違規協(xié)助辦理避稅的中介機構或業(yè)務(wù)人員，按照有關(guān)法律法規及行政規章予以處理。
按照住建部的相關(guān)規定，協(xié)助避稅一旦被發(fā)現，將由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責令限期改正，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬(wàn)元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，暫停網(wǎng)上簽約資格，處以3萬(wàn)元罰款。
亮點(diǎn)3
完成服務(wù)方可收傭金
原文
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定的事項，或者服務(wù)達到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定標準的，方可向委托人收取傭金。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合作開(kāi)展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金。
解讀
傭金有望“事后收取”
“張金鳳”案中，9位受騙業(yè)主支付了傭金費后，卻收不到剩余的房屋尾款，去找經(jīng)紀人，經(jīng)紀人也是推脫找不到買(mǎi)家張金鳳。
實(shí)際上，在目前北京的二手房市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方在確定購房意向、交納定金的同時(shí)，買(mǎi)房人就得向中介支付傭金，已是一項不成文的規定。以一套200萬(wàn)元的房屋為例，傭金費加上代書(shū)費、貸款服務(wù)費等，各種名目下來(lái)，購房人多數都要交納總房款的2.7%給中介機構。然而，一旦交易過(guò)程中發(fā)生“意外”，不能完成購房過(guò)程，這錢(qián)也就白交了。
不僅如此，還有很多中介公司在收了中介費后，并不能夠提供相應的服務(wù)，也屢受詬病。一個(gè)月前剛買(mǎi)了房的張女士就向記者反映，交完傭金后，她不論是辦理物業(yè)交接，還是有線(xiàn)電視戶(hù)名更改，經(jīng)紀人均是愛(ài)理不理，“打三個(gè)電話(huà)才能動(dòng)一下�！�
按照征求意見(jiàn)稿的規定，中介完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定事項后方可向委托人收取傭金，中介費也就有望從“事前收取”變?yōu)椤笆潞笫杖 薄?/P>
亮點(diǎn)4
不得打電話(huà)騷擾他人
原文
未經(jīng)委托，不得采取撥打電話(huà)、發(fā)送信息、上門(mén)洽談等方式騷擾他人并造成當事人投訴；不得泄露或者不當使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當利益。
解讀
禁止騷擾易定難管
“女士，您好，請問(wèn)您華僑城的房子還考慮出租么？”“先生，您好，東四環(huán)的二手房，您還考慮么？”“小姐，您好，請問(wèn)您的房子打算出售么？”……幾乎每位市民都接到過(guò)類(lèi)似的電話(huà)。
打電話(huà)、發(fā)短信，是中介機構對經(jīng)紀人工作內容的一項考核，卻常常令市民覺(jué)得不勝其煩。不過(guò)，對于“中介不得打電話(huà)騷擾他人”的規定，業(yè)內人士卻覺(jué)得“難于管理”，最終只能流于形式�！耙环矫�，這是經(jīng)紀人的考核內容之一，考核結果直接關(guān)系著(zhù)經(jīng)紀人的業(yè)績(jì)，從主觀(guān)意愿上講，經(jīng)紀人不得不打電話(huà)、發(fā)短信；另一方面，如果界定騷擾？管理部門(mén)又如何查處騷擾？恐怕很難執行�！