盡管在供需矛盾的情況下，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續逢新盤(pán)必搶的局面，但二三線(xiàn)城市的泡沫卻已顯現：不但多地頻頻發(fā)布庫存預警，濟南、秦皇島等地更是不斷被曝出樓盤(pán)爛尾的消息�；蛟S是看到了可能發(fā)生的風(fēng)險，地方政府近期也扎堆出臺預售資金監管政策，希望守住最后一道防線(xiàn)：一旦發(fā)生資金鏈斷裂，還能確保已有項目順利完工。業(yè)內人士表示，加強對預售資金的監管，等于卡住了開(kāi)發(fā)商的一條資金渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將面臨新一輪洗牌。
三四線(xiàn)城市頻發(fā)爛尾項目
整整等了7年，濟南的張先生依然沒(méi)有住上用畢生積蓄購買(mǎi)的新房。
2006年，張先生買(mǎi)下了一套濟南彩石山莊的房子。公開(kāi)資料介紹，彩石山莊位于濟南市東部高新區，項目占地約2400畝，總建筑面積180萬(wàn)平方米，規劃為高檔景觀(guān)洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等。按照規劃，彩石山莊分為B1、B2、B3區，分別命名水晶花苑、尚華居、白領(lǐng)公寓。
“依山傍水環(huán)境很好，價(jià)格也相對便宜”，張先生告訴北京商報記者，僅他所在的單位，前后就有300多人購買(mǎi)了該項目。
除了環(huán)境好之外，項目本身的各種“榮譽(yù)”和強大的“后盾”也是吸引業(yè)主的原因。多位業(yè)主回憶，中國房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)業(yè)研究會(huì )人居環(huán)境委員會(huì )因該項目“特別宜居”，特別授予其“中國人居環(huán)境金牌建設試點(diǎn)項目”稱(chēng)號，這也是該地區第一個(gè)獲此殊榮的地產(chǎn)項目；而齊魯銀行、工商銀行等金融機構更是在項目還沒(méi)有預售證的情況下主動(dòng)為其提供銀行按揭貸款。
2006年8月起，彩石山莊在還未辦齊土地手續的情況下，開(kāi)始以發(fā)展會(huì )員的方式發(fā)售樓花。先賣(mài)的是水晶花苑和白領(lǐng)公寓兩部分，到2008年底共銷(xiāo)售1753套。2007年開(kāi)始銷(xiāo)售五證齊全的尚華居，共403套。據來(lái)自住建部的統計顯示，彩石山莊前后共銷(xiāo)售房源2156套，總建筑面積達32.5萬(wàn)平方米，預售房款9億多元。
交了錢(qián)、定了房的張先生開(kāi)始等候交房。按合同，開(kāi)發(fā)商最晚應于2009年1月交房，然而這個(gè)期限一推再推。隨后，噩耗傳來(lái)——三聯(lián)因為債務(wù)問(wèn)題資金鏈斷裂，被法院查封銀行賬號和彩石山莊土地。如今，除尚華居已建好5棟多層樓房外，原規劃中的部分別墅區、配套學(xué)校等均處于爛尾狀態(tài)，部分樓房原本打好的地基浸泡在水中，大部分樓盤(pán)至今沒(méi)有動(dòng)工。
彩石山莊絕非個(gè)案，就在一線(xiàn)城市購房者為怎樣能夠買(mǎi)上一套新房絞盡腦汁的同時(shí)，二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市卻已出現庫存高企、泡沫漸現的趨勢。此前便有媒體報道稱(chēng)，秦皇島當地的德大地產(chǎn)就被曝因旗下項目銷(xiāo)售不暢，開(kāi)發(fā)商無(wú)力支付工程款遭遇施工方停工的情況；而北京商報記者近期也在內蒙古包頭等地調查發(fā)現，盡管此前由于城鎮化等概念的推出，吸引了大批包括保利等龍頭地產(chǎn)的入駐，然而由于自身消化能力有限，城市內部到處是蓋到一半便停工的項目。
預售資金監管缺失釀惡果
“事實(shí)上現在與高房?jì)r(jià)的一線(xiàn)城市相比，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險更高�！敝袊笖笛芯吭航瞻l(fā)布的一份全國各城市房地產(chǎn)風(fēng)險報告，對各個(gè)城市房地產(chǎn)的風(fēng)險予以了量化評測：就北上廣等十大城市的房?jì)r(jià)而言，7月十城的住宅均價(jià)為17609元/平方米，環(huán)比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%，這也是近三年來(lái)同比漲幅首次超10%。而與之相對應的是，環(huán)比下跌的城市增至39個(gè)，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線(xiàn)城市領(lǐng)跌，東莞跌幅最大，達1.71%。
在房?jì)r(jià)漲跌分化加劇的同時(shí)，各地庫存也出現分化。
