“房地產(chǎn)無(wú)疑已經(jīng)站在十字路口�！狈康禺a(chǎn)業(yè)一位人士感嘆說(shuō)，無(wú)論是行業(yè)發(fā)展，還是調控政策，房地產(chǎn)均將直面嬗變。行業(yè)是繼續沿著(zhù)舊模式往前走，享受城鎮化的盛宴，還是轉個(gè)彎，在經(jīng)濟去房產(chǎn)化的結構調整中，沐浴無(wú)限好卻已近黃昏的夕陽(yáng)？調控模式是繼續主打“行政牌”，追求短期效果的“短平快”，還是換個(gè)思路，強化經(jīng)濟手段？
“行業(yè)發(fā)展需轉彎、調控思路應改變”是接受中國證券報記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士的共識。他們認為，市場(chǎng)博弈將在調控糾偏、行業(yè)重構中愈演愈烈。
應以市場(chǎng)為主導
5月29日，經(jīng)過(guò)多輪競價(jià)，位于上海長(cháng)寧區的“新華路街道71街坊地塊”最終以46億元的價(jià)格拍出，成為今年以來(lái)全國最高價(jià)。這宗交易令人印象深刻的不僅是其高企的價(jià)格，還有它誕生的日子——“新國五條”出臺百日之際。近期一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)火爆，折射出開(kāi)發(fā)商對未來(lái)行政調控手段放松的預期，也強化著(zhù)歷年來(lái)房?jì)r(jià)越調越漲的預期。
近10年來(lái)，房地產(chǎn)遭遇密集的調控大致可分為三個(gè)階段：一是2003年至2007年，以管好土地、信貸兩個(gè)閘門(mén)為代表的緊縮調控。2003年，中國人民銀行發(fā)布通知，規范房地產(chǎn)融資；國務(wù)院出臺通知，大力推行住房市場(chǎng)化。2004年，國土資源部發(fā)出土地招拍掛制度的“831大限”。2005年，“國八條”出臺，強調穩定住房?jì)r(jià)格。2006年，“國六條”和“國十五條”先后出臺，后者規定新開(kāi)工建筑面積90平米以下住房必須占開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上”，即著(zhù)名的“70/90政策”。2007年，二套房貸首付比例上調至40%，貸款利率上調至基準利率的1.1倍。
這些降溫措施并未遏制房?jì)r(jià)在2004年以后的翻番上漲，但2008年的金融危機迫使房?jì)r(jià)掉頭，由此開(kāi)啟了2008年-2009年的第二階段寬松調控。為了刺激消費投資、提振經(jīng)濟，鼓勵購房的政策在2008年末出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年開(kāi)始強勁反彈，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅大多超過(guò)100%。
這又引發(fā)了新一輪緊縮調控，即以限購為代表的2010年至今的第三階段調控。2010年4月，“國十條”出臺，限購條款和三套房停貸政策被認為是“史上最嚴”。2011年，政策繼續加碼，“新國八條”將二套房的購房門(mén)檻提高至“首付6成，利率1.1倍”。短期調整之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)2012年下半年開(kāi)始反彈。2013年初，“新國五條”及其細則出臺，明確二手房交易個(gè)人所得稅需按照差額的20%征收。受此影響，房?jì)r(jià)漲勢得到控制，市場(chǎng)成交量出現腰斬。但同樣是“好景不長(cháng)”，近期市場(chǎng)又現趨熱跡象。
不少業(yè)內人士指出，十年調控遭遇房?jì)r(jià)“越調越漲”的“囧途”存在宏觀(guān)經(jīng)濟因素。例如，城鎮化和工業(yè)化的快速發(fā)展導致房地產(chǎn)剛性需求的快速、大量釋放。社會(huì )資金充裕而缺乏足夠的投資渠道，從而扎堆樓市。不過(guò)，調控過(guò)于倚重行政手段、忽略長(cháng)期基礎性制度建設也難脫干系。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，過(guò)去十年房地產(chǎn)調控的一個(gè)失誤是在主導思路上重需求端輕供應端，加減法運算不理想。
分析人士認為，在抑制需求的同時(shí)，供應端的熱情同樣也會(huì )受到打壓，市場(chǎng)供需關(guān)系難以得到改善。當積壓已久的需求集中釋放時(shí)，將出現新一輪的供需失衡局面。
在房地產(chǎn)調控中，政府的邊界應如何劃定？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，政府部門(mén)的任務(wù)應是加強制度建設，維護市場(chǎng)秩序，推進(jìn)土地、戶(hù)籍等制度的改革，更好地滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。
陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖表示，政府應擬定行業(yè)的戰略和導向，制定并維護市場(chǎng)規則，保持市場(chǎng)的公開(kāi)透明和長(cháng)期穩定。房地產(chǎn)投資、定價(jià)、銷(xiāo)售等應由市場(chǎng)主體來(lái)決策，市場(chǎng)風(fēng)險也相應地由市場(chǎng)主體承擔。
業(yè)內人士認為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍可視為樓市調控去行政化的風(fēng)向標，未來(lái)調控應強化持有環(huán)節稅收政策的作用，發(fā)揮市場(chǎng)手段的自動(dòng)穩定器作用。
行業(yè)暴利將成往事
調控模式轉變預期只是一個(gè)方面，開(kāi)發(fā)商樂(lè )觀(guān)的另一個(gè)理由是看好未來(lái)城鎮化發(fā)展空間。
范小沖認為，當前我國處于城市化加速的特殊歷史階段，農村人口進(jìn)入城市導致住房需求持續旺盛，再加上經(jīng)濟高速增長(cháng)、貨幣超發(fā)、居民投資渠道狹窄等因素，共同構成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的內在因素。
