“中糧孫河這個(gè)項目最終的售價(jià)很可能會(huì )超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，賣(mài)不到8萬(wàn)元/平方米就得賠本�！边@是在中糧地產(chǎn)拿下北京新單價(jià)“地王”后不久，幾家房企公司負責人對《證券日報》記者的一致表述。
7月23日下午，位于北京“中央別墅區”的朝陽(yáng)區孫河HIJ低密度地塊進(jìn)入現場(chǎng)競拍環(huán)節，包括融創(chuàng )、泰禾、東亞新華、中糧地產(chǎn)、中鐵建、首城置業(yè)、華發(fā)股份、住總、萬(wàn)科、招商等房企參與最后的競拍。
經(jīng)過(guò)37輪競價(jià)后，孫河HIJ地塊的價(jià)格達到了北京市國土局對此地塊設定的價(jià)格上限，參與競買(mǎi)的房企也開(kāi)始競報公共租賃房面積。其中，中糧地產(chǎn)與住總兩家國企開(kāi)發(fā)商在這個(gè)環(huán)節的競爭尤其激烈，最終經(jīng)過(guò)33輪公租房面積的競報，中糧地產(chǎn)以23.6億元配建3.3萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)拿下該地塊，樓面價(jià)2.88萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率49.37％，其配建的33000平方米公租房的回購價(jià)格為6500元/平方米�？鄢Ｕ戏棵娣e后，該地塊的樓面價(jià)高達4.4萬(wàn)元/平方米，成為北京新的單價(jià)地王。
但參與現場(chǎng)競拍的一家房企人士告訴記者，他們估算中糧地產(chǎn)拿地價(jià)格不止4.4萬(wàn)元/平方米，因為該地塊除了要配建33000平方米的公租房外，還有5000平方米的醫院和幼兒園用地，因此，實(shí)際上中糧地產(chǎn)這個(gè)項目的樓面價(jià)應為5.2萬(wàn)元/平方米。而該區域內唯一在售的龍湖·雙瓏原著(zhù)項目，其目前的銷(xiāo)售均價(jià)也僅為5萬(wàn)元/平方米。
不到10個(gè)月樓面價(jià)暴漲逾3萬(wàn)元/平方米
中糧地產(chǎn)7月23日晚間的公告顯示，HIJ地塊位于北京市朝陽(yáng)區孫河鄉西甸村，東至規劃泉發(fā)花園東路，南至孫河組團十號路，西至孫河組團七號路，北至孫河組團八號路。地塊的建設用地規模75359.79平方米，建筑控制規模81716平方米；規劃用途為二類(lèi)居住用地、托幼用地和醫院用地；出讓年限為住宅70年、商業(yè)40年、綜合50年。
由于孫河板塊是北京市目前唯一一塊成規模的低密度居住組團。因此，在現場(chǎng)競價(jià)開(kāi)始前，容積率僅為1.08的HIJ地塊便已接到11次網(wǎng)上報價(jià)，掛牌起始價(jià)也由15.8億元升至16.6億元，這也預示了該地塊的出讓必將迎來(lái)一場(chǎng)激烈的競爭。
不過(guò)，該地塊商品房部分最終超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，還是令一些業(yè)內人士感覺(jué)價(jià)格過(guò)高。
要知道就在去年9月底，龍湖地產(chǎn)以14.7億元的總價(jià)拿下孫河組團第一宗土地時(shí)，其樓面價(jià)格僅2.01萬(wàn)元/平方米，而該地塊的容積率為1.1，可以說(shuō)和HIJ地塊基本相同。這也意味著(zhù)，10個(gè)月的時(shí)間，同一區域幾乎相鄰的兩宗地塊，每平方米的價(jià)格上漲了3萬(wàn)多元，增幅高達158.71％。
中投聯(lián)達董事長(cháng)楊少鋒在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)就表示，由于孫河區域的這幾個(gè)低密度項目肯定要做聯(lián)排獨棟的產(chǎn)品，因此其建安成本最少也要在1萬(wàn)元/平方米以上，再算上相當于銷(xiāo)售價(jià)格15％的綜合稅收款項以及財務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)成本，中糧方面的壓力還是不小的。
稍早前進(jìn)駐孫河區域的一家房企負責人也對《證券日報》記者表示，別墅項目相比普通住宅，建安成本確實(shí)要貴上不少。中糧拿地的價(jià)格則稍微高了些，但由于是別墅項目，因此也還有操作空間。
而在中糧地產(chǎn)高價(jià)拿下孫河HIJ地塊后，此前被指“高價(jià)”拿地的泰禾集團無(wú)疑也從“冤大頭”一躍成為了“聰明人”。
