沉寂已久的房地產(chǎn)再融資有了新進(jìn)展。隨著(zhù)新湖中寶披露再融資預案，縈繞資本市場(chǎng)的一大猜想終于“破題”。不過(guò)，此時(shí)言及房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘似乎為時(shí)尚早。從已披露的預案以及政策導向來(lái)看，地產(chǎn)再融資僅僅是有條件放開(kāi)，而融資環(huán)境的松動(dòng)，尚不能完全緩解當前地產(chǎn)公司“錢(qián)緊”的整體環(huán)境，特別是中小房企仍面臨較大的資金壓力。
“錢(qián)緊”格局仍未改觀(guān)
作為資金密集型行業(yè)，“缺錢(qián)”幾乎一直困擾著(zhù)房地產(chǎn)的發(fā)展。特別是自2010年開(kāi)啟房地產(chǎn)調控窗口后，上市房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案均被終止。在二級市場(chǎng)輸血通道被關(guān)閉后，房地產(chǎn)信貸也在逐步收緊。從目前房企現金情況看，“錢(qián)緊”的局面仍然沒(méi)有明顯改觀(guān)。
同花順iFinD數據顯示，已經(jīng)披露中報的15家房企上半年共實(shí)現凈利潤28.81億元，同比增長(cháng)14.66%。在披露業(yè)績(jì)快報及預告的公司中，有超過(guò)六成公司上半年預增。
盡管業(yè)績(jì)維持增長(cháng)，但上市房企的資金鏈卻仍然面臨重重壓力。數據顯示，上述15家房企上半年經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~共計13.92億元，同比下降58.21%。其中有8家公司上半年經(jīng)營(yíng)性現金為“凈流出”。嘉凱城上半年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-4.52億元，是目前披露中報的公司中經(jīng)營(yíng)性現金“凈流出”最多的公司。宋都股份的經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~則從去年中報時(shí)的5.6億元，大幅下降至今年中報時(shí)的-3.31億元。對此公司表示，現金流下降是因為支付土地出讓金所致。
從房企資金情況看，當前所面臨的潛在償債壓力仍然不可小覷。如果以短期借款與一年內到期的非流動(dòng)負債之和與貨幣資金的比值來(lái)衡量房企短期內的償債壓力，可以看到，不少公司這一比值已經(jīng)超過(guò)2倍以上。
扣除不可比因素后，已經(jīng)披露中報的房企中，有5家房企的上述比值超過(guò)2倍。其中，中弘股份短期借款為8.41億元，一年內到期的非流動(dòng)負債為5.98億元，而公司中期的貨幣資金僅有1.70億元。就此計算，公司短期借款與一年內到期的非流動(dòng)負債之和與貨幣資金的比值達到8.47倍。此外，南京高科、宋都股份、嘉凱城等公司也在2倍以上。
如果從一季報數據看，扣除不可比因素后，兩市有超過(guò)三成的房企上述比值在2倍以上。相比之下，“萬(wàn)保招金”四大房企去年中報到今年一季報期間的這一比值基本維持在50%-80%之間。顯然，與龍頭房企相比，不少中小房企的資金仍有壓力，這就導致這些公司的股權融資意愿強烈。
業(yè)內人士指出，目前房企經(jīng)營(yíng)出現分化，資金實(shí)力也呈現明顯差異。大型房企由于融資渠道多元化、融資成本相對較低，資金壓力較小。而眾多中小房企依然面臨一定的資金壓力，且這種“錢(qián)緊”的局面在短期內還不能得到明顯緩解。
再融資難言全部放開(kāi)
在全行業(yè)依舊面臨“錢(qián)緊”局面之際，新湖中寶打響的房地產(chǎn)再融資“第一槍”，似乎給不少企業(yè)帶來(lái)希望。業(yè)內預計，未來(lái)還將有上市房企陸續披露再融資方案。不過(guò)這股即將掀起的地產(chǎn)融資小高峰卻并不意味著(zhù)地產(chǎn)再融資全面放開(kāi)。從目前已經(jīng)披露的預案以及監管機構的政策導向來(lái)看，此次地產(chǎn)再融資僅僅是有條件放開(kāi)。
從新湖中寶的再融資方案看，公司擬融資總額不超過(guò)55億元，將用于上海普陀區和閘北區兩處舊城改造項目。其中，上海新湖明珠城三期三標段、四標段項目總投資為58.05億元，使用募集資金30億元，上海新湖青藍國際項目總投資為67.78億元，使用募集資金25億元。