數據顯示，2003年到2012年，我國城市化率從40%左右提高到50%左右，提升約10個(gè)百分點(diǎn)。這意味著(zhù)近十年間，從農村遷移到城市的人口凈流量有2億多人，對住房的需求之龐大可見(jiàn)一斑。
房地產(chǎn)業(yè)還能延續“黃金十年”嗎？某上市房企中層人士表示，新型城鎮化思路的提出正在使房地產(chǎn)業(yè)的重心發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心正從此前的大城市逐漸轉移到中小城市和小城鎮。從總量上看，未來(lái)數年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持一定規模的增長(cháng)。從近期房企頻繁拿地的熱情以及對資本市場(chǎng)的強烈渴求來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍對市場(chǎng)抱有信心。
該人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)暴利將成往事。未來(lái)數年間，房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤率可能保持整體下降的態(tài)勢，但增長(cháng)前景仍然看好，只要企業(yè)調整得當，必將迎來(lái)“白銀十年”。換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的“青春期”尚未結束。
“不提‘支柱產(chǎn)業(yè)’并不意味著(zhù)房地產(chǎn)就不是支柱產(chǎn)業(yè)。各項數據說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的地位仍不可撼動(dòng)�！币晃辉鴧⑴c政策制定的學(xué)者向中國證券報記者表示，高層回避“支柱”產(chǎn)業(yè)的提法是擔心由此導致房地產(chǎn)投資過(guò)熱。
“2013年房地產(chǎn)行業(yè)就像是黃昏下的夕陽(yáng)，行業(yè)享受著(zhù)房?jì)r(jià)繼續毫無(wú)征兆的上漲，享受著(zhù)資金價(jià)格下行帶來(lái)的財務(wù)成本下降，享受著(zhù)剛性需求的購房者依舊積極入市的沖動(dòng)，唯一的疑問(wèn)是這無(wú)限好的夕陽(yáng)何時(shí)落下�！逼桨沧C券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘偉在一份研究報告中如是感慨。
他認為，2010年房地產(chǎn)的限購限貸政策是行業(yè)中長(cháng)期發(fā)展的重要拐點(diǎn)。未來(lái)2-5年，房地產(chǎn)中期趨勢依然是高位平臺調整。2-5年內，房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系將逆轉，需求大于供給的時(shí)代將結束。
一些專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)是過(guò)去十年經(jīng)濟增長(cháng)的一大動(dòng)力，但時(shí)至今日，它擠壓企業(yè)產(chǎn)業(yè)投資、抑制居民消費擴張、放大金融機構系統風(fēng)險的弊端已顯現。房地產(chǎn)行業(yè)的地位重構與否取決于經(jīng)濟結構調整能否順利，取決于調控部門(mén)對經(jīng)濟增速放緩的容忍度。
無(wú)論如何，未來(lái)行業(yè)洗牌是大勢所趨。蘭德咨詢(xún)認為，一些中小房企在多輪調控中被淘汰出局，大型房企的規模效應愈加凸顯，抵御風(fēng)險的能力不斷增強，整個(gè)行業(yè)將走向穩定、理性、規范。
永恒的市場(chǎng)主題
上述曾參與政策制定的學(xué)者認為，與中國經(jīng)濟走到轉型期一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也到了關(guān)鍵階段。要想吃到新型城鎮化“蛋糕”，除關(guān)注區域風(fēng)險和結構風(fēng)險之外，還需要調控手段逐漸“去行政化”，土地、戶(hù)籍等配套制度的改革也需加快步伐。
在這一過(guò)程中，變革將成為市場(chǎng)永恒的主題。
在一些業(yè)內人士看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位仍不可撼動(dòng)。包括建材、鋼鐵、水泥、家具等在內，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系上下游50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，是國民經(jīng)濟中關(guān)聯(lián)度最高的行業(yè)。
從調控政策看，住建部正在會(huì )同多個(gè)部門(mén)制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(cháng)效機制，除房產(chǎn)稅外，還涵蓋土地供應、保障房建設、貨幣政策、市場(chǎng)規范等多個(gè)層面。無(wú)疑，博弈將在房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的建立過(guò)程中凸顯出來(lái)。
在一些地方部門(mén)看來(lái)，房產(chǎn)稅增收的功能有限，而且會(huì )對當地樓市有負面影響，因此對房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并不積極。不過(guò)，鐘偉認為，預計2014年-2015年開(kāi)始，房產(chǎn)稅將在全國范圍內全面鋪開(kāi)。無(wú)論以何種方式開(kāi)征，房產(chǎn)稅都必將給行業(yè)帶來(lái)巨大危機，曾經(jīng)為這個(gè)行業(yè)帶來(lái)輝煌的投資需求將發(fā)生本質(zhì)改變，房?jì)r(jià)可能出現一次性的深幅調整，二手房市場(chǎng)的供求關(guān)系也會(huì )發(fā)生明顯逆轉。