曾經(jīng)的合肥“地王”，因為綠城危機自救下的容積率調整而引起業(yè)主的強烈質(zhì)疑。雙方各執一詞，互不妥協(xié)，成為一場(chǎng)圍繞“品質(zhì)”的拉鋸戰。由于綠城在全國范圍內都進(jìn)行了產(chǎn)品線(xiàn)的調整，合肥的糾紛或許并非單一案例，如何在多方利益的碰撞下進(jìn)行取舍，需要綠城更慎重地權衡應對。
盼了3年，即將要到收樓日，然而陳聰（化名）卻沒(méi)有絲毫的喜悅。半年多來(lái)，他和許多業(yè)主一直忙著(zhù)維權。
陳聰所購買(mǎi)的樓盤(pán)是綠城集團在合肥經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區開(kāi)發(fā)的翡翠湖玫瑰園項目，該項目是2009年合肥市場(chǎng)的“地王”，在當地被譽(yù)為“王冠上的明珠”。然而今年年初，包括陳聰在內的一期業(yè)主突然得知，綠城正在考慮將二期的容積率從最初的1.8上調到1.996。
陳聰等業(yè)主對這一規劃的更改表示了強烈的反對，“如此一來(lái)，二期將新增加639戶(hù)，勢必擠占原本承諾的公共空間和地面車(chē)位。對于一家極度強調品質(zhì)的品牌開(kāi)發(fā)商而言，為了自身利益而降低業(yè)主的居住品質(zhì)，這種做法是否合適？”
但綠城方面認為，這種調整有其不得已的苦衷。由于近年來(lái)的瘋狂拿地和大舉負債，綠城在樓市調控中遭遇重大危機，不得不調整部分產(chǎn)品規劃以渡過(guò)市場(chǎng)難關(guān)。
“為了不讓這個(gè)項目死掉，我們被迫做出一些應對措施，不過(guò)上調后的容積率并沒(méi)有超過(guò)拿地時(shí)所規定的2.0上限，屬于合規范圍內的適當調整，也不會(huì )影響一期業(yè)主的居住品質(zhì)�！本G城集團安徽公司總經(jīng)理助理張明對中國房地產(chǎn)報記者表示。
不過(guò)，業(yè)主對于綠城這種“危機自救”的解釋并不買(mǎi)賬。記者在現場(chǎng)發(fā)現，玫瑰園二期工程因雙方爭執而被迫減緩進(jìn)度，至今仍沒(méi)有開(kāi)工的跡象。
業(yè)內人士認為，這種高價(jià)拿地后更改容積率的做法在行業(yè)內較為普遍。而對于此前大肆高成本攻城略地卻一度遭遇經(jīng)營(yíng)危機的綠城而言，今后類(lèi)似這種“地王后遺癥”的爭端可能仍會(huì )層出不窮，需要公司更慎重地應對。
自救調整引發(fā)爭端
2009年10月29日下午，合肥翡翠湖地塊競拍現場(chǎng)，綠城、保利、恒大、中建等品牌房企云集，為爭奪這顆“王冠上的明珠”展開(kāi)激烈博弈。最終，時(shí)任副董事長(cháng)的羅釗明親自坐鎮的綠城挫敗群雄，以總價(jià)26億元成功競得該地塊，樓面地價(jià)達到3915元/平方米，溢價(jià)高達160%，成為合肥當時(shí)的“地王”。
合肥翡翠湖這一幕，是綠城2009年瘋狂拿地的集中縮影。這一年，綠城豪擲456億元在全國拿地，占其當年合同銷(xiāo)售額的89%。
然而，被稱(chēng)為“史上最嚴厲”的地產(chǎn)調控政策在2010年出臺。在限購、限貸等政策的重壓下，以高端樓盤(pán)為主的綠城首當其沖，甚至因為財務(wù)危機而身陷“破產(chǎn)”傳聞。步履維艱之下，綠城將產(chǎn)品線(xiàn)的調整作為自救的重要手段，而合肥玫瑰園正是這種產(chǎn)品調整戰略下的案例之一。
“在調控和市場(chǎng)壓力下，如果二期還堅持原來(lái)的定位規劃會(huì )很困難，這時(shí)就需要做出適當調整，增加更多小戶(hù)型以及降低總價(jià)來(lái)適應市場(chǎng)需求�！睆埫鞅硎�。
