京深或入選房產(chǎn)稅試點(diǎn)“俱樂(lè )部”
2013-06-19   作者:張敏  來(lái)源:中國證券報
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  房產(chǎn)稅試點(diǎn)正迎來(lái)最好的擴圍時(shí)機。中國證券報記者從權威人士處獲悉,包括北京、深圳、南京、青島等城市已上報試點(diǎn)方案。北京今年已兩次上報房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案,新上報的方案已接近“最后版本”。雖然上報的方案仍存調整可能,但今年下半年更多一線(xiàn)城市加入試點(diǎn)“俱樂(lè )部”的可能性較高。
  業(yè)內人士認為,經(jīng)過(guò)多輪反復論證和籌備之后,房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍的路徑逐漸明晰。其中,東部熱點(diǎn)城市的方案擬向增量房屋征收,并劃定人均免征面積,在不觸動(dòng)既有房產(chǎn)的情況下使試點(diǎn)更好地落地;中西部城市的方案則凸顯了另一種思路,即把房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅合并,對企業(yè)和單位房產(chǎn)按評估值征稅。這兩種路徑雖有較大區別,但都是未來(lái)房產(chǎn)稅擴圍的大方向,并將在合適的時(shí)機實(shí)現并軌。據悉,北京、深圳、南京的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案傾向于采用“存量免征”的原則,更類(lèi)似上海實(shí)施的方案。近期一線(xiàn)城市市場(chǎng)供不應求情況嚴重,房?jì)r(jià)上漲壓力較大,房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍有望駛入“快車(chē)道”。

    ●多次修改不斷完善

    北京上報方案接近“最終版”

    自上海、重慶于2011年初啟動(dòng)房產(chǎn)試點(diǎn)后,有關(guān)這一試點(diǎn)擴圍的消息不斷,但一直未有實(shí)質(zhì)動(dòng)作。今年5月,發(fā)改委相關(guān)負責人表示,房產(chǎn)稅試點(diǎn)“今年會(huì )有具體動(dòng)作”,意味著(zhù)試點(diǎn)擴圍為時(shí)不遠。
    權威人士向中國證券報記者表示,多個(gè)城市的方案已上報至由住建部牽頭,財政部、國家稅務(wù)總局等部門(mén)參與的協(xié)調小組。經(jīng)過(guò)反復審議,將最終確定試點(diǎn)城市和方案,并交由國務(wù)院批復。據了解,上報方案的城市除此前披露的杭州外,還包括南京、青島等二線(xiàn)城市,以及北京、深圳等一線(xiàn)城市。
    事實(shí)上,上述城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案并非第一次上報。據悉,在上海、重慶啟動(dòng)首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)后,高層就要求其他熱點(diǎn)城市擬定相關(guān)方案,為試點(diǎn)擴圍做準備。
    近兩年,一些城市已經(jīng)在物業(yè)稅空轉試點(diǎn)的基礎上,不斷完善方案內容,并擇機上報。其中,最近的一輪上報是在今年4、5月。知情人士表示,今年北京已兩次上報房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案。在多次調整的基礎上,當前最新上報的方案已接近“最終版”。
    業(yè)內人士表示,前述“物業(yè)稅”與“房產(chǎn)稅”本質(zhì)上屬同一性質(zhì),由于房產(chǎn)稅屬于已有稅種,推進(jìn)試點(diǎn)不需要走法律程序,因此有關(guān)部門(mén)才將“物業(yè)稅”的說(shuō)法改為“房產(chǎn)稅”。早在2006年10月,北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區市就率先開(kāi)展物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)。一年后,安徽、河南、福建、天津四省市再次獲批房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)地區。
    這些空轉地區都可能成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)的后備成員!皣鍡l”出臺之后,對于房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的建設明顯提速。按照房產(chǎn)稅將覆蓋所有住宅的最終目標,更多的城市需要啟動(dòng)準備工作。
    多數專(zhuān)家看來(lái),房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴圍,已經(jīng)具備了初步的技術(shù)基礎。按照住建部的計劃,包括4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì )城市以及10個(gè)其他重點(diǎn)城市在內的40個(gè)城市,已實(shí)現個(gè)人住房信息系統的建設和聯(lián)網(wǎng),這將為以增量征收為主的房產(chǎn)稅試點(diǎn)提供技術(shù)支撐。此外,該項工作還在向更多的城市覆蓋。
    與此同時(shí),按照國務(wù)院于2010年提出的“逐步對居民住宅征收房產(chǎn)稅”的思路,財政部也在對現行的《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂,不再對居民個(gè)人住房免征房產(chǎn)稅。有分析認為,這一力圖從現有法規中清除障礙的舉措,同樣可能在今年取得突破。

