房產(chǎn)稅試點(diǎn)正迎來(lái)最好的擴圍時(shí)機。中國證券報記者從權威人士處獲悉，包括北京、深圳、南京、青島等城市已上報試點(diǎn)方案。北京今年已兩次上報房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，新上報的方案已接近“最后版本”。雖然上報的方案仍存調整可能，但今年下半年更多一線(xiàn)城市加入試點(diǎn)“俱樂(lè )部”的可能性較高。
業(yè)內人士認為，經(jīng)過(guò)多輪反復論證和籌備之后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍的路徑逐漸明晰。其中，東部熱點(diǎn)城市的方案擬向增量房屋征收，并劃定人均免征面積，在不觸動(dòng)既有房產(chǎn)的情況下使試點(diǎn)更好地落地；中西部城市的方案則凸顯了另一種思路，即把房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅合并，對企業(yè)和單位房產(chǎn)按評估值征稅。這兩種路徑雖有較大區別，但都是未來(lái)房產(chǎn)稅擴圍的大方向，并將在合適的時(shí)機實(shí)現并軌。據悉，北京、深圳、南京的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案傾向于采用“存量免征”的原則，更類(lèi)似上海實(shí)施的方案。近期一線(xiàn)城市市場(chǎng)供不應求情況嚴重，房?jì)r(jià)上漲壓力較大，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍有望駛入“快車(chē)道”。
●多次修改不斷完善
北京上報方案接近“最終版”
自上海、重慶于2011年初啟動(dòng)房產(chǎn)試點(diǎn)后，有關(guān)這一試點(diǎn)擴圍的消息不斷，但一直未有實(shí)質(zhì)動(dòng)作。今年5月，發(fā)改委相關(guān)負責人表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)“今年會(huì )有具體動(dòng)作”，意味著(zhù)試點(diǎn)擴圍為時(shí)不遠。
權威人士向中國證券報記者表示，多個(gè)城市的方案已上報至由住建部牽頭，財政部、國家稅務(wù)總局等部門(mén)參與的協(xié)調小組。經(jīng)過(guò)反復審議，將最終確定試點(diǎn)城市和方案，并交由國務(wù)院批復。據了解，上報方案的城市除此前披露的杭州外，還包括南京、青島等二線(xiàn)城市，以及北京、深圳等一線(xiàn)城市。
事實(shí)上，上述城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案并非第一次上報。據悉，在上海、重慶啟動(dòng)首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，高層就要求其他熱點(diǎn)城市擬定相關(guān)方案，為試點(diǎn)擴圍做準備。
近兩年，一些城市已經(jīng)在物業(yè)稅空轉試點(diǎn)的基礎上，不斷完善方案內容，并擇機上報。其中，最近的一輪上報是在今年4、5月。知情人士表示，今年北京已兩次上報房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案。在多次調整的基礎上，當前最新上報的方案已接近“最終版”。
業(yè)內人士表示，前述“物業(yè)稅”與“房產(chǎn)稅”本質(zhì)上屬同一性質(zhì)，由于房產(chǎn)稅屬于已有稅種，推進(jìn)試點(diǎn)不需要走法律程序，因此有關(guān)部門(mén)才將“物業(yè)稅”的說(shuō)法改為“房產(chǎn)稅”。早在2006年10月，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區市就率先開(kāi)展物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)。一年后，安徽、河南、福建、天津四省市再次獲批房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)地區。
這些空轉地區都可能成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)的后備成員�！皣鍡l”出臺之后，對于房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的建設明顯提速。按照房產(chǎn)稅將覆蓋所有住宅的最終目標，更多的城市需要啟動(dòng)準備工作。
多數專(zhuān)家看來(lái)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴圍，已經(jīng)具備了初步的技術(shù)基礎。按照住建部的計劃，包括4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì )城市以及10個(gè)其他重點(diǎn)城市在內的40個(gè)城市，已實(shí)現個(gè)人住房信息系統的建設和聯(lián)網(wǎng)，這將為以增量征收為主的房產(chǎn)稅試點(diǎn)提供技術(shù)支撐。此外，該項工作還在向更多的城市覆蓋。
與此同時(shí)，按照國務(wù)院于2010年提出的“逐步對居民住宅征收房產(chǎn)稅”的思路，財政部也在對現行的《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，不再對居民個(gè)人住房免征房產(chǎn)稅。有分析認為，這一力圖從現有法規中清除障礙的舉措，同樣可能在今年取得突破。
●兩種路徑殊途同歸
個(gè)別城市可能實(shí)行存量征收
作為一個(gè)地方稅種，各地上報的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案不盡相同，但從此前披露的“杭州版”房產(chǎn)稅方案，不難看出房產(chǎn)稅試點(diǎn)的整體推進(jìn)思路。按照杭州市上報的方案，房產(chǎn)稅從家庭第二套住房起征，存量免征。其中，人均60平方米以上的普通住宅，擬征稅率為4％。，豪宅的擬征稅率為8％。。上述方案確定的“存量免征”原則，以及兩檔稅率劃分，與上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案頗為類(lèi)似。