于是，2013年1月23日，陳聰等業(yè)主在合肥市經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區建設發(fā)展局（下稱(chēng)“合肥經(jīng)開(kāi)區建發(fā)局”）的網(wǎng)站上發(fā)現了一份公示文。
該文件顯示，綠城合肥玫瑰園項目部向經(jīng)開(kāi)區建發(fā)局遞交了項目規劃變更的申請書(shū)�！鞍凑找巹澴兏�，高層公寓規劃中4號樓、6號樓由38層改為39層；3號樓、5號樓增加女兒墻高度；7號樓戶(hù)型調整；8號樓層數由32層調整為38層；9號樓、10號樓層數由原規劃32層調整為37層；19號樓由1個(gè)單元改為2個(gè)單元，戶(hù)型調整；20號樓戶(hù)型調整；以及法式合院21號組團由12單元改為8單元，規劃方案做相應調整；項目規劃方案、建筑單體及配套設施指標相應調整�！�
根據調整后的方案，玫瑰園二期的容積率將由原本的1.8增加到1.996，局部層數增加從1~6層幅度不等，戶(hù)數也增加了639戶(hù)，比原來(lái)增加了23%，且小區配套公建面積有所減少，小區車(chē)位也隨之改變，地面車(chē)位數量由原來(lái)的220個(gè)增加到711個(gè)。
這份規劃調整公告引起了一期業(yè)主們的強烈不滿(mǎn)�！熬G城選擇在春節前這段時(shí)間，把公示牌放到很少有人去的項目施工現場(chǎng)，此外并沒(méi)有以電話(huà)、短信等任何形式通知業(yè)主。如果不是這份建發(fā)局官網(wǎng)上的公告，我們恐怕一直都被蒙在鼓里�！标惵敱硎�，“綠城方面的誠意由此可見(jiàn)一斑�！�
部分一期業(yè)主同時(shí)認為，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主同意擅自修改容積率，屬于是對前期業(yè)主的“欺詐行為”，同時(shí)自己購買(mǎi)的物業(yè)品質(zhì)也必將大打折扣，“對部分住宅日照會(huì )有影響，小區綠化率降低、人口密度的增加等，無(wú)疑降低了小區的品質(zhì)�！�
張明對此回應稱(chēng)，這種調整并未降低小區的高端品質(zhì)，“戶(hù)數增多了，就一定人多嗎？”而且，公司是在拿地承諾容積率不超過(guò)2.0的范圍內進(jìn)行的小幅度調整，對于空間和綠化的改動(dòng)極其有限，地上和地下車(chē)位占比也沒(méi)有超過(guò)規定的25%。
合肥經(jīng)開(kāi)區建發(fā)局規劃處處長(cháng)許工對中國房地產(chǎn)報記者表示，他們已經(jīng)接到了業(yè)主的反對意見(jiàn)，也把這些意見(jiàn)集中向綠城方面做了通報，并上報到了合肥市規劃局。
“綠城之前并未用足2.0的容積率，這次范圍之內的申請變更是合乎相關(guān)法律法規的正常行為。但由于業(yè)主的反對，目前我們還沒(méi)有批準綠城的申請，具體情況只能等雙方協(xié)商的結果�！痹S工表示。
容積率“拉鋸戰”
由于綠城與業(yè)主對于容積率調整與品質(zhì)影響方面的認知截然不同，雙方的糾紛拉鋸戰一直持續，并已經(jīng)影響了二期的正常進(jìn)度。
“二期并沒(méi)有按照調整后的容積率開(kāi)工，根據業(yè)主的意見(jiàn)，我們的方案也在反復調整之中，并一直與業(yè)主進(jìn)行積極的溝通。目前，雙方的矛盾正在逐步淡化，大部分理性的業(yè)主非常理解我們的苦衷�！睆埫髡f(shuō)。
不過(guò)，陳聰等部分業(yè)主似乎并不這么想。
“我們并未看到綠城方面的溝通誠意和對業(yè)主應有的尊重�！标惵斦f(shuō)，自己和部分一期業(yè)主多次找過(guò)綠城，對方卻是換不同的律師和自己見(jiàn)面，答復都是如出一轍——規劃更改的是二期，與一期業(yè)主并無(wú)關(guān)系，因此無(wú)需主動(dòng)告知。
