預售證正在成為北京市控制房?jì)r(jià)上漲的一張王牌。今年房子賣(mài)什么價(jià)格將不再只由市場(chǎng)決定，政府部門(mén)將直接進(jìn)行價(jià)格干預。
從今年4月開(kāi)始，只要一個(gè)樓盤(pán)的擬售價(jià)格不被北京市住房和城鄉建設委員會(huì )認可，就將無(wú)法獲得預售許可證。也就是說(shuō)這些商品房將不能獲準在市場(chǎng)上出售。這意味著(zhù)，北京市在調控房地產(chǎn)市場(chǎng)上，已經(jīng)從“限購”直接走向“限價(jià)”。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，從今年4月1日至5月31日，共有41個(gè)樓盤(pán)獲得預售許可證，而去年同期則有52個(gè)樓盤(pán)獲得預售許可證。
獲得預售許可證的樓盤(pán)大幅減少，市場(chǎng)供應很可能無(wú)法大量形成，這將不可避免地對市場(chǎng)預期造成影響。北京版國五條細則正在落實(shí)。
預售證成撒手锏
今年3月30日，北京市出臺國五條實(shí)施細則，被稱(chēng)為最為嚴厲的房地產(chǎn)調控措施。與全國其他城市的實(shí)施細則不同的是，北京版的實(shí)施細則強化了行政的干預。
其中，最為引人注目的就是要對樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)行限價(jià)管理。如何限價(jià)呢？北京市住房和城鄉建設委拿出的方案是：對報價(jià)明顯高于項目前期成交價(jià)格和周邊在售項目?jì)r(jià)格且不接受指導的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書(shū)或暫不辦理現房銷(xiāo)售備案。商品房項目在銷(xiāo)售中，要繼續嚴格執行明碼標價(jià)、一房一價(jià)規定，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報價(jià)格。
在這個(gè)政策出臺時(shí)，業(yè)內并沒(méi)有對其執行抱有多大的期望。在很多專(zhuān)家和開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這樣的政策執行難度太大，難以成為常態(tài)化的操作方式。
然而，讓專(zhuān)家和開(kāi)發(fā)商大跌眼鏡的是，這一政策真的開(kāi)始施行了。
國內一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高管告訴中國青年報記者，從4月開(kāi)始，預售證突然就變得難以辦理了。
“北京市住房和城鄉建設委員會(huì )對價(jià)格看得很死，只要報的價(jià)格高了，預售證肯定被卡�！边@位高管告訴記者，去年，北京大興區多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售得都很好，價(jià)格也一路走高，這些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商試圖今年以更高的價(jià)格開(kāi)盤(pán)入市，結果預售證都被扣住。
在大興區，一個(gè)樓盤(pán)在去年3月的預售價(jià)格為每平方米1.3萬(wàn)元起，今年計劃以每平方米兩萬(wàn)元的價(jià)格再開(kāi)一期，結果未通過(guò)北京市住房和城鄉建設委員會(huì )的審查，至今沒(méi)有得到預售證。而在房山區，一個(gè)樓盤(pán)去年12月的預售價(jià)格為每平方米1.9萬(wàn)元左右，今年計劃以每平方米2.3萬(wàn)元的價(jià)格再次開(kāi)盤(pán)，也未獲得預售許可證。
根據這位高管的介紹，這種情況不是發(fā)生在一兩個(gè)項目上，也不是針對小開(kāi)發(fā)商，而是對北京市所有的商品房項目，眾多知名大開(kāi)發(fā)商也都遭遇了這種狀況。
究竟有多少原本定于四五月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)因為價(jià)格問(wèn)題被暫停發(fā)放預售證，至今還沒(méi)有公開(kāi)的統計數據，流傳在房地產(chǎn)業(yè)內的一個(gè)說(shuō)法是，超過(guò)40個(gè)樓盤(pán)預售證被暫扣。
而從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數據來(lái)看，今年四五月獲得預售許可的樓盤(pán)，確實(shí)在價(jià)格上做出了讓步。