另?yè)私�，北京、深圳、南京等地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，同樣采用了“存量免征”的原則。
分析人士認為，這種思路的主要考量在于有助于試點(diǎn)的順利落地。據悉，不少大城市房屋權屬關(guān)系復雜，且擁有多套房的業(yè)主為數不少，若對存量房屋征收房產(chǎn)稅，不僅難以理清上述權屬關(guān)系，更容易引發(fā)有房一族抵觸。
但知情人士表示，在個(gè)別東部城市的方案中，不排除房產(chǎn)稅向存量征收的可能。但其前提是劃定人均免征面積，使房產(chǎn)稅向高收入人群征收，不給中低收入群體增加負擔。
相比之下，中小城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)則是另一種思路，這種思路早在2011年就現端倪。2011年底，國家稅務(wù)總局確定了次年的四項重要稅收政策改革工作，其中一項便是：在湖北、湖南兩省開(kāi)展房產(chǎn)稅、城鎮土地稅合并的改革試點(diǎn)，對企業(yè)和單位房屋按評估值征稅。這表明湖南、湖北的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，重點(diǎn)在于稅制的制度改革，與上海、重慶以及多數東部城市的側重點(diǎn)有很大不同。
今年年初，湖南湘潭傳出即將啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息，改革對象涉及企業(yè)和事業(yè)單位，暫不涉及個(gè)人房產(chǎn)。而湖北的試點(diǎn)城市，外界普遍猜測為鄂州。據悉，上述兩地的方案均已上報。
業(yè)內人士如此解讀兩種方案的不同：多數中西部城市房?jì)r(jià)不高，上漲壓力也不大，若貿然啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)面臨“師出無(wú)名”的尷尬，但避開(kāi)個(gè)人住房就不存在上述問(wèn)題。
在當前房地產(chǎn)領(lǐng)域稅種繁多的情況下，擴容房產(chǎn)稅有憑空“加稅”的嫌疑。湖南與湖北的試點(diǎn)方案，采用合并房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅的做法，同樣有著(zhù)易于執行的考量。
據了解，在高層確定的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方向中，“兩稅合一”和“住宅普征”均為遠期目標。本著(zhù)先易后難的原則，未來(lái)的試點(diǎn)方案將可能針對不同城市的特征，從這兩個(gè)方向分別入手。但在合適的時(shí)機，兩種路徑最終會(huì )實(shí)現并軌。
●時(shí)機難逢擴圍提速
京深有望領(lǐng)銜新一輪試點(diǎn)
國家統計局的數據顯示，5月全國70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格實(shí)現同比上漲；其中，四個(gè)一線(xiàn)城市的漲幅均超過(guò)10%，其中廣州、北京漲幅超過(guò)15%。
這組數據的發(fā)布，為房產(chǎn)稅是擴圍又提供了新的猜想。業(yè)內人士認為，當前正是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍的好時(shí)機。一方面，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)偏高，“國五條”在落實(shí)中又不甚理想，急需出臺新的政策調控房?jì)r(jià)；另一方面，經(jīng)濟增長(cháng)疲弱，若調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，不宜動(dòng)用嚴厲的政策。相較之下，房產(chǎn)稅是最合適的選擇。
長(cháng)期以來(lái)，地方政府對征收房產(chǎn)稅的態(tài)度不夠積極，導致滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)兩年后，始終沒(méi)有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。其邏輯在于，房產(chǎn)稅表面上雖可以增加地方財政收入，但會(huì )降低當地的房地產(chǎn)投資熱情，影響土地出讓金和房地產(chǎn)稅收這兩項重要財源，兩者相比得不償失。
知情人士表示，早在首輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)之時(shí)，地方政府的態(tài)度便不甚積極，動(dòng)輒以“影響投資環(huán)境”為理由施加阻力。直到“國五條”出臺之后，這一工作才得以加速推進(jìn)。
有觀(guān)點(diǎn)甚至認為，由于準備較為充分，此輪房產(chǎn)稅將可能在較大范圍內試點(diǎn)，涵蓋北京、深圳等一線(xiàn)城市，以凸顯高層推進(jìn)試點(diǎn)的決心。
中國指數研究院表示，在“國五條”為調控加碼的背景下，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市將重點(diǎn)選擇調控下供需矛盾依然趨于緊張、房?jì)r(jià)上漲壓力較大的一二線(xiàn)城市，如深圳、杭州、南京等。從試點(diǎn)方案來(lái)看，目前趨勢將仍以增量為主，但未來(lái)會(huì )從增量逐步擴展到存量，稅率也會(huì )由目前的0.5%左右逐漸有所提高。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉則認為，近期北京試點(diǎn)房產(chǎn)稅的可能性較大。不僅由于北京的房屋資料數據庫已相對充實(shí)，而且在商品房預售管控的前提下，北京樓市存在嚴重的供不應求情況，市場(chǎng)供需關(guān)系急需通過(guò)稅收政策進(jìn)行調整。
按照多數分析人士的觀(guān)點(diǎn)，短期房產(chǎn)稅難以取代土地出讓收入，但其可在一定程度上改善供需關(guān)系。另?yè)私�，隨著(zhù)對房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制建設的強化，個(gè)人住房信息系統、存量房評估系統等相關(guān)的配套系統建設正在加速，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍有望駛入“快車(chē)道”。