在深圳前海這片不足15平方公里的填海區上，一場(chǎng)企業(yè)與地方政府之間的角力已進(jìn)行多年。由于歷史原因，前海區域內存在一批擁有大量土地儲備的企業(yè)。針對土地確權、土地性質(zhì)改變等問(wèn)題，前海相關(guān)政府部門(mén)與企業(yè)的談判一直在進(jìn)行之中，最終形成何種土地開(kāi)發(fā)模式，牽動(dòng)著(zhù)利益相關(guān)方的神經(jīng)。
深圳前海管理局日前正式公布《前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區土地管理改革創(chuàng )新要點(diǎn)(2013-2015)》，建立差別化土地供應模式、施行彈性年期、公告出讓等土地管理創(chuàng )新措施備受關(guān)注。分析人士表示，目前政策細則仍不具體，前海土地難題的最終解決將是各方博弈的結果。對企業(yè)而言，土地出讓方案背后的開(kāi)發(fā)價(jià)值，才是核心利益所在。
政府掌控未出讓土地有限
一直以來(lái)，前海土地開(kāi)發(fā)面臨的主要難題在于現存土地權屬問(wèn)題的處置。資料顯示，由于歷史原因，前海片區因為靠近港口，有約4.8平方公里的土地劃撥給招商局、中集集團和深圳國際三家企業(yè)，三者合計占據前�？傮w面積的三分之一。而從目前前海的規劃圖看，整體規劃區域僅為15平方公里，若剔除一些水廊道、道路及公共綠地等公共基礎設施用地，由政府掌控的未出讓土地非常有限。這也意味著(zhù)，前海土地大規模開(kāi)發(fā)建設很難繞開(kāi)已在前海規劃區的“地主”們。
實(shí)際上，在前海土地新政出臺之前，多家企業(yè)已先后通過(guò)公告形式公布現有前海土地情況。去年12月12日，中集集團就擁有前海土地情況發(fā)布公告稱(chēng)，其全資子公司深圳南方中集集裝箱制造有限公司位于深圳南山區蛇口的集裝箱生產(chǎn)工廠(chǎng)的土地使用權，因租約到期而重新選址于深圳市南山區前海物流園區。公告顯示，中集集團的這塊面積為52.42萬(wàn)平方米的工業(yè)用地在2007年取得土地權屬證書(shū)，未來(lái)該幅土地是否轉為商業(yè)用地具有不確定性。
深圳國際2012年中期報告顯示，其位于深圳前海灣物流園區、全資擁有的西部物流企業(yè)土地面積38萬(wàn)平方米，建筑面積42萬(wàn)平方米，營(yíng)運面積11.1萬(wàn)平方米。
而擁有土地面積最多的招商局，則在更早之前便已經(jīng)參與到前海的開(kāi)發(fā)建設進(jìn)程之中。據悉，2003年，深圳市政府與招商局集團簽署戰略合作協(xié)議，政府決定將前海灣3.5平方公里的土地出讓?zhuān)烧猩叹旨瘓F統籌開(kāi)發(fā)。2008年10月18日前海灣保稅港區獲國務(wù)院批復，招商局通過(guò)成立招商局保稅物流有限公司對保稅港區進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)建設與運營(yíng)。
除了上述三大企業(yè)之外，還有一部分上市公司也間接進(jìn)入前海的土地版圖中。資料顯示，深赤灣公司與招商局國際合資成立招商局保稅物流有限公司，深赤灣持有該公司40%股權，招商局保稅物流有限公司在前海灣保稅港區內擁有土地約33.8萬(wàn)平方米。
利益難平衡導致談判陷僵局
用地屬性是在前�！坝械亍钡纳鲜泄咀顬榧m結的問(wèn)題，因為這些地塊多數屬于工業(yè)用地，不能用作商用。而對于土地資源有限的前海政府部門(mén)來(lái)說(shuō)，將這些如今仍是工業(yè)用地的地塊收回則是最好選擇。正因如此，政府相關(guān)部門(mén)多年前就與企業(yè)接觸，希望收回有關(guān)地塊。然而，基于前海地塊所擁有的增值潛力人所共知。
早在2010年，中集集團主要負責人在年度股東大會(huì )上就曾表示，公司在前海的50多萬(wàn)平米土地存在變更使用用途的可能性，政府部門(mén)找到上市公司希望收回該地塊，但企業(yè)更希望自己開(kāi)發(fā)或合作開(kāi)發(fā)。
招商地產(chǎn)高層今年5月27日表示，招商局與當地政府關(guān)于前海土地的談判一直在進(jìn)行中。因有關(guān)協(xié)商仍未塵埃落定，招商局更傾向在今年首批前海土地出讓后，再對旗下土地作進(jìn)一步規劃。
