據統計，2013年上半年北京市消費者協(xié)會(huì )接到房屋中介投訴158件，投訴前三位的分別是營(yíng)銷(xiāo)合同(55件)，虛假宣傳(42件)，交易價(jià)格(29件)。
近年來(lái)，由于各地住房限購政策、房?jì)r(jià)居高不下等原因，促使二手房屋買(mǎi)賣(mài)、出租交易數量增多。面對巨大的利益，房屋中介機構數量增多，從業(yè)人員隨之增加。但由于提供中介服務(wù)的部分房屋中介機構和人員行為不規范，交易當事人法律意識薄弱，市場(chǎng)監管體系不完善等諸多原因，造成因房屋中介違規操作引發(fā)的法律糾紛頻出。
1
房屋中介布陷阱 法律糾紛數不清
提供虛假信息、一房二賣(mài)、霸王條款、差價(jià)變傭金
“房屋中介公司違規操作現象較為多見(jiàn)，故意隱瞞房屋真實(shí)情況、在買(mǎi)賣(mài)雙方之間傳遞虛假信息等常常發(fā)生�！北本┦泻５韰^人民法院法官黃楊介紹，近期，海淀區人民法院審理了一起因中介隱瞞房屋交易真實(shí)情況導致合同被迫解除的案件。
李先生，辛辛苦苦攢下一筆錢(qián)，就想在北京買(mǎi)一套房子。2012年7月，經(jīng)家和偉業(yè)公司介紹，李先生與賣(mài)房人劉先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。充滿(mǎn)戲劇性的是，本以為房子將到手的李先生卻被告知：劉先生2012年6月已獨家委托鏈家公司出售房屋，如果將房子賣(mài)給李先生的話(huà)，將對鏈家公司構成違約。經(jīng)協(xié)商，劉、李二人雙方只好私下解除了合同。然而，讓李先生想不到的是，他竟被家和偉業(yè)公司以拒絕支付3萬(wàn)元中介代理費告上法庭。
“房子沒(méi)買(mǎi)成，還惹上了官司�！崩钕壬较朐綒鈶�，“家和偉業(yè)公司沒(méi)弄清楚劉先生已獨家委托鏈家公司出售房屋，就讓我和賣(mài)房人簽合同。房子沒(méi)有買(mǎi)成，為什么還要我支付中介費？”而家和偉業(yè)公司中介人員則辯解：“我提供了中介服務(wù)，雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，不管結果如何，只要付出了勞動(dòng)，就應當獲得報酬�！�
法院多次試圖調解，但雙方都不肯讓步。法官認為，作為專(zhuān)業(yè)的房屋中介機構，家和偉業(yè)公司沒(méi)有盡到中介義務(wù)，未仔細核實(shí)賣(mài)房人是否已解除對鏈家公司的獨家委托，最終導致雙方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因此，認定家和偉業(yè)公司在中介服務(wù)中存在一定過(guò)錯。雖然在此過(guò)程中，劉先生也有一定責任，但按照我國民事糾紛“不告不理”的原則，家和偉業(yè)公司只是將李先生作為被告，所以法院只能處理家和偉業(yè)公司與李先生之間的糾紛。
近日，法院判決，駁回家和偉業(yè)公司的訴訟請求，買(mǎi)房人李先生無(wú)需支付中介代理費及滯納金。
在激烈的房屋中介市場(chǎng)競爭中，類(lèi)似這樣的法律糾紛層出不窮�！坝捎谛畔⒉粚ΨQ(chēng)，房屋中介公司利用信息優(yōu)勢，差價(jià)變傭金，炒賣(mài)房屋，對房屋價(jià)格的上漲推波助瀾。另外，近期曝光的經(jīng)紀人攜客戶(hù)購房款逃跑事件，也暴露出房屋中介公司內部管理存在的問(wèn)題�！敝袊ù髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任符啟林介紹道。除了上述問(wèn)題，房屋中介市場(chǎng)還存在一房二賣(mài)、低進(jìn)高出賺取巨額差價(jià)、簽訂不規范合同或霸王條款、房屋中介人員未取得執業(yè)資格而從事交易活動(dòng)等不規范行為。
針對房屋中介市場(chǎng)的種種亂象，日前，住房和城鄉建設部、工商總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于集中開(kāi)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專(zhuān)項治理的通知》，今年下半年將集中開(kāi)展為期6個(gè)月的房屋中介市場(chǎng)專(zhuān)項治理工作，整頓和規范房屋中介市場(chǎng)秩序，嚴肅查處房屋中介機構和經(jīng)紀人員的違法違規行為。
2
房屋中介市場(chǎng)亂 法律規范不健全
行業(yè)缺乏自律、法規不完善、監管措施缺失
中國消費者協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、中國人民大學(xué)教授劉俊海表示，“房屋中介行業(yè)準入門(mén)檻低，導致中介公司大量出現，行業(yè)競爭壓力大。而部分公司和從業(yè)人員唯利是圖、見(jiàn)利忘義的行為，又擾亂了中介市場(chǎng)，導致各類(lèi)矛盾糾紛增多�！�
