土地溢價(jià)率持續上行、地王紀錄再次刷新、樓面地價(jià)貴過(guò)附近現房?jì)r(jià)……剛剛過(guò)去的1個(gè)月中,北京、上海、廣州“地王”紀錄紛紛刷新。地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退,開(kāi)發(fā)商“搶地大戰”后市如何?
一線(xiàn)城市地王頻頻刷新地價(jià)重返歷史高位
5月30日,北京世紀鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司以10.4億元的代價(jià),競得北京市通州區臺湖鎮一地塊,樓面地價(jià)達到每平方米13601元。
5月29日,上海長(cháng)寧區新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價(jià)刷新了上海今年以來(lái)的總價(jià)“地王”紀錄。
5月6日,佳兆業(yè)拍得廣州白云區總面積14萬(wàn)平方米的土地,刨除保障性住房后的商品房部分折合樓面地價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米,而目前這一地塊周邊的商品房售價(jià)還不到2.5萬(wàn)元/平方米。
根據易居房地產(chǎn)研究院跟蹤的4個(gè)一線(xiàn)城市和6個(gè)二線(xiàn)城市情況,5月份,10大城市土地成交面積同比大增45%。而土地出讓金更加瘋狂,相比2012年5月增長(cháng)近4倍。5月10大城市土地成交均價(jià)為3015元/平方米,同比暴漲216%,價(jià)格水平已重返之前兩個(gè)高位區間:2009年9月至2010年1月,以及2010年9到12月。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭說(shuō),近期的“地王”多在一線(xiàn)城市,涉及部分二線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市賣(mài)得好,開(kāi)發(fā)商要追加生產(chǎn)；三四線(xiàn)城市庫存較大,開(kāi)發(fā)商要控制規模。
易居房地產(chǎn)研究院的統計數據顯示,2012年2月,一線(xiàn)城市住宅去化周期高達15個(gè)月,而今年以來(lái)回落至7個(gè)月,補庫存勢在必行；而三線(xiàn)城市的住宅去化周期,當前仍高達13個(gè)月,開(kāi)發(fā)商自然購地不積極。
“搶地大戰”會(huì )引發(fā)什么?
開(kāi)發(fā)商進(jìn)入新一波拿地高潮,樓市調控之路如何持續?地價(jià)上行會(huì )否推高樓價(jià)上漲?
——開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”,調控政策或將加碼。開(kāi)發(fā)商“天價(jià)”拿地表明目前開(kāi)發(fā)商并不缺錢(qián),以佳兆業(yè)為例,在5月廣州產(chǎn)生的3塊“地王”中,佳兆業(yè)獨占兩席,總價(jià)格超26億元。中國指數研究院的統計數據顯示,開(kāi)發(fā)商自籌資金占企業(yè)資金來(lái)源的比例已經(jīng)從2012年第三季度的41.7%下降到了現在的36.8%。
“開(kāi)發(fā)商資金面變寬松會(huì )給調控帶來(lái)更大難度�！濒吣洗髮W(xué)教授胡剛說(shuō),“自有資金超過(guò)40%,開(kāi)發(fā)商才會(huì )有降價(jià)出貨的壓力�！�
胡剛等多位專(zhuān)家表示:“當前自有資金30%,就可以從銀行、信托機構拿到另外70%的款,這是開(kāi)發(fā)商長(cháng)袖善舞的根本,隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商調控‘抗藥性’的增強,未來(lái)很有可能采取提高房地產(chǎn)商自有資金比例的調控措施�！�
——優(yōu)質(zhì)地塊拼搶加劇,地價(jià)或將短期領(lǐng)漲樓價(jià)。6月8日,經(jīng)過(guò)27輪競價(jià),162輪竟配套,廣州黃埔區南玻宅地由佳兆業(yè)攜裕瑞房地產(chǎn)以45.57億元拿下,樓面地價(jià)為11812元/平方米,成為廣州今年的總價(jià)“地王”。
中國指數研究院執行院長(cháng)陳晟說(shuō),開(kāi)發(fā)商拼搶激烈的原因之一是優(yōu)質(zhì)地塊漸趨緊缺。以北京為例,《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》顯示,三環(huán)以?xún)仍瓌t上不再新增供應住宅用地和大型公建用地,四環(huán)以?xún)仍瓌t上不再新增供應集中建設經(jīng)濟適用住房用地以及大型公共設施建設用地。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張旭說(shuō),地王頻頻出現很可能在短期內給周邊樓盤(pán)的價(jià)格帶來(lái)推動(dòng)效應,造成地價(jià)短期領(lǐng)漲樓價(jià)的現象。
位于廣州最新單價(jià)地王南洲地塊附近的羅馬家園,2012年初還曾有最低18000元的折扣,到了2012年底價(jià)格已經(jīng)穩定在23000元左右,而今年初的價(jià)格大約為2.7萬(wàn)元。而在此次南洲地塊拍出3.5萬(wàn)元/平方米的天價(jià)后,5月底,銷(xiāo)售人員表示,其新開(kāi)的盤(pán)準備調整價(jià)格到每平方米3.3萬(wàn)元至3.5萬(wàn)元,一個(gè)月內提價(jià)近30%。
地市過(guò)熱,開(kāi)發(fā)商會(huì )否“被套”?
業(yè)內人士指出,房?jì)r(jià)構成主要分為四個(gè)部分:土地款、建安費、稅費、企業(yè)利潤,其中建安費與稅費基本穩定,土地款和企業(yè)利潤之間是“此消彼長(cháng)”的關(guān)系。
“2010年很多地王項目,在2011年下半年賣(mài)房時(shí),卻發(fā)現市場(chǎng)已經(jīng)大幅降溫,只能微利賣(mài)房,甚至有項目虧錢(qián)賣(mài)房。當前部分城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)出現過(guò)熱苗頭,開(kāi)發(fā)商不宜過(guò)度熱情、盲目樂(lè )觀(guān),尤其要防范明后年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的風(fēng)險�！睏罴t旭說(shuō),地價(jià)是房?jì)r(jià)的關(guān)鍵成本,所以當前的高價(jià)地,未來(lái)會(huì )成為高價(jià)盤(pán)。然而屆時(shí)這些高價(jià)地變成房子出售時(shí),能否獲得暴利卻不一定。
胡剛指出,地產(chǎn)商花費巨資搶地實(shí)際上也冒著(zhù)巨大的風(fēng)險,首先房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大泡沫,未來(lái)房?jì)r(jià)走勢并不十分明朗；其次,國家調控房?jì)r(jià)的決心并沒(méi)有改變,如果未來(lái)采取限制房地產(chǎn)項目利潤或者提高開(kāi)發(fā)商自有資金比例的調控措施,開(kāi)發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。