深圳國際股份有限公司董事會(huì )主席高雷在近期公開(kāi)透露，集團希望在今年年底前完成前海的土地權益確認，并期望這些土地的平均容積率可提升到4至5倍，其中10%至20%的土地將用于酒店及高端公寓等配套基建。
企業(yè)對前海區域土地價(jià)值及預期較高，既不會(huì )輕易退出在前海的地塊，又希望與政府談判形成合理的差價(jià)補償或綜合開(kāi)發(fā)方案。分析人士認為，未來(lái)在前海的開(kāi)發(fā)需要投入大量資本，前期投入資金、變更土地性質(zhì)后的土地價(jià)值變化、企業(yè)損益變化都是各方博弈的重點(diǎn)，各方利益難以平衡也是造成前海土地談判陷入僵局的重要原因。
有業(yè)內人士分析，前海被賦予了類(lèi)似于當年蛇口的歷史使命，但前海與當年的蛇口卻有著(zhù)根本不同，就是前海存在“土地難題”，而當年的蛇口主要由招商局一手打造。當然，前海如果能夠以創(chuàng )新的方式順利解決這一難題，也可以作為一條改革經(jīng)驗。
首批出讓土地或不涉及三家企業(yè)
按照前海管理局2013年初提出的構想，今年前海將開(kāi)展27個(gè)基礎設施工程項目建設，其中新開(kāi)工項目22個(gè)，實(shí)現總投資80億元，預計全年啟動(dòng)400萬(wàn)平方米建筑工程。對于前海而言，解決上述土地的“歷史遺留問(wèn)題”無(wú)疑將拓寬前海自身的開(kāi)發(fā)空間，從而順利推進(jìn)整體開(kāi)發(fā)進(jìn)程。
分析人士表示，前海土地難題能否解決，關(guān)鍵在于各大利益主體對談判方案能否達成一致，但這并非易事。與“涉地”公司期望的獨立開(kāi)發(fā)不同，深圳市政府以及前海管理局管理層多次強調，不愿將前海土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)化，土地轉讓并不會(huì )成為前海開(kāi)發(fā)的主要模式。根據《深圳特區前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區條例》，前海將按照市場(chǎng)化的運作方式，采用獨資、合資、合作、特定項目租賃等多種形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
針對未來(lái)開(kāi)發(fā)模式，前海在最新出臺的土地政策中明確提出，將面向資本實(shí)力雄厚、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗豐富、綜合招商能力強、運營(yíng)成效明顯的企業(yè)，探索成片開(kāi)發(fā)、定制開(kāi)發(fā)、帶資開(kāi)發(fā)、一級開(kāi)發(fā)等多種開(kāi)發(fā)模式，鼓勵和支持企業(yè)參與土地開(kāi)發(fā)、招商引資和運營(yíng)管理。
參與前海土地政策規劃的蕾奧城市規劃公司提交報告建議，前海管理局可以通過(guò)國有土地作價(jià)出資或入股，與開(kāi)發(fā)商共同組建公司。從最新出臺的前海土地創(chuàng )新要點(diǎn)來(lái)看，前海通過(guò)多項創(chuàng )新措施對土地實(shí)行嚴格的監管控制。創(chuàng )新要點(diǎn)中明確在前海通過(guò)招拍掛方式公開(kāi)出讓的土地，原則上不得轉讓?zhuān)淮_需轉讓的，前海管理局擁有優(yōu)先回購權，對于擬轉讓物業(yè)，前海管理局也有優(yōu)先回購權。
前海管理局相關(guān)負責人曾公開(kāi)表示，前海首批土地出讓將于今年上半年啟動(dòng)�！扒昂Ｊ着恋爻鲎�?zhuān)c其說(shuō)是政企博弈達成共識的結果，不如說(shuō)是博弈明朗化的開(kāi)端�！币晃徊辉竿嘎缎彰馁Y深人士表示，前海首批出讓土地具有標志性意義，但很可能并不涉及前�！叭蟮刂鳌�，而是本就掌握在政府手中的地塊。前海相關(guān)配套實(shí)施細則尚在制定過(guò)程中，這也為涉地企業(yè)參與到前海建設留下空間�！艾F在土地市場(chǎng)熱度不減，這也意味著(zhù)越往后拖，前海的地塊越值錢(qián)，利益越大，政企雙方博弈也會(huì )越激烈。因此，前海土改需要盡快出臺更加細化、創(chuàng )新性和操作性更強的政策�！