實(shí)際上，泰禾也參與了本次HIJ地塊的爭奪，曾在現場(chǎng)給出了配建27000平方米公共租賃房面積的報價(jià)，而這個(gè)報價(jià)折合的樓面價(jià)格也超過(guò)了4萬(wàn)元/平方米，但最終仍不敵中糧地產(chǎn)。
據了解，今年1月24日，泰禾集團擊敗10多家房企，以18.5億元，配建2000平方米公租房拿下孫河W地塊，溢價(jià)率為49.79％，剔除保障房面積后，其樓面價(jià)為2.95萬(wàn)元/平方米。由于此前龍湖拿下東側同品質(zhì)地塊的樓面價(jià)僅為2.01萬(wàn)元/平方米，因此，不少人認為泰禾拿地的價(jià)格過(guò)高，面對龍湖的產(chǎn)品時(shí)，銷(xiāo)售壓力將非常大。
但在中糧拿下HIJ地塊后，泰禾不到3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)格就顯得非常便宜了。
泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男就對《證券日報》記者表示，“之前很多人質(zhì)疑我們拿地的價(jià)格貴，只能說(shuō)他們沒(méi)有了解到孫河這塊地的真正價(jià)值。相比龍湖，我們拿地的價(jià)格確實(shí)貴了一點(diǎn)。但我們兩家都是別墅項目，而9000元的差距在別墅項目里算不上什么，可以說(shuō)兩家項目的拿地成本是在一個(gè)水平上的。但中糧這個(gè)拿地價(jià)格肯定要比我們倆家高出幾個(gè)檔，操作起來(lái)估計和我們的項目也不太相同�！�
據悉，泰禾在孫河的項目已經(jīng)命名為“泰禾·北京院子”，沈力男則表示這個(gè)項目將在今年“金九銀十”的前后投入市場(chǎng)，但銷(xiāo)售價(jià)格還沒(méi)有確定，不過(guò)市場(chǎng)此前預計這個(gè)項目的售價(jià)將超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。
區域單價(jià)或再創(chuàng )新高
除了本次競拍外，孫河區域此前還曾進(jìn)行過(guò)三次土地出讓活動(dòng)，共賣(mài)出四宗地塊。其中，龍湖最早以14.7億元溢價(jià)8.66％摘得該區域的第一幅地塊，平均樓面價(jià)約為2.01萬(wàn)元/平方米；僅僅4個(gè)月后，地塊資質(zhì)相近、位于龍湖所斬獲地塊西側的W地塊入市，泰禾擊敗另外11家房企，以2.95萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)勝出；此后，首開(kāi)又以約2.6萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)取得了容積率稍高的G地塊和F地塊。
而從上述數據可以看出，孫河區域的這幾宗土地沒(méi)有一塊的樓面價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米。對此，有參與競買(mǎi)的開(kāi)發(fā)商表示，孫河這幾塊地位于中央別墅區的心臟位置，更是隸屬于朝陽(yáng)區的集中低密度改善性宜居板塊，從行政區位和物理距離上都優(yōu)于傳統后沙峪別墅區板塊，因此諸多房企均十分看好孫河板塊的價(jià)值和前景。
同時(shí)，有統計顯示，孫河這5宗土地，共引得萬(wàn)科、龍湖、華遠、保利、融創(chuàng )、招商、綠地、九龍倉、泰禾、懋源、首開(kāi)、路勁等超過(guò)40家開(kāi)發(fā)商參與舉牌，并且每次成功拍下土地的舉牌次數都在增加。其中龍湖10輪舉牌競得，泰禾16次舉牌競得，首開(kāi)則分別以21次和25次舉牌取得入主孫河的資格，而中糧本次共經(jīng)過(guò)70輪舉牌才成功拿下HIJ地塊。
對此，龍湖方面對《證券日報》記者表示，從孫河板塊的成交記錄以及未來(lái)孫河板塊擬成交的土地情況來(lái)看，孫河板塊采用了“強中強”的拍地邏輯。即首先出讓中強屬性的土地（W、A地塊，容積率1.1），奠定區域價(jià)格的標桿。之后推出次強地塊（F、G地塊，容積率1.4），奠定區域的底價(jià)，使區域的土地價(jià)格控制在底線(xiàn)之上，之后再拿出相對較好的地塊（HIJ地塊，容積率1.08），最后推出整個(gè)區域最好的地塊，為區域地價(jià)的天花板。而這也意味著(zhù)，5.2萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)格很可能再次被打破。