隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷上漲，自2009年年底開(kāi)始，中央政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了愈來(lái)愈嚴厲的調控。每次，眾望所盼調控后價(jià)格下跌，然而事與愿違，房?jì)r(jià)越調越漲，特別在大城市。房?jì)r(jià)為何越調越漲？如何打破“一調就漲”的魔咒？
調控政策屢次失靈
2009年12月，為遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，中央政府出臺了抑制投資投機性購房、大規模推進(jìn)保障性安居工程建設的“國四條”。緊隨其后，2010年4月27日，國務(wù)院又發(fā)布了“史上最嚴厲的調控政策”——“國十條”。
嚴厲的“國十條”幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。政策出臺初期，交易量大幅度下降，價(jià)格也有所松動(dòng)，但經(jīng)過(guò)4個(gè)多月的觀(guān)望僵持后，交易量和房?jì)r(jià)又迅速反彈。
之后，在2011年至2012年，圍繞著(zhù)“限貸”、“限購”、“限漲”的“新國八條”等新政策不斷出臺，連續的調控使房?jì)r(jià)上漲幅度得到一定遏制，開(kāi)發(fā)商資金出現緊張。就在大家以為樓市進(jìn)入寒冬時(shí)，奇跡發(fā)生了。2012年11月，樓市突現火爆，最終以熱銷(xiāo)在年終收場(chǎng)。
進(jìn)入2013年，調控新政“新國五條”面世：除強調繼續嚴格執行商品住房限購措施和實(shí)施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個(gè)人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收，這被稱(chēng)為此次新政最大亮點(diǎn)。
然而，“新國五條”依舊沒(méi)讓樓市冷下來(lái)，反而掀起交易火爆和價(jià)格熱漲的反應。據克而瑞信息集團發(fā)布的《2013上半年房企銷(xiāo)售TOP50》顯示，上半年大型房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)普遍出現明顯增長(cháng)。另?yè)y計，全國多地二手房成交量暴漲。
藥勁不小療效不佳
中央政府制定的調控政策，為何每次實(shí)施后，總是使房?jì)r(jià)穩定一段時(shí)期后再度上漲？
深入觀(guān)察，房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題的根結在于土地。圍繞土地，有諸多利益群體在角逐：地方政府通過(guò)出讓土地增加財政，同時(shí)，他們希望地價(jià)上漲以增加投資、就業(yè)和GDP……而開(kāi)發(fā)商盼望房?jì)r(jià)上漲，一方面獲取暴利，另一方面土地價(jià)格上漲，房?jì)r(jià)不可能下降。由此可以看出，雖然中央政府有良好的愿望，但其調控政策并未觸及問(wèn)題的根源，所以只能暫時(shí)抑制房?jì)r(jià)，過(guò)一段時(shí)間后，價(jià)格又強烈反彈。
其實(shí)，調控政策雖不能根治房地產(chǎn)市場(chǎng)的病，但藥勁也不小，為何療效不佳？專(zhuān)家分析認為，主要因為部分地方政府不希望房?jì)r(jià)下跌，所以在執行政策時(shí)不會(huì )真正到位，以致最終瓦解了調控效果。比如各地出現很多化解房?jì)r(jià)上漲的招數以向上面交差：有的將商品房?jì)r(jià)格和精裝修分開(kāi)計算，有的將遠郊房地產(chǎn)價(jià)格納入統計數據拉低房地產(chǎn)均價(jià)，有的暫停高價(jià)房預售證發(fā)放等等。此外，在統計數據上也有文章可做。
對于房?jì)r(jià)屢調屢漲的其他原因，內蒙古銀行首席經(jīng)濟學(xué)家苑德軍分析說(shuō)，已有的房地產(chǎn)調控大多帶有“應急”性。當房?jì)r(jià)漲勢迅猛時(shí)，便緊急出臺調控政策，此后便進(jìn)入“政策真空期”。等到房?jì)r(jià)進(jìn)入新一輪上漲，再臨時(shí)抱佛腳啟動(dòng)新一輪調控。其次，沒(méi)有把房地產(chǎn)調控問(wèn)責制落到實(shí)處。
另有分析指出，對于普通消費者而言，因通脹原因不愿將貨幣存入銀行，而喜歡投資在不斷升值的樓市上，從這個(gè)角度看，住房已不僅具有使用功能，也具有了貨幣功能，這使房?jì)r(jià)也很難跌下來(lái)。
長(cháng)效機制打出三重拳
隨著(zhù)房?jì)r(jià)的一再攀升，建立房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的呼聲日趨高漲。國家信息中心經(jīng)濟預測部世界經(jīng)濟研究室副研究員張茉楠認為，要培育房地產(chǎn)發(fā)展的長(cháng)效機制，從房地產(chǎn)制度建設入手，建設多層次住房保障體系，不能只靠打壓和限制，該交給市場(chǎng)的交給市場(chǎng)，該由政府管的給政府管。
專(zhuān)家指出，長(cháng)效機制重點(diǎn)應在改革，而不能只做局部、應急的調控。中國住宅及房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌說(shuō)：“樓市長(cháng)效機制建立就是在于改革，我們過(guò)去比較重調控，所以改革進(jìn)展不大，甚至沒(méi)進(jìn)展�！�
顧云昌表示，房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的建立，歸根結底還是要通過(guò)財稅、金融、土地等方面的改革實(shí)現，而改革方案必然要廣泛征求意見(jiàn)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)財稅方面，要統籌考慮改革方案，房產(chǎn)稅是重要的組成部分；金融方面，要在供應和需求兩個(gè)方面的杠桿上做文章，差別對待；在土地方面，要打破城鄉二元化“壁壘”，并早日整治小產(chǎn)權房。
據悉，目前房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制正在推進(jìn)之中，其中的三大基礎性工作，包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴容、個(gè)人住房信息系統全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度已開(kāi)始起步。