“國五條”出臺之后，房貸政策進(jìn)一步收緊，在北京，購買(mǎi)第二套房的首付比例從原來(lái)的六成升至七成，這也就意味著(zhù)能從銀行取得的貸款只有區區三成，很多想買(mǎi)二套房，但是首付又不夠的人該怎么辦呢？記者日前在調查中發(fā)現，一些消費貸款正在偽裝成首付，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
背景
京城房貸交易量下降
“國五條”落地至今已滿(mǎn)兩個(gè)月，新政的實(shí)施與原本火熱的房貸市場(chǎng)相比驟然起變。據“偉嘉安捷”數據統計顯示，新政實(shí)施近兩個(gè)月以來(lái)，京房貸交易量環(huán)比同期下降了50%，而在整體交易量下跌的環(huán)境下，市場(chǎng)中蘊藏的各元素也是“有升有降”�！皞ゼ伟步荨敝赋�，個(gè)稅的征收是造成交易量環(huán)比下降的重要原因，自“國五條”實(shí)施以來(lái)，北京各城區嚴格執行二手房轉讓環(huán)節征收20%差額稅的規定，從嚴的規定令在京4月8日后欲辦理網(wǎng)簽的置業(yè)人群陷入觀(guān)望。
記者了解到，目前“賣(mài)房人降低房?jì)r(jià)，買(mǎi)房人承擔個(gè)稅”為市場(chǎng)主流。而4月8日的網(wǎng)簽界限也令市場(chǎng)呈現明顯的冷熱差異。搭乘規定“末班車(chē)”的購房置業(yè)人群制造了三月“如火如荼”的房貸交易市場(chǎng)，而“國五條”的“個(gè)稅”出臺也是交易量下降的重要原因之一。
調查
中介借道消費貸款
記者日前以購房者身份去中介咨詢(xún)二套房購買(mǎi)的相關(guān)業(yè)務(wù)，表示自己想購買(mǎi)二套房，但是首付不夠，中介工作人員在詳細地介紹完房源之后表示，無(wú)須擔心二套房首付比例過(guò)高的問(wèn)題，他們有很多成熟的辦法解決這一難題，并且強調“已經(jīng)成功操作多次”。
以位于左家莊附近的一個(gè)房源來(lái)看，業(yè)主報價(jià)在310萬(wàn)元，滿(mǎn)五年唯一住房，無(wú)個(gè)稅。某中介公司工作人員表示，該房源在銀行的評估價(jià)大概為200多萬(wàn)，但如果購房者首付不夠，他們可以幫忙辦理銀行消費貸款，貸款額度從20萬(wàn)元到100萬(wàn)元不等�！爸灰锌蛻�(hù)，我們就會(huì )盡量留住客戶(hù)，資金不是問(wèn)題，我們有很多辦法�！敝薪楣ぷ魅藛T表示。
當被問(wèn)到辦理這種業(yè)務(wù)有什么附加費用時(shí)，該中介工作人員表示，房屋按揭貸款部分是不收手續費的，但消費貸款部分，他們要收取貸款額2%的服務(wù)費用，比如貸款30萬(wàn)元，收取6000元的服務(wù)費用，并且這個(gè)服務(wù)費用并不包含在房屋買(mǎi)賣(mài)的中介費當中。
記者了解到，這個(gè)手續費的比例每家公司都差不多，即便不是基于購房需求，而是基于真實(shí)的消費需求，一些個(gè)人抵押消費貸款的客戶(hù)也大多是通過(guò)這樣的第三方公司來(lái)銀行辦理。但近期，很多客戶(hù)開(kāi)始自己找渠道，通過(guò)熟人介紹或朋友的公司來(lái)操作，盡量減少手續費的支出。
銀行存在貸后管理難題
一位銀行房貸業(yè)務(wù)人士告訴記者，多家銀行推出的多種個(gè)人綜合消費貸款，主要是指銀行向個(gè)人客戶(hù)發(fā)放的有指定消費用途的消費性個(gè)人貸款，這其中并不包含房貸。此前，央行和銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，“要求各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買(mǎi)住房”。然而，不少購房者與裝修公司等相互配合，加之個(gè)別銀行審批不嚴等因素，屢禁不止。
銀行人士透露，雖然央行、銀監會(huì )明令禁止消費類(lèi)貸款用于購房，但由于這種貸款期限短、風(fēng)險較小，且需求旺盛，而銀行對消費類(lèi)貸款的用途審核、監督并不嚴格，只要能提供消費合同，大都可以順利地貸到款。
一家股份制銀行支行業(yè)務(wù)人員表示，借款者在該行的消費貸申請成功以后，必須刷卡消費。但在申請購買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，其授信額度被中介和開(kāi)發(fā)商的系統給屏蔽掉。所以，貸款最終的流向管理存在比較大的困難。
而中介公司正是利用銀行貸后管理困難實(shí)現“灰色房貸”。比如，客戶(hù)以申請裝修貸款的名義，將手中的房屋抵押給商業(yè)銀行，銀行按房貸評估值70%以?xún)忍峁┫M貸款，貸款獲得審批后，銀行將資金直接劃撥到客戶(hù)簽約的裝修公司賬戶(hù)。