數據顯示，重點(diǎn)城市市場(chǎng)庫存下滑仍在持續，除杭州以外，7月十大重點(diǎn)城市的庫存同比全線(xiàn)下跌，其中北京和廣州跌幅最大，都超過(guò)20%，而三四線(xiàn)城市卻是庫存高企，供過(guò)于求明顯。數據顯示，一線(xiàn)城市供求比僅為0.64，但三四線(xiàn)城市，例如甘肅武威供求比高達8.06、山西大同供求比高達5.7、延安4.34，存在嚴重供過(guò)于求現象。
“7月數據顯示，一方面，庫存高企需求卻不足的三四線(xiàn)城市環(huán)比下跌數量增多，另一方面，北京、廣州等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅繼續增加，且部分新開(kāi)盤(pán)項目?jì)r(jià)格上調幅度有所擴大�！盋RIC研究中心分析師楊晨青稱(chēng)，2010年宏觀(guān)調控以來(lái)，許多大型開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍三四線(xiàn)城市。按道理來(lái)說(shuō)，一方面開(kāi)發(fā)商頗受地方政府歡迎，能獲取大量廉價(jià)的土地；另一方面市場(chǎng)也不限購，可供開(kāi)發(fā)商大展拳腳。但從去年以來(lái)，越來(lái)越多的大型開(kāi)發(fā)商都不再看好三四線(xiàn)城市前景，明確回歸一線(xiàn)城市的戰略。主要原因便是三四線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟尚欠發(fā)展、人口外流現象嚴重，對新增住房的需求相對冷淡；而這些城市中心區域土地供應較為充裕，使得供應過(guò)量的現象雪上加霜。三四線(xiàn)城市的購房主體是進(jìn)城農民或大型進(jìn)駐企業(yè)的員工，但他們的收入增長(cháng)速度遠趕不上造城的速度和房?jì)r(jià)的上漲速度。
另外一個(gè)更為關(guān)鍵的問(wèn)題，就是與北、上、廣、深、津等一二線(xiàn)城市實(shí)行較為嚴格的預售資金監管制度相比，部分三四線(xiàn)城市并未實(shí)行該制度或者僅形同虛設。
以上述彩石山莊為例，早在2006年初，2000多戶(hù)業(yè)主就已交給開(kāi)發(fā)商共9億元的預售房款，而在2005年，濟南市便已經(jīng)發(fā)布《商品房預售款監管實(shí)施細則》，明確規定商品房預售款必須用于預售項目的建設投資，不得挪做他用，以保護購房人的合法權益。
業(yè)內專(zhuān)家給北京商報記者算了筆賬：如果嚴格按照預售資金監管辦法管理這9億元，即便是后期開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，按照2500元/平方米的建安成本計算，監管部門(mén)也可以憑借著(zhù)9億元至少完成36萬(wàn)平方米的住宅項目施工，遠遠超過(guò)項目本身的總建筑體量。
然而來(lái)自住建部的調查表明，正是由于預售資金監管不到位，三聯(lián)先后將9億元預售款中的6.66億元挪用于歸還銀行貸款和利息，0.77億元用于歸還關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，僅將剩余1.6億元用于項目啟動(dòng)�？上攵�，預售款被挪用后，如此小的資金量難以撬動(dòng)龐大的項目，爛尾成為命中注定。
“事實(shí)上對于三四線(xiàn)城市而言，它們招商引資的壓力更大，所以不會(huì )對預售資金卡得太嚴，或者說(shuō)不太敢管�！币晃辉谌�(xiàn)城市有過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的房企負責人坦言，盡管現在樓市從價(jià)格上看，依然處于上升通道，但三四線(xiàn)城市的風(fēng)險已經(jīng)非常明顯，以目前的發(fā)展趨勢來(lái)看，未來(lái)供應量過(guò)大的三四線(xiàn)城市物業(yè)，很可能將成為風(fēng)險壓力首先爆破的區域。
中國指數研究院也給北京商報提供了一份他們對東北某三線(xiàn)城市的追蹤調研：在過(guò)去的三年間，2009-2012年，該地區累計出讓住宅用地逾9000萬(wàn)平方米，在全國300個(gè)一至三四線(xiàn)城市中位居第四。僅沿海產(chǎn)業(yè)基地就有19個(gè)住宅在售，建筑總量逾500萬(wàn)平方米，而該市區只有不到70萬(wàn)的常住人口。即使該產(chǎn)業(yè)基地簽約企業(yè)都落地投產(chǎn)，也不到1萬(wàn)人，根本無(wú)法完成園區消費的自循環(huán)。在業(yè)內看來(lái)，城鎮化概念催生的投資熱，以及對這些城市消化庫存能力的高估，只會(huì )延長(cháng)這些城市樓市泡沫爆破的時(shí)間。
多地收緊預售資金監管
也許正是嗅到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險，近期多個(gè)城市重新執行了更加嚴厲的商品房預售資金監管制度。一般來(lái)說(shuō)，都會(huì )規定預售款交由銀行管理，銀行視工程進(jìn)度按比例向開(kāi)發(fā)商發(fā)放。
