業(yè)內:一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力較足
2013-07-16   作者:  來(lái)源:中國證券報
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  國家統計局15日發(fā)布1-6月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況。數據顯示,1-6月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積15721萬(wàn)平方米,同比下降10.4%,同期的土地成交價(jià)款3699億元,增長(cháng)7.5%。地價(jià)上漲態(tài)勢明顯。

  業(yè)內人士認為,盡管從整體數據來(lái)看,全國商品房待售面積有所增加。但隨著(zhù)供應端各項指標尚未完全改善,以及土地市場(chǎng)價(jià)格信號的影響,未來(lái)熱點(diǎn)城市的供需形勢仍堪憂(yōu),房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力較足。

  下半年樓市成交量仍將平穩增長(cháng)

  國家統計局發(fā)布的數據顯示,上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36828億元,同比名義增長(cháng)20.3%,增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn),這也是該指標連續兩個(gè)月出現回落。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為,房地產(chǎn)投資沖高回落,主要原因是一季度沖高的成交量透支市場(chǎng)需求,疊加信貸政策收緊影響了投資繼續放大。

  盡管房地產(chǎn)投資增速回落,但其余幾個(gè)指標已有所改善。數據顯示,1-6月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬(wàn)平方米,增長(cháng)12.9%。住宅新開(kāi)工面積70630萬(wàn)平方米,增長(cháng)2.9%。住宅竣工面積27428萬(wàn)平方米,增長(cháng)2.7%。上述指標增速均比此前有所回升,意味著(zhù)短期內整體市場(chǎng)供應無(wú)虞。數據還顯示,6月末,全國商品房待售面積43731萬(wàn)平方米,比5月末增加807萬(wàn)平方米。其中,住宅待售面積增加506萬(wàn)平方米。

  上半年,房屋施工面積與房屋新開(kāi)工面積等兩個(gè)指標始終維持平穩低速增長(cháng),說(shuō)明房企對后市持看穩的態(tài)度,這也預示下半年樓市成交仍將持續平穩增長(cháng)。

  從成交量數據來(lái)看,盡管有“新國五條”的影響因素,但上半年樓市成交量仍達到近幾年來(lái)的最好水平。數據顯示,1-6月,全國商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額33376億元,增長(cháng)43.2%。

  對于下半年市場(chǎng)走勢,中國指數研究院的分析認為,下半年仍將是重點(diǎn)城市的推盤(pán)高峰,全年增長(cháng)無(wú)憂(yōu)。在推盤(pán)力度加大的帶動(dòng)下,多數城市下半年成交量仍將好于去年同期。

  土地市場(chǎng)發(fā)展存長(cháng)期隱患

  1-6月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積15721萬(wàn)平方米,同比下降10.4%;土地成交價(jià)款3699億元,增長(cháng)7.5%,增速提高3.8個(gè)百分點(diǎn)!傲靠s價(jià)漲”無(wú)疑已成土地市場(chǎng)的主旋律。

  中國指數研究院的監測顯示,上半年,全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲36.6%,溢價(jià)率為14.5%。其中,二季度住宅、商辦用地溢價(jià)率均為近兩年最高值。從5月開(kāi)始,北京、上海開(kāi)始出現多輪競價(jià)、高溢價(jià)等現象,并催生數宗單價(jià)和總價(jià)“地王”。

  值得注意的是,土地市場(chǎng)的高溢價(jià)更多體現在一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市。由于多數二三線(xiàn)城市的高庫存,區域土地市場(chǎng)仍然偏冷。上述機構的觀(guān)點(diǎn)稱(chēng),二季度全國十大城市住宅用地樓面均價(jià)與百城平均水平差距進(jìn)一步擴大,溢價(jià)率則持續高于百城平均水平。

  高和資本董事長(cháng)蘇鑫表示,“地王”大多出現在北京、上海等一線(xiàn)城市,而且競買(mǎi)者多為品牌開(kāi)發(fā)商。這背后暗含著(zhù)兩層信息:一是各大房企總體看好房地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)前景;二是同時(shí)也看到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險不斷累積,開(kāi)始思考避險。

  房企考慮避險更多是看到政府當前的調控方向——將資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)推向實(shí)體經(jīng)濟中,這可能導致房地產(chǎn)業(yè)出現一定程度的“錢(qián)荒”。在這種情況下,蘇鑫認為,未來(lái)土地價(jià)格將繼續呈現“蹺蹺板現象”,即核心城市土地價(jià)格繼續高歌猛進(jìn),部分二三線(xiàn)城市則趨冷。受此影響,房?jì)r(jià)也可能呈現“蹺蹺板現象”,即核心城市的商辦物業(yè)價(jià)格將再次明顯上漲,而供應量巨大的二三線(xiàn)城市價(jià)格將出現下滑。

  土地市場(chǎng)的另一隱患可能影響到長(cháng)期的房?jì)r(jià)走勢。自去年2月以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)購地面積已連續17個(gè)月為負增長(cháng),盡管近期情況已有所改觀(guān),但市場(chǎng)的長(cháng)期供應無(wú)疑已經(jīng)受到影響。多家機構認為,從長(cháng)期來(lái)看,土地稀缺的局面還將存在,房?jì)r(jià)仍有上漲動(dòng)力。

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