業(yè)內人士指出，新湖中寶此次再融資的投資標的是用于舊城改造，這符合當前國家房地產(chǎn)政策的扶持方向。這就意味著(zhù)，符合政策導向將是未來(lái)房地產(chǎn)再融資必須遵循的“法則”。
對此，多家券商投行部人士表示，房地產(chǎn)上市公司再融資已經(jīng)松動(dòng)并逐步放開(kāi)，但對率先“放行”的公司有一定要求�！捌鸫a不能有瑕疵，比如土地和貸款上不能有問(wèn)題�！蹦惩缎腥耸刻寡�，最重要的是再融資投資標的需要符合政策導向。
目前，我國房地產(chǎn)調控正在發(fā)生微調。調控手段趨于市場(chǎng)化，特別是在舊城改造、棚戶(hù)區建設、保障房建設等方向有所傾斜。為了有效緩解保障房相關(guān)建設的資金籌集壓力，二級市場(chǎng)再融資也將提供一定金融支持。
受此影響，涉及一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)或從事保障房、舊城改造、棚戶(hù)區改造等業(yè)務(wù)的公司，由于符合國家產(chǎn)業(yè)政策導向，逐步迎來(lái)再融資放開(kāi)的機遇。目前A股中有包括新湖中寶、中天城投、鐵嶺新城、萬(wàn)方發(fā)展、北京城建、長(cháng)春經(jīng)開(kāi)等房地產(chǎn)公司從事上述業(yè)務(wù)。
相比之下，純粹投向商品房住宅開(kāi)發(fā)的再融資在短期內尚未獲得“松綁”的跡象。僅從今年公布的房地產(chǎn)再融資方案來(lái)看，均沒(méi)有明確投向商品房住宅開(kāi)發(fā)的“先例”，且已披露的預案還需要經(jīng)過(guò)股東大會(huì )或證監會(huì )的審核。
除新湖中寶外，近期海印股份也披露了增發(fā)方案，募集資金將投向公司廣州國際商品展貿城——國際汽車(chē)展覽交易中心項目及補充流動(dòng)資金。盡管投向商業(yè)地產(chǎn)項目，但海印股份的行業(yè)劃分并不屬于房地產(chǎn)業(yè)，不過(guò)這在一定程度上揭示出未來(lái)再融資可能在商業(yè)物業(yè)上出現松動(dòng)的可能。
房企轉向“資源為王”
隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)步入深度調整期，行業(yè)內企業(yè)的分化也愈發(fā)明顯。目前，大型房企已開(kāi)始從“現金為王”向“資源為王”轉變，這體現為土地市場(chǎng)的日趨火爆。相比之下，中小房企的資金實(shí)力有限，土地儲備也大多集中在三四線(xiàn)城市，因此受項目結算波動(dòng)的影響十分明顯。
僅從北京市場(chǎng)來(lái)看，今年前七月的土地市場(chǎng)成交火爆，大型房企繼續充當市場(chǎng)主角。中原地產(chǎn)數據顯示，北京7月土地出讓金合計達到206.22億元。今年前7月，土地出讓金累計達到870.46億元。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，在錢(qián)緊的大趨勢下，部分現金寬裕、成本較低的大型房企將在土地市場(chǎng)繼續有所斬獲，中小房企在土地市場(chǎng)可能會(huì )受到資金影響而表現保守。
受制于資金實(shí)力有限，中小房企目前也面臨項目單一所引發(fā)的業(yè)績(jì)波動(dòng)風(fēng)險。此次再融資有條件放開(kāi)，是否能給符合融資條件的中小房企帶來(lái)轉機？對此，業(yè)內人士的觀(guān)點(diǎn)不一。部分專(zhuān)家認為，再融資選擇性放開(kāi)對于房企業(yè)績(jì)影響十分有限，在樓市長(cháng)效調控機制尚未配套跟進(jìn)前，地產(chǎn)再融資短期還不會(huì )全面放開(kāi)。
長(cháng)江證券分析師劉俊指出，再融資有條件放開(kāi)對房地產(chǎn)行業(yè)的標志性意義大于實(shí)質(zhì)性意義，這主要是因為符合再融資條件的上市公司可能并不多，并且棚戶(hù)區和保障房建設存在著(zhù)周轉慢和毛利低的缺陷。
興業(yè)證券分析師趙振毅則表示，涉房融資放開(kāi)將是下半年的大概率事件。由于整體貨幣環(huán)境穩中趨緊，優(yōu)質(zhì)房企能夠穩定投資預期，將通過(guò)更多的融資渠道來(lái)維持較低的財務(wù)成本。