比如一個(gè)位于通州的樓盤(pán)，去年12月獲得預售許可的房源，其價(jià)格在每平方米1.7萬(wàn)元左右，但其今年4月底、5月底又分別獲得預售許可，這部分房源上報的價(jià)格依然在每平方米1.7萬(wàn)元左右。
“我們現在很痛苦，如果正在建設的項目不能及時(shí)拿到預售許可，那么企業(yè)的資金回流就會(huì )出現問(wèn)題�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)企業(yè)高管表示，在樓市形勢不好的情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì )選擇低價(jià)入市，但如果銷(xiāo)售形勢轉好，為什么還不能調整價(jià)格？
這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有答案。
從去年5月開(kāi)始，北京、上海等一二線(xiàn)城市的樓市逐漸由涼轉熱，并一直持續至今。
今年5月19日，國家統計局發(fā)布4月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)情況。結果顯示，70個(gè)大中城市中，環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，其中一線(xiàn)城市漲幅尤其明顯，北京新房房?jì)r(jià)連漲11個(gè)月。而同比看，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市漲幅均在10%以上。
不僅如此，在一二線(xiàn)城市，土地市場(chǎng)也開(kāi)始熱鬧起來(lái)。5月，北京、上海、廣州、南京等城市相繼拍出高溢價(jià)的地塊。在北京，夏家胡同地塊由于報價(jià)太高，最終被暫停出讓。
市場(chǎng)的再度火熱，不得不讓人擔心政府控制房?jì)r(jià)的目標能否順利實(shí)現。也許正是這樣的原因，讓北京市政府部門(mén)下定決心，要嚴格執行限價(jià)的政策，而要執行這個(gè)政策，最大的撒手锏就是控制預售許可證。
博弈會(huì )持續多久
看起來(lái)，這是一場(chǎng)風(fēng)險頗大的博弈。
如果因為價(jià)格問(wèn)題得不到預售許可，整體市場(chǎng)的供應會(huì )不會(huì )出現短缺，從而導致真實(shí)交易的價(jià)格反彈？
這是很多人擔心的問(wèn)題。在經(jīng)濟學(xué)上，當一件商品的價(jià)格被人為管制時(shí)，市場(chǎng)會(huì )以各種方式擺脫這種管制。美國紐約市也曾經(jīng)試圖直接管制不斷上漲的房?jì)r(jià)，但最終的結果是，房?jì)r(jià)降了下來(lái)，但買(mǎi)房則必須同時(shí)購買(mǎi)家具，家具的價(jià)格要遠遠高于房子的價(jià)格。
目前，北京樓市已經(jīng)有了擺脫價(jià)格管制的種種嘗試。比如有的開(kāi)發(fā)商不上調預售價(jià)格，但在售房時(shí)再收一筆不菲的裝修費用。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉告訴記者，政府目前的做法是延緩住房需求的入市時(shí)間，在這個(gè)背景下，任何市場(chǎng)回暖的表現都會(huì )讓政府緊張，并被行政干預。
胡景暉所說(shuō)的這種情況并不鮮見(jiàn)。在北京樓市，已經(jīng)多次出現用暫停出讓土地來(lái)沖淡市場(chǎng)看漲預期的做法。
“開(kāi)發(fā)商與政府就開(kāi)盤(pán)價(jià)格還將繼續博弈。預售證發(fā)放速度受限，會(huì )讓新增市場(chǎng)供應無(wú)法兌現。這恐怕是政府特別需要注意的地方，如何平衡市場(chǎng)的供求？”胡景暉說(shuō)。
不過(guò)，對于市場(chǎng)供應的擔心，也有不同的看法。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉就認為，盡管北京市場(chǎng)上拿到預售許可證的樓盤(pán)雖然同比沒(méi)有增加，但也不是就徹底暫停了。四五月拿到預售許可證的樓盤(pán)依然有。這種狀況對部分項目會(huì )造成影響的，但對整體市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前還很難說(shuō)是否真的影響了供應。
“北京市采取這種方式也是迫不得已，現在漲幅太快，政府壓力確實(shí)大�！睆埓髠フf(shuō)，當然這種做法有問(wèn)題，如果在當初出讓土地的時(shí)候就約定后期樓盤(pán)的漲幅，那還能讓人接受，但實(shí)際并沒(méi)有這樣的約定，現在突然就不讓開(kāi)發(fā)商調整價(jià)格，確實(shí)有些說(shuō)不通。
