7月1日，中國指數研究院公布的數據顯示：2013年6月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10258元/平方米，環(huán)比5月上漲0.77%，自2012年6月以來(lái)連續第13個(gè)月環(huán)比上漲。數據顯示，從全國來(lái)看房?jì)r(jià)漲幅趨緩，但一線(xiàn)城市漲幅仍然較大。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現出特大城市大幅上漲與二三線(xiàn)城市庫存積壓并存的復雜局面。各種因素制衡之下，未來(lái)的房地產(chǎn)調控究竟該如何綜合把握呢？
不平衡是最大問(wèn)題
自去年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來(lái)，各地的住房市場(chǎng)走勢情況差異比較大，特大城市大幅上漲與二三線(xiàn)城市商品房庫存積壓并存，業(yè)界將之描述為“冰火兩重天”。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，一線(xiàn)城市需求明顯釋放，住房供應相對顯得不足，面臨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲的壓力。但是在很多中小城市，特別是西部、中部的一些中小城市，市場(chǎng)的供應狀況是供大于求的。
“供應壓力緊張的話(huà)，房?jì)r(jià)上漲壓力就大；供應量大的話(huà)，房?jì)r(jià)上漲壓力就不那么大�！鳖櫾撇f(shuō)，從數據來(lái)看，雖然6月份百城均價(jià)漲幅比5月份有所趨緩，縮小了0.04個(gè)百分點(diǎn)，但一線(xiàn)城市漲幅仍然較大。中國指數研究院的數據顯示，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17376元/平方米，環(huán)比上月上漲1.01%，與上年同期相比上漲9.93%。
“現在房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問(wèn)題并不是絕對短缺，而是不平衡、不協(xié)調、不可持續的問(wèn)題�！弊》亢统青l建設部政策研究中心主任秦虹指出，一個(gè)不平衡就是大城市和小城市、一線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不平衡，另一個(gè)就是一部分人有很多套房子、一部分人還沒(méi)有房子的不平衡。
秦虹說(shuō)，無(wú)論今天的行政手段還是明天的經(jīng)濟手段，一定會(huì )沿著(zhù)這個(gè)方向進(jìn)行調控。不讓多占有住房的繼續多占有，讓那些沒(méi)有房子的、住不好房子的家庭盡可能改善住房。對政府來(lái)說(shuō)，今后應出臺更多針對住房不平衡的政策，努力去減緩這個(gè)不平衡。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應該多去那些供應不足的地方。
供求要“兩手一起抓”
按照現在城市人口增長(cháng)速度，考慮結構調整和換房需要等因素，到2020年，全國城鎮每年新增住房需求約為12億平方米，也就是說(shuō)，不考慮投機投資性需求，每年的新增需求也是相當龐大的�！八蚤L(cháng)期看，我國仍處于城鎮化快速發(fā)展階段，特大和大城市人口聚集導致的住房供需關(guān)系緊張狀況不會(huì )很快改變�！弊》亢统青l建設部政策研究中心科研處處長(cháng)周江表示。
對于個(gè)別二三線(xiàn)城市出現的房屋空置現象，中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)陳淮認為，房子是不是多于需求，關(guān)鍵問(wèn)題在于城外有沒(méi)有更多的人在未來(lái)三五年或十年內要搬到城里住，“中國城鎮化需求決定了未來(lái)20年到30年，房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國支柱產(chǎn)業(yè)，供不應求將長(cháng)期存在”。
“供不應求的最主要原因是剛需增長(cháng)很快，2012年全國城市新增常駐人口仍然超過(guò)2100萬(wàn)，年輕人集中在省會(huì )大城市特別明顯�！鼻睾缯f(shuō)，“改善型需求仍然很旺，人們把住房改善和家庭私人財富積累的愿望交織在一起，因此這一輪房地產(chǎn)成交量的上漲主要是自主性需求推動(dòng)的�！�
秦虹表示，下一步的調控，要堅持“兩手一起抓”，在供求雙向對市場(chǎng)進(jìn)行調節。一是更有效率地控制投機性的需求，如果不控制這樣一些需求，那么不平衡問(wèn)題就會(huì )越來(lái)越嚴重；二是要滿(mǎn)足新型城鎮化下的住房需求，就是政策一定要保護剛需。
周江認為，目前來(lái)看，一定的時(shí)期內，應繼續在部分住房供求矛盾突出城市堅持限購政策，并實(shí)行差異化的信貸政策，逐步試點(diǎn)和推動(dòng)房產(chǎn)稅改革，發(fā)揮稅收工具對房地產(chǎn)需求的引導和調控作用。另外，就是想方設法增加供應：針對中高收入階層，要增加供需關(guān)系緊張城市普通商品住房供應。針對中低收入階層，要大力發(fā)展住房保障，加快棚戶(hù)區改造，確保財政投入，吸引民間資本進(jìn)入，完善住房保障制度。
用改革打造長(cháng)效機制
目前，在房?jì)r(jià)問(wèn)題的癥結根源尚未解決的情況下，“限購”“限貸”等短期性政策在當前階段仍將發(fā)揮核心作用。但依賴(lài)行政計劃手段來(lái)控制市場(chǎng)供求，并不能從根本上解決房?jì)r(jià)問(wèn)題，這已經(jīng)成為專(zhuān)家的共識。
“房地產(chǎn)既涉及到國計民生，又關(guān)乎國民經(jīng)濟的發(fā)展，其背后的因素眾多，很多因素是房地產(chǎn)政策調控不了的，比如投資渠道不暢、股市不好等�！鼻睾绫硎�，在這些因素沒(méi)有解決的情況下，房地產(chǎn)政策只是有限地解決問(wèn)題�！爸袊》恐贫雀母锊贿^(guò)十年，很多相適應的法律法規沒(méi)有建立，政府只能采取一些行政手段解決眼前的問(wèn)題。未來(lái)法律法規和市場(chǎng)規律的制度建立之后，需要更多市場(chǎng)經(jīng)濟的手段來(lái)進(jìn)行調節�！鼻睾缯f(shuō)。
陳淮認為，要改變現在調控政策滯后被動(dòng)、高成本低效率的局面，根本出路在于改革。房地產(chǎn)業(yè)最迫切需要的不是價(jià)格高低漲落，而是通過(guò)改革體制，讓市場(chǎng)具有更強大和完善的自我平衡機制。
“要能夠解決好住房需求兩端的問(wèn)題，既控制投機性需求，使住宅市場(chǎng)去投資化；又要保障好困難者需求，大力建設保障房�！鼻睾缯J為，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的長(cháng)效機制，關(guān)鍵在于四個(gè)方面：一是農村轉移人口的住房政策是什么；二是讓地方政府擺脫對土地收益依賴(lài)的財政體制是什么；三是如何解決房地產(chǎn)市場(chǎng)在大中小城市之間不平衡以及不同居民之間住房資源占有極不平衡的問(wèn)題；四是如何開(kāi)放居民多元化的投資渠道等問(wèn)題。解決這些問(wèn)題都有待相關(guān)的改革和諧推進(jìn)。