完善住房保障制度設計
推行住房保障，逐步滿(mǎn)足無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)解決自身住房問(wèn)題的居民的基本需求，是一項長(cháng)期的任務(wù)。為了推動(dòng)住房保障可持續發(fā)展，實(shí)現保障房科學(xué)建設、公平分配、合理使用、有序管理，需要加強頂層設計，完善住房保障法律制度。
明確住房保障的政策目標
保障對象應當是住房困難群眾。住房保障屬于國民收入再分配范疇，具有滿(mǎn)足困難群眾基本住房需求、增加住房供應、調節收入分配等功能，但首要目標是幫助困難群眾解決基本住房問(wèn)題。確定住房保障對象，首要條件是家庭住房是否困難。同時(shí)，根據經(jīng)濟狀況確定保障程度，實(shí)行分層保障。劃定家庭收入和財產(chǎn)線(xiàn)，其政策含義應該是：線(xiàn)上的家庭具有通過(guò)市場(chǎng)獲得適當住房的能力。
住房保障只滿(mǎn)足基本住房需求。住房保障應當體現“�；尽�，滿(mǎn)足符合健康、文明標準的基本住房需求，而不是滿(mǎn)足舒適型需求。把保障房定位在只滿(mǎn)足基本需求，可引導收入條件改善、具有一定住房支付能力的居民為追求舒適而自動(dòng)退出。
住房保障實(shí)行輪候制度。根據住房困難群眾的數量、政府財力等因素，公布合理的輪候期。對符合條件的申請人，應當在輪候期內提供住房保障，以穩定社會(huì )預期。在保障房資源不足的情況下，按照申請人住房困難程度、困難持續時(shí)間、經(jīng)濟狀況等因素綜合排序，優(yōu)先安排更困難的家庭。這樣，既有利于形成地方政府自我約束機制，積極推進(jìn)保障房建設；又能激勵一些雖符合住房保障條件但有一定經(jīng)濟能力、輪候順序靠后的家庭，通過(guò)辛勤勞動(dòng)自我解決住房問(wèn)題。
因地制宜確定住房保障方式
住房保障既可以采用貨幣補貼，也可以提供住房實(shí)物。貨幣補貼方式，即期成本較低、操作方便、相對容易退出，但前提條件是住房租賃市場(chǎng)供應充分。從國外情況看，住房套戶(hù)比(成套住房與家庭戶(hù)數之比)達到1.1∶1后，住房供求關(guān)系基本均衡，一部分富余房源可用于出租。我國目前住房套戶(hù)比只有0.81∶1，尚不具備以住房租賃補貼為主實(shí)施住房保障的條件。
住房實(shí)物保障可采取購置型和租賃型兩種形式。購置型保障房以?xún)?yōu)惠政策引導社會(huì )投資，通過(guò)出售實(shí)現資金平衡，公共財政不直接投入，有利于調動(dòng)保障對象的積極性。租賃型保障房一次性投資大，即期財政投入要求高，后續管理和維修養護責任重。這兩種形式對加快解決群眾住房困難都是必要的。
在一定條件下，租賃型保障房和購置型保障房可以轉換。租賃型保障房租戶(hù)住滿(mǎn)一定年限，仍然符合住房保障條件且愿意購房的，應當允許其購買(mǎi)承租住房的部分產(chǎn)權。這樣既能滿(mǎn)足部分租戶(hù)的購買(mǎi)意愿，又能回收資金投入新的保障房建設。但這需要建立在購置型保障房收益調節機制比較完善的基礎上。
探索建立新型住房保障運行機制
合理制定租賃型保障房租金政策，促進(jìn)市場(chǎng)化運營(yíng)。綜合考慮當地住房市場(chǎng)租金、租戶(hù)支付能力等因素，實(shí)行“市場(chǎng)租金、租金補貼、租補分離”，即按照略低于市場(chǎng)價(jià)格的水平確定租金標準，根據租戶(hù)的收入水平梯度式地給予租金補貼或租金減免。對收入較低的，補貼較多；對收入較高的，補貼較少或者不補貼。
完善購置型保障房收益調節機制，避免政策性補貼不合理地轉化為個(gè)人財富。購置型保障房實(shí)行共有產(chǎn)權，以同地段、同品質(zhì)普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格(扣減一定的開(kāi)發(fā)利潤)作為參照，購買(mǎi)價(jià)款占市場(chǎng)價(jià)格的比例為購房人產(chǎn)權份額，其余為政府產(chǎn)權份額。購買(mǎi)人上市轉讓所得按產(chǎn)權份額分配，政府優(yōu)先購買(mǎi)。這樣，政府可以全部或部分回收原來(lái)的隱性投入，購買(mǎi)者只回收原購房出資及少量增值收益，以消除可能存在的牟利空間。
處理好政府責任與社會(huì )參與的關(guān)系
提供住房保障是政府的責任，但不等于保障房從投資建設到運營(yíng)管理政府都必須親力親為。大規模推進(jìn)保障房建設，尤其是租賃型保障房建設，資金投入規模大、回收期長(cháng)、收益低甚至無(wú)收益，完全依靠公共支出難以為繼，需要動(dòng)員社會(huì )力量。保障房投資、建設、運營(yíng)和管理等都可以引導市場(chǎng)主體來(lái)完成，政府給予必要的政策支持。
完善住房保障的退出機制
住房保障對象的實(shí)際住房條件及經(jīng)濟狀況是變動(dòng)的，當其住房或經(jīng)濟狀況不再符合保障條件時(shí)應當退出。對租賃型保障房，當租戶(hù)有了其他合適住房時(shí)，應當騰退保障房；租戶(hù)經(jīng)濟狀況不再符合規定條件，但無(wú)其他合適住房的，可以允許其繼續租住，但應減少乃至停止租金補貼；租戶(hù)有購買(mǎi)意愿的，應允許其按照購置型保障房的政策購買(mǎi)所租住房。購置型保障房的退出，可通過(guò)調節上市交易收益或購買(mǎi)政府的產(chǎn)權份額等方式實(shí)現。
(作者分別為住房城鄉建設部住房保障司司長(cháng)、政策研究中心副主任)