“我們算了一下，調整后住戶(hù)新增加了639戶(hù)，面積增加了4.5萬(wàn)平方米，按照目前的市面價(jià)，企業(yè)銷(xiāo)售增加了接近3.6億元�！标惵斦J為，一紙變更的背后將會(huì )給綠城帶來(lái)豐厚的回報。這種利益的驅使，令綠城不惜讓業(yè)主為品質(zhì)的降低埋單。
但張明對記者辯解稱(chēng)，綠城的調整僅僅是為了降低項目的市場(chǎng)風(fēng)險，絕不是出于額外牟利的考量�！鞍凑胀恋爻杀�、建安成本和相關(guān)稅費來(lái)計算，玫瑰園每平方米的總成本已經(jīng)超過(guò)9000元，而當時(shí)賣(mài)給一期業(yè)主的價(jià)格就達到9000元/平方米，何況現在價(jià)格已經(jīng)跌下來(lái)，我們相當于虧本在賣(mài)，背負的壓力非常沉重，哪還談得上盈利？”
張明補充道，綠城拿地時(shí)曾向政府承諾，在小區內配套一個(gè)建筑面積8532平方米的小學(xué)和11760平方米的初級中學(xué)，僅這些就已經(jīng)投入了超過(guò)4億元。
合肥綠城方面表示，如果業(yè)主仍不滿(mǎn)意公司最終的規劃方案，覺(jué)得自己的利益受到了損害，可以選擇退房。
陳聰則表示，如果綠城仍然堅持調整容積率，業(yè)主可能考慮訴諸法律，“我們當初是基于對綠城品質(zhì)服務(wù)的信任而選擇了其樓盤(pán)，但現在卻對開(kāi)發(fā)商傲慢而強硬的態(tài)度感到懷疑和憤怒”。
“某種程度上，這種做法在業(yè)內有一定的普遍性�！碧m德咨詢(xún)總裁宋延慶對中國房地產(chǎn)報記者表示，從拿地到開(kāi)盤(pán)歷經(jīng)三、四年的時(shí)間，財務(wù)危機和市場(chǎng)調整的壓力是客觀(guān)存在的。不過(guò)，“這樣的困局是企業(yè)自己造成的，應該由企業(yè)自身來(lái)消化，而不應把問(wèn)題轉嫁給消費者”。
無(wú)獨有偶，同樣在2009年拿地狂潮中，綠城在大本營(yíng)杭州的拱墅區田園板塊和杭州濱江區月明路地塊上也有中途改變容積率的做法。
以2009年9月10日競拍的田園板塊40號地塊為例，拿地時(shí)的容積率為2.0，然而拿地僅11天后，針對該地塊的《杭州市半山單元和西溪城市綜合體控制性詳細規劃局部調整公示》顯示，該地塊部分調整為高強度用地，容積率上升到了2.5。而綠城2009年和2010年的年報顯示，該地塊的整體容積率又連續上升到2.7和2.9。
一位不愿具名的杭州本地資深地產(chǎn)人士對記者表示，這種先高價(jià)拿地隨后改規劃上調容積率的做法，本身就是對拿地時(shí)競爭對手的不公平競爭，擾亂了市場(chǎng)秩序，更有可能滋生權力尋租的現象。
2012年3月，為了鞏固房地產(chǎn)調控效果和防止權力尋租，住房和城鄉建設部出臺了《建設用地容積率管理辦法》。其中規定，國有土地使用權一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率。只有在符合相關(guān)法律法規并得到有關(guān)部門(mén)審批的條件下，才能做出相應的調整。
“從行業(yè)內來(lái)看，由于前期規劃和實(shí)際建設情況存在一定的差別，容積率稍作調整是很正常的情況�！本G城CFO馮征對中國房地產(chǎn)報記者解釋?zhuān)熬G城即使調整也是拿地許可的數值范圍之內，并且會(huì )經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批，履行相關(guān)的手續以及資金補繳等，絕不會(huì )有違規甚至暗箱操作的情況�！�
上述杭州地產(chǎn)人士表示，由于綠城在全國范圍內進(jìn)行了產(chǎn)品線(xiàn)的調整，合肥玫瑰園這類(lèi)“地王后遺癥”的爭議事件可能還會(huì )層出不窮，公司需要更加慎重應對。