    ●兩種路徑殊途同歸

    個(gè)別城市可能實(shí)行存量征收

    作為一個(gè)地方稅種,各地上報的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案不盡相同,但從此前披露的“杭州版”房產(chǎn)稅方案,不難看出房產(chǎn)稅試點(diǎn)的整體推進(jìn)思路。按照杭州市上報的方案,房產(chǎn)稅從家庭第二套住房起征,存量免征。其中,人均60平方米以上的普通住宅,擬征稅率為4%。,豪宅的擬征稅率為8%。。上述方案確定的“存量免征”原則,以及兩檔稅率劃分,與上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案頗為類(lèi)似。
    另?yè)私,北京、深圳、南京等地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案,同樣采用了“存量免征”的原則。
    分析人士認為,這種思路的主要考量在于有助于試點(diǎn)的順利落地。據悉,不少大城市房屋權屬關(guān)系復雜,且擁有多套房的業(yè)主為數不少,若對存量房屋征收房產(chǎn)稅,不僅難以理清上述權屬關(guān)系,更容易引發(fā)有房一族抵觸。
    但知情人士表示,在個(gè)別東部城市的方案中,不排除房產(chǎn)稅向存量征收的可能。但其前提是劃定人均免征面積,使房產(chǎn)稅向高收入人群征收,不給中低收入群體增加負擔。
    相比之下,中小城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)則是另一種思路,這種思路早在2011年就現端倪。2011年底,國家稅務(wù)總局確定了次年的四項重要稅收政策改革工作,其中一項便是:在湖北、湖南兩省開(kāi)展房產(chǎn)稅、城鎮土地稅合并的改革試點(diǎn),對企業(yè)和單位房屋按評估值征稅。這表明湖南、湖北的房產(chǎn)稅試點(diǎn),重點(diǎn)在于稅制的制度改革,與上海、重慶以及多數東部城市的側重點(diǎn)有很大不同。
    今年年初,湖南湘潭傳出即將啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息,改革對象涉及企業(yè)和事業(yè)單位,暫不涉及個(gè)人房產(chǎn)。而湖北的試點(diǎn)城市,外界普遍猜測為鄂州。據悉,上述兩地的方案均已上報。
    業(yè)內人士如此解讀兩種方案的不同:多數中西部城市房?jì)r(jià)不高,上漲壓力也不大,若貿然啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)面臨“師出無(wú)名”的尷尬,但避開(kāi)個(gè)人住房就不存在上述問(wèn)題。
    在當前房地產(chǎn)領(lǐng)域稅種繁多的情況下,擴容房產(chǎn)稅有憑空“加稅”的嫌疑。湖南與湖北的試點(diǎn)方案,采用合并房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅的做法,同樣有著(zhù)易于執行的考量。
    據了解,在高層確定的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方向中,“兩稅合一”和“住宅普征”均為遠期目標。本著(zhù)先易后難的原則,未來(lái)的試點(diǎn)方案將可能針對不同城市的特征,從這兩個(gè)方向分別入手。但在合適的時(shí)機,兩種路徑最終會(huì )實(shí)現并軌。

    ●時(shí)機難逢擴圍提速

    京深有望領(lǐng)銜新一輪試點(diǎn)

    國家統計局的數據顯示,5月全國70個(gè)大中城市中,有69個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格實(shí)現同比上漲;其中,四個(gè)一線(xiàn)城市的漲幅均超過(guò)10%,其中廣州、北京漲幅超過(guò)15%。
    這組數據的發(fā)布,為房產(chǎn)稅是擴圍又提供了新的猜想。業(yè)內人士認為,當前正是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍的好時(shí)機。一方面,一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)偏高,“國五條”在落實(shí)中又不甚理想,急需出臺新的政策調控房?jì)r(jià);另一方面,經(jīng)濟增長(cháng)疲弱,若調控房地產(chǎn)市場(chǎng),不宜動(dòng)用嚴厲的政策。相較之下,房產(chǎn)稅是最合適的選擇。
    長(cháng)期以來(lái),地方政府對征收房產(chǎn)稅的態(tài)度不夠積極,導致滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)兩年后,始終沒(méi)有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。其邏輯在于,房產(chǎn)稅表面上雖可以增加地方財政收入,但會(huì )降低當地的房地產(chǎn)投資熱情,影響土地出讓金和房地產(chǎn)稅收這兩項重要財源,兩者相比得不償失。
    知情人士表示,早在首輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)之時(shí),地方政府的態(tài)度便不甚積極,動(dòng)輒以“影響投資環(huán)境”為理由施加阻力。直到“國五條”出臺之后,這一工作才得以加速推進(jìn)。
    有觀(guān)點(diǎn)甚至認為,由于準備較為充分,此輪房產(chǎn)稅將可能在較大范圍內試點(diǎn),涵蓋北京、深圳等一線(xiàn)城市,以凸顯高層推進(jìn)試點(diǎn)的決心。
    中國指數研究院表示,在“國五條”為調控加碼的背景下,房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市將重點(diǎn)選擇調控下供需矛盾依然趨于緊張、房?jì)r(jià)上漲壓力較大的一二線(xiàn)城市,如深圳、杭州、南京等。從試點(diǎn)方案來(lái)看,目前趨勢將仍以增量為主,但未來(lái)會(huì )從增量逐步擴展到存量,稅率也會(huì )由目前的0.5%左右逐漸有所提高。
    偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉則認為,近期北京試點(diǎn)房產(chǎn)稅的可能性較大。不僅由于北京的房屋資料數據庫已相對充實(shí),而且在商品房預售管控的前提下,北京樓市存在嚴重的供不應求情況,市場(chǎng)供需關(guān)系急需通過(guò)稅收政策進(jìn)行調整。
    按照多數分析人士的觀(guān)點(diǎn),短期房產(chǎn)稅難以取代土地出讓收入,但其可在一定程度上改善供需關(guān)系。另?yè)私,隨著(zhù)對房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制建設的強化,個(gè)人住房信息系統、存量房評估系統等相關(guān)的配套系統建設正在加速,房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍有望駛入“快車(chē)道”。

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