在房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)，從來(lái)就不缺少對“上有政策，下有對策”這句話(huà)淋漓盡致地詮釋。從一套住宅被拆分為毛坯、精裝修兩部分進(jìn)行出售，到璽源臺以預售證為由不明確開(kāi)盤(pán)日期，開(kāi)發(fā)商對預售政策見(jiàn)招拆招，采用曲線(xiàn)售房的方式達到按照原定計劃銷(xiāo)售的目的。
“萬(wàn)能”的精裝修
利用精裝修做文章提高商品房預售價(jià)格是開(kāi)發(fā)商的慣用手法。
位于朝陽(yáng)區大屯路的一瓶·四和院共3棟樓，1號、3號樓同為19層塔樓。去年1號樓開(kāi)盤(pán)時(shí)，為毛坯房，已于今年3月份售罄，均價(jià)為38000元/平方米。而預計在今年7月開(kāi)盤(pán)的3號樓，則改成了精裝修房，開(kāi)盤(pán)預計均價(jià)55000元/平方米，漲價(jià)幅度高達45%。
北京版“國五條”落地后，位于南城一處住宅項目新一期樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后，因為將一套住宅拆分為毛坯和精裝修兩部分，分別出售引起市場(chǎng)關(guān)注。為規避北京市發(fā)改委對預售價(jià)格的監管，一套80多平方米的兩居室，在北京市住建委網(wǎng)站備案時(shí)，單價(jià)是27959元/平方米，但購房人還需額外支付40多萬(wàn)元的裝修款才能購買(mǎi)，合計起來(lái)，這套房實(shí)際成交單價(jià)超過(guò)了32000元/平方米，比備案價(jià)格暴漲近5000元/平方米。
該項目給裝修合同冠以“幸福家居解決方案”的名義，購房人在簽約時(shí)，要簽署一份實(shí)為裝修合同的“解決方案”，其中一居室需額外支付20萬(wàn)元、兩居室需額外支付42萬(wàn)元、三居室需額外支付53萬(wàn)元。
從表面來(lái)看，璽源臺的做法卻是反其道而行之，以高價(jià)報備而無(wú)法獲得住宅預售證，成為項目遲遲不能開(kāi)盤(pán)的合理理由。
城鎮化與金融杠桿是開(kāi)發(fā)商的底氣
捂盤(pán)惜售也好，提高精裝修標準也罷，或是美其名曰“解決方案”的搭售方案，開(kāi)發(fā)商的目的只有一個(gè)，按照原定預期順利銷(xiāo)售住宅�？墒�，在房地產(chǎn)調控從嚴之下，開(kāi)發(fā)商豪賭未來(lái)房?jì)r(jià)上漲預期的底氣究竟在哪里？
中國指數研究院執行院長(cháng)陳晟說(shuō)：“城鎮化進(jìn)程加速推進(jìn)的預期增強，一方面會(huì )使得房地產(chǎn)數量增加，另一方面隨著(zhù)地鐵、醫院等配套的完善，房地產(chǎn)質(zhì)量也會(huì )進(jìn)一步提升，開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)后市看漲，因而也會(huì )使出渾身解數達到利益最大化�！�
暨南大學(xué)教授胡剛從金融杠桿的角度解釋了這一疑惑：“自有資金30%，就可以從銀行、信托機構拿到另外70%的款，3個(gè)億的資金就可以撬動(dòng)10個(gè)億的項目，這是開(kāi)發(fā)商長(cháng)袖善舞的根本，但是目前的調控措施并未在這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上下工夫。自有資金超過(guò)40%，開(kāi)發(fā)商才會(huì )有降價(jià)出貨的壓力�！�
胡剛同時(shí)指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商豪賭政策實(shí)際上也冒著(zhù)巨大的風(fēng)險，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大泡沫，未來(lái)房?jì)r(jià)走勢并不十分明朗；二是國家調控房?jì)r(jià)的決心沒(méi)有絲毫改變，一旦持續嚴厲調控房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。
北京嚴控豪宅市場(chǎng)
6月14日，北京市住建委發(fā)文表示進(jìn)一步加強本市商品房預售許可管理。
通知稱(chēng)，從今年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，對商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請預售許可時(shí)，施工進(jìn)度應達到以下條件：地上規劃層數7層（含）以下的，施工進(jìn)度應達到主體結構封頂；8層（含）以上的，施工進(jìn)度應達到地上規劃層數1/2以上（且不低于7層）。
此前，北京市預售商品房條件是嚴格按照《城市商品房預售管理辦法》規定，要求已交付全部土地使用權出讓金、取得國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證，同時(shí)預售商品房投入的開(kāi)發(fā)建設資金達到總投資的25%以上，但對工程進(jìn)度一直未作要求，預售許可門(mén)檻與其他省市相比偏低。
對工程建設實(shí)行硬性指標后，讓商品房的原型先打造出來(lái)，有利于購房者更清晰地看到相應產(chǎn)品的結構功能，這樣減少了信息不對稱(chēng)性，有利于其更好地決定購買(mǎi)行為。對于開(kāi)發(fā)商而言，產(chǎn)品基本成型有利于降低未來(lái)竣工的不確定性。
此外，陳晟認為，國家應在交易程序上完善調控政策，要明確規定具備預售條件的樓盤(pán)必須要申請預售證，已經(jīng)領(lǐng)取預售證的樓盤(pán)必須在法定期限內開(kāi)盤(pán)，建好的一個(gè)樓盤(pán)應當要求一次性放盤(pán)，同時(shí)對違反這些規定的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行重罰，這樣才能逼迫實(shí)際上已經(jīng)建好的樓盤(pán)順利入市以增加供應。