6月中旬，北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（下稱(chēng)《辦法》），規定開(kāi)發(fā)商禁止直接收取商品房預售款，而是要存入銀行的專(zhuān)用賬戶(hù)。預售款受到“特殊”監管，這一個(gè)小小的變化，竟在京城房地產(chǎn)業(yè)內引起了不小的爭議。
　　《辦法》同時(shí)要求，商品房預售資金應全部存入專(zhuān)用賬戶(hù)，由監管銀行實(shí)行重點(diǎn)監管，優(yōu)先保障工程建設。完成初始登記前，專(zhuān)用賬戶(hù)內的資金不得低于重點(diǎn)監管額度的5%。
　　一些房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，預售資金監管更加嚴格，主要是為了防止開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂影響到房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而給購房者、銀行等相關(guān)利益方帶來(lái)?yè)p失，防止爛尾樓的出現。此外，《辦法》通過(guò)要求企業(yè)實(shí)施專(zhuān)款專(zhuān)用，可以有效防止開(kāi)發(fā)商攜款外逃等現象的出現。
　　實(shí)際上早在2010年12月，北京市就出臺了《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》（下稱(chēng)《暫行辦法》）。陽(yáng)光100集團副總裁范小沖告訴《中國經(jīng)濟周刊》，當時(shí)《暫行辦法》也要求商品房預售資金全部存入商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，但這一規定在實(shí)際執行中往往大打折扣。
　　時(shí)隔兩年半，北京市出臺《辦法》，意味著(zhù)北京市再度加大了對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的力度，但這一政策真能有效調控房?jì)r(jià)嗎？

　　嚴控預售金防止項目爛尾

　　范小沖：這個(gè)規定可以防止房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現風(fēng)險。如果開(kāi)發(fā)商挪用這項資金，導致這個(gè)項目不能如期交付或者爛尾，那么就會(huì )影響到購房者的權益，帶來(lái)社會(huì )風(fēng)險和金融風(fēng)險。
　　現在發(fā)文嚴管這一款項實(shí)際是卡住了開(kāi)發(fā)商的一條資金渠道。預售資金不能隨意挪用，那么開(kāi)發(fā)商就可能面臨資金短缺的壓力。但是，要想得到這一效果，必須要嚴格監督。
　　陳云峰：預售資金監管制度重在保證工程安全，預防房?jì)r(jià)大幅下滑時(shí)開(kāi)發(fā)商卷款潛逃，保證了預售項目如期完工不爛尾，從這一角度來(lái)看，這一政策或將長(cháng)期執行下去。
　　胡景暉：房地產(chǎn)預售條件趨嚴，意味著(zhù)預售之前需要更多的資金投入，一定程度上加大企業(yè)的資金壓力；預售資金監管政策“轉正”將使得開(kāi)發(fā)商的預售資金使用靈活度受限，影響資金的流動(dòng)性。
　　而這項政策出臺的意義更多在于對近期即將到來(lái)的新房市場(chǎng)交易高峰進(jìn)行提前干預，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險防范意識，進(jìn)一步管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對房?jì)r(jià)的預期。

　　中小企業(yè)或被洗牌出局？

　　謝逸楓：預售資金大約占房地產(chǎn)企業(yè)長(cháng)期資金的三分之一，預售資金并不會(huì )對其生存發(fā)展產(chǎn)生明顯的牽制作用。但是對于中小房企，特別是小型房企的打擊就會(huì )比較嚴重。
　　這些小企業(yè)自有資金本身就很少，既不能得到銀行貸款，又無(wú)法登陸資本市場(chǎng)。信托、基金也不偏愛(ài)他們。所以中小房企的主要資金來(lái)源就是靠賣(mài)房子，也就是銷(xiāo)售回款�，F在這條騰挪之路也被堵死了，那么他們必將面臨資金考驗。說(shuō)嚴重了，他們甚至面臨死亡考驗。
　　范小沖：預售資金監管實(shí)際上是把這部分錢(qián)“鎖在了籠子里”。那么一些資金渠道稀缺，資金鏈不穩定的中小型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )受到明顯的影響。
　　中小房企如果不能使用預售資金擴張，那么他們就要另尋出路。但是，無(wú)論是私募基金還是信托還是民間借貸，這些資金渠道的融資成本都相當高。
　　大型企業(yè)比如國企央企除了預售資金，他們還有其他的融資渠道，比如銀行貸款。而其他大企業(yè)實(shí)力雄厚，可以承擔其他融資渠道帶來(lái)的高成本。

　　會(huì )提高房?jì)r(jià)上漲預期？

　　范小沖：我認為《辦法》不但不能抑制房?jì)r(jià)，反而可能會(huì )刺激房?jì)r(jià)上漲的預期。因為如果這部分資金被限制使用，那么房企就要尋找其他高成本融資渠道。那么這部分資金成本壓力最終會(huì )轉嫁到房?jì)r(jià)中。此外，預售資金監管從嚴實(shí)際上也是減緩了房地產(chǎn)項目預售的節奏。這可能會(huì )減少市場(chǎng)上房源的供給。
　　謝逸楓：預售資金監管從嚴，會(huì )增加有效供給，但不一定導致房?jì)r(jià)下降。因為每個(gè)房企都會(huì )根據自己項目所處位置的總供應量和自己的庫存情況、去庫存化進(jìn)度等因素來(lái)確定銷(xiāo)售價(jià)格。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)依然供不應求，即便要求預售款專(zhuān)款專(zhuān)用，也不能刺激房企增加供應。房企一旦不能借預售款回籠資金，可能會(huì )導致企業(yè)的資金周轉率下降，由此帶來(lái)的損失企業(yè)有可能會(huì )以提高房?jì)r(jià)的方式進(jìn)行彌補。