如此操作，滿(mǎn)足貸款額僅用于消費、貸款由銀行直接打入第三方賬戶(hù)的條件。實(shí)際上，該裝修公司與客戶(hù)早就達成了協(xié)議，客戶(hù)只需支付一定的手續費就可領(lǐng)走這部分貸款，用于支付房貸，貸款再度填補炒房黑洞。
騙貸直接影響個(gè)人信譽(yù)
對于消費貸款，銀行人士對此有著(zhù)自己的無(wú)奈。使用消費類(lèi)貸款購房的需求大量存在，各種代辦公司也增加了銀行審核貸款真實(shí)用途的難度，一般中介都會(huì )通過(guò)一個(gè)第三方公司的賬戶(hù)獲得貸款。從流程上看，貸款確實(shí)給了指定賬戶(hù)，但是實(shí)際上卻不排除流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能。此外，二套房首付提高了房貸的門(mén)檻，銀行在這方面的業(yè)務(wù)量明顯下降，而抵押消費貸款期限短、抵押物優(yōu)質(zhì)，風(fēng)險相對較小，“默認”這種業(yè)務(wù)可以彌補房貸業(yè)務(wù)量的減少。
雖然銀行并不監督消費類(lèi)貸款的后續使用情況，不過(guò)，一旦貸款人被發(fā)現挪用消費類(lèi)貸款購房，銀行會(huì )給出停貸、要求立即償還貸款的處理，而且貸款人的行為會(huì )被認定為騙貸，會(huì )進(jìn)入個(gè)人信用記錄。
觀(guān)點(diǎn)
消費貸購房傷及地產(chǎn)調控
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，這種情況在當今這個(gè)社會(huì )是見(jiàn)怪不怪了。在二套房貸被嚴苛控制的今天，消費貸的利率雖然比一套房貸要高，但是和二套房貸相比，并不會(huì )高出多少。
郭田勇告訴記者，這樣的融資方式現在越來(lái)越多地被中小企業(yè)主和白領(lǐng)所認可，對于銀行而言，因為一般是以房產(chǎn)作為抵押物的，所謂風(fēng)險并不高，而對于個(gè)人而言，只要有償還能力，問(wèn)題也不大。唯一受傷害的只有目前的房地產(chǎn)調控。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)失控，不僅銀行風(fēng)險劇增，個(gè)人的資產(chǎn)也會(huì )嚴重縮水。
郭田勇把資金比成流水，哪里有利益，它就會(huì )流向哪里。與其四處補漏，還不如出手那些能從根本上遏制房?jì)r(jià)的“鐵腕政策”。
在郭田勇看來(lái)，銀行信貸政策并不是房地產(chǎn)調控的核心政策，人為性地堵截資金是很難的，即便是企業(yè)貸款也不排除有些會(huì )通過(guò)各種方式進(jìn)入到房產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)調控是綜合性政策，比如房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)，這個(gè)從操作層面來(lái)說(shuō)要容易得多，但是你不抓重要的，而是老堵截這些資金，恐怕是有問(wèn)題的。
未來(lái)調控樓市難度加大
對于未來(lái)房貸市場(chǎng)，業(yè)內人士認為房貸還將進(jìn)一步回落�！皞ゼ伟步荨敝赋�，新政的落地實(shí)施必然帶動(dòng)市場(chǎng)交易量的變化，因此廣大借款人也無(wú)需過(guò)分擔憂(yōu)。未來(lái)市場(chǎng)的交易量將呈現平穩趨勢，市場(chǎng)交易量環(huán)比下跌的局面并非常態(tài)。經(jīng)過(guò)了火熱的三月，冷卻的四月與五月，六月的房貸市場(chǎng)，將會(huì )持續穩中有降的態(tài)勢。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉坦言，“國五條”落地細則力度低于預期，大部分城市目前執行的政策與“國五條”之前一致，樓市的供需結構依然懸殊，整體房?jì)r(jià)的上漲趨勢依然未改。限價(jià)城市部分預售項目增加裝修等額外價(jià)格。
張大偉表示，廣州、北京、上海等一線(xiàn)城市均出現了區域土地價(jià)格新高。整體樓市在“國五條”落地力度低于預期的情況下，購房者、開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)的判斷再次出現明顯的一致看漲現象。市場(chǎng)存在再次失控的風(fēng)險。各地“國五條”細則落地無(wú)力度，除北京一地執行落地了“國五條”細則政策外，其他所有城市目前的樓市政策與“國五條”出臺前差別不大。導致整體市場(chǎng)依然在延續之前的高溫熱度。整體來(lái)說(shuō)，當下樓市量?jì)r(jià)均居于高位，而開(kāi)發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調控樓市的難度明顯加大。