從現在的情況看，很多開(kāi)發(fā)商不愿就價(jià)格問(wèn)題做出妥協(xié)，從而與政府部門(mén)處在僵持的狀態(tài)。
北京一個(gè)高端住宅項目尚未開(kāi)盤(pán)，但已經(jīng)接到北京市住房和城鄉建設委員會(huì )的提醒：價(jià)格不得高于周邊項目，否則會(huì )很麻煩。
讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得肉痛的是，在經(jīng)歷了限購導致的市場(chǎng)冷清之后，好不容易看到了市場(chǎng)的重新活躍，但這塊大蛋糕現在卻吃不到嘴里。
一家大型房地產(chǎn)企業(yè)所做的市場(chǎng)調查顯示，在各地國五條細則出臺之后，觀(guān)望人群已經(jīng)在減少，按原計劃準備買(mǎi)房的人群在增加。由于限購的升級，一些人群將目光轉向商鋪。目前北京的商鋪銷(xiāo)售情況非常好。
這樣的博弈將會(huì )持續多久？目前沒(méi)有人能作出判斷。
給房地產(chǎn)市場(chǎng)喂的藥對不對癥
對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，政府部門(mén)使出了十八般武藝，不能說(shuō)沒(méi)有效果，但總是難以讓公眾滿(mǎn)意。
在北京市，這次的調控干脆直接干預價(jià)格。
“這是最直接的調控方式�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強說(shuō)，政府直接參與市場(chǎng)定價(jià)，通過(guò)這種方式來(lái)控制房?jì)r(jià)，短期內會(huì )影響項目的價(jià)格和上市時(shí)間，能夠獲得理想的統計數據，但這決不是好辦法。
陳國強告訴中國青年報記者，這種直接的行政干預必然會(huì )扭曲供求關(guān)系，因為影響了項目的上市時(shí)間，長(cháng)期來(lái)看，供求矛盾恐怕難以得到緩解。目前樓市的根本問(wèn)題并沒(méi)有得到解決，靠這種方式依然無(wú)法解決樓市的根本問(wèn)題。
在他看來(lái)，現在需要認真考慮的是，如何厘清政府與市場(chǎng)的邊界。政府要做什么，企業(yè)要做什么？?jì)烧咧g不是沒(méi)有界限。政府要做的是制定合理規則并做好監管，至于建什么樣的房子、賣(mài)什么樣的價(jià)格，都是由市場(chǎng)決定，政府不應伸手過(guò)長(cháng)。
“政府要增加供應，對那些已經(jīng)出讓的土地，能否督促開(kāi)發(fā)商盡快建設形成供應？另一方面，保障房欠下的賬要盡快補上�！标悋鴱娬f(shuō)。
對于政府和市場(chǎng)的邊界，已經(jīng)有了無(wú)數次的討論，但尷尬的是，當遇到具體的問(wèn)題，這個(gè)邊界往往就被模糊化。
在中國消費者協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、中國人民大學(xué)商法研究所所長(cháng)劉俊�？磥�(lái)，原則上政府不應該干預市場(chǎng)的微觀(guān)活動(dòng)，但現實(shí)中卻總是存在干預價(jià)格的行為。
“北京市的愿望是好的，試圖控制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，但方法不可取�！眲⒖『Ｕf(shuō)，限購就已經(jīng)是不對的做法，現在又升級到限價(jià)。每個(gè)樓盤(pán)的具體情況各不相同，拿地時(shí)間不同，使用的材料不同，成本也是不同的，如何能做到價(jià)格的均一化？現在對房地產(chǎn)市場(chǎng)喂的藥太多了，而且不太對癥，需要政府反思。
劉俊海告訴記者，政府與市場(chǎng)的邊界如果不清晰，就會(huì )帶來(lái)市場(chǎng)的傷害，最終吃虧的還是普通百姓。當市場(chǎng)失靈的時(shí)候，政府需要出手。但現在的市場(chǎng)是不是已經(jīng)失靈了？或者市場(chǎng)中有哪些部分失靈了？政府部門(mén)有沒(méi)有準確的判斷？
“房?jì)r(jià)并不是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否理性的唯一標準�！眲⒖『Ｕf(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地制度與腐敗問(wèn)題是長(cháng)期存在的大問(wèn)題，需要政府在這方面做出改進(jìn)。今年兩會(huì )以來(lái)的機構改革不斷傳遞信息，政府要放權，在房地產(chǎn)領(lǐng)域能否也更多地還權于市場(chǎng)？政府部門(mén)能否真正聽(tīng)取各方不同意見(jiàn)，從而做到開(kāi)門(mén)決策、透明決策、科學(xué)決策？