7月10日，去年剛剛開(kāi)始實(shí)施商品房預售資金監管的武漢再下發(fā)通知，對開(kāi)發(fā)商申請使用監管資金進(jìn)行了更嚴格的規定。此外，青島等城市紛紛出臺新的商品房預售資金監管辦法，加強對購房人交納房款的監管。據統計，目前，全國已有30多個(gè)城市出臺了相應的監管制度。這一數據還在不斷擴大。
一線(xiàn)城市在這方面有更早的經(jīng)驗。2010年北京實(shí)施了《商品房預售資金監督管理暫行辦法》。近期北京市開(kāi)始執行修改后的新《辦法》，同時(shí)，經(jīng)適房預售資金和二手房交易資金也納入了監管。
監管預售資金的目的顯而易見(jiàn)，就是為了防止“爛尾樓”的蔓延。政府將預售資金納入監管，防止開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂或者攜款“跑路”，從而影響到房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，給購房者、銀行等相關(guān)利益方帶來(lái)?yè)p失。
不過(guò)，由于商品房預售資金是開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源，特別是中小開(kāi)發(fā)商自有資金有限，融資渠道相對狹窄，很大程度上都依賴(lài)預售款。業(yè)內人士認為，加強對預售資金的監管，卡住了開(kāi)發(fā)商的一條資金渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將面臨新一輪洗牌。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)謝逸楓表示，“預售資金大約占開(kāi)發(fā)商資金的1/3，對大型房企來(lái)說(shuō)影響不大。但對中小房企而言，騰挪之路被堵死了，必將面臨資金考驗”。北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級經(jīng)理張磊認為，由于資金壓力的增加，房企在土地市場(chǎng)上或將一改“大無(wú)畏”的拿地風(fēng)格，促進(jìn)土地市場(chǎng)降溫。
預售制存廢再引爭議
除了加強預售資金監管外，在爛尾項目頻頻出現后，關(guān)于預售制度的討論也再度被提及。
商品房預售制度源于香港。上世紀90年代初，國內剛剛經(jīng)歷了住房制度改革，商品房需求十分旺盛，而開(kāi)發(fā)商資金普遍短缺。在此背景下，預售制度大大降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的準入門(mén)檻，對新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。
以預售制度為支點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商熟練地進(jìn)行著(zhù)資金杠桿的游戲，以撬起高昂的利潤。有統計顯示，目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。然而，預售證制度的普遍應用也帶來(lái)了許多弊端。
一位購房者表示，現在買(mǎi)房子只能買(mǎi)圖紙，房子質(zhì)量怎么樣只能冀望于開(kāi)發(fā)商是否有良心，這讓購房者處于十分被動(dòng)的局面。而業(yè)內也有不少人認為，商品房預售制度是加速房地產(chǎn)泡沫和房?jì)r(jià)高漲的罪魁禍首，呼吁現房銷(xiāo)售時(shí)代盡早到來(lái)。
今年“兩會(huì )”，政協(xié)委員洪彗民提案建議取消商品房預售制度。他說(shuō)，這等于改變開(kāi)發(fā)商空手套白狼的盈利模式。如果能夠得到落實(shí)，將淘汰一批資金實(shí)力弱的中小開(kāi)發(fā)商，房?jì)r(jià)也有望下行。
對此，住建部部長(cháng)姜偉新表示，商品房預售制度改革會(huì )推進(jìn)，但短期內不會(huì )取消。據悉，新“國五條”細則中提出，2013年起各地區要提高商品房預售門(mén)檻，并穩步推進(jìn)商品房預售制度改革。
近期地方政府加強預售資金監管政策一覽
2013年5月
青島市出臺規定，從今年7月1日起，開(kāi)發(fā)商除有特殊情況，并經(jīng)監管部門(mén)同意外，否則將不得隨意挪用購房人的購房款。
2013年6月
北京市發(fā)布政策，進(jìn)一步規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對預售資金使用行為。如開(kāi)發(fā)企業(yè)項目出入賬存在問(wèn)題并未按期改正，情節嚴重者網(wǎng)上簽約將被暫停。
2013年7月
武漢市房管局下發(fā)通知，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請使用監管資金進(jìn)行了嚴格規定。
2013年7月
惠州市房管局發(fā)出通知，要求各開(kāi)發(fā)企業(yè)配合，進(jìn)行預售款進(jìn)賬情況的清查整頓工作。