北京李曉斌律師事務(wù)所律師、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )常務(wù)理事李曉斌也認為，“在房?jì)r(jià)增長(cháng)、利潤增多的利益驅動(dòng)下，中介機構的不斷增加使得生存環(huán)境更加嚴峻。一些房屋中介為爭奪緊俏房源，常常采取惡性競爭手段，比如在買(mǎi)賣(mài)雙方未達成協(xié)議的情況下先進(jìn)行網(wǎng)簽，以阻止其他中介機構代理；因‘搶單’而引發(fā)當事人或中介人員打架斗毆的現象也屢見(jiàn)不鮮�！�
與此同時(shí)，本應持證上崗的中介從業(yè)人員，因監管不嚴等原因，借用執業(yè)資格證書(shū)，甚至無(wú)證從業(yè)，缺乏一定的職業(yè)素養和法律意識，這些都不利于中介市場(chǎng)的健康發(fā)展。
此外，“中介機構行業(yè)自律組織的發(fā)展遠落后于中介市場(chǎng)的快速發(fā)展，沒(méi)有像律師協(xié)會(huì )那樣的行業(yè)自律組織，有些地方即便有中介行業(yè)協(xié)會(huì )也并無(wú)管理實(shí)權，無(wú)法對其進(jìn)行約束監督，最多也就開(kāi)開(kāi)會(huì )�！崩顣员笳f(shuō)，行業(yè)自律的缺失不僅造成了對行業(yè)內機構和人員約束監管的缺乏，也失去了對行業(yè)良性發(fā)展的一重保護。
除了行業(yè)準入門(mén)檻低、從業(yè)人員無(wú)資質(zhì)、行業(yè)缺乏自律等內部原因，法律法規不完善，行政監管缺失等外部原因也縱容了房屋中介市場(chǎng)的亂象。
現行規范房屋中介行為的法律文件主要包括住房和城鄉建設部、國家發(fā)展和改革委員會(huì )、人力資源和社會(huì )保障部2011年共同發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、住房和城鄉建設部2010年發(fā)布的《商品房租賃管理辦法》等。雖然這些文件對房屋中介市場(chǎng)不規范行為起到了一定的約束作用，但多屬于部門(mén)規章，立法層級偏低，法律效力有限�！啊斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第28條第1款對相關(guān)監管手段進(jìn)行了規定，但對建設(房地產(chǎn))主管部門(mén)與價(jià)格主管部門(mén)之間的分工及具體監管的范圍并沒(méi)有明確規定，實(shí)踐中兩個(gè)部門(mén)相互推諉、監管缺位的情況屢見(jiàn)不鮮�！秉S楊解釋?zhuān)霸谒痉▽徟兄�，我們發(fā)現，引發(fā)糾紛的重要原因是對中介義務(wù)的界定不明，如：中介的義務(wù)是僅僅為買(mǎi)賣(mài)雙方提供中介服務(wù)，還是包括后續的面簽、過(guò)戶(hù)等程序，規定并不明確�！�
此外，行政監管手段缺失，對于“吃差價(jià)”等違規行為一直缺乏長(cháng)效、有力的監管。階段性、突擊式的檢查、治理，可以規范一時(shí)之風(fēng)氣，但不能從根本上治理房屋中介市場(chǎng)亂象。同時(shí)，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》對于違規行為的處罰金規定為“對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬(wàn)元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款”，相比交易中的巨大收益，微弱的處罰金難以起到威懾作用，這也縱容了部分房屋中介機構和從業(yè)人員的違規行為。
3
房屋中介治理難 多方努力是出路
推行行業(yè)自律、完善相關(guān)立法、加強有效監管
“房屋中介市場(chǎng)治理難，行政監管面臨的一個(gè)難題是如何處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。管得過(guò)嚴，容易抑制中介市場(chǎng)的發(fā)展；管得過(guò)松，容易縱容不規范行為出現。放開(kāi)與管住的結合點(diǎn)在哪里？”劉俊海表示，規范房屋中介行為，營(yíng)造良性競爭的市場(chǎng)需要多方面的共同努力。
從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，有效的行業(yè)自律既是對消費者的保護，也是對本行業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的保障。首先，應完善房屋中介機構和從業(yè)人員的誠信檔案，對于違規操作的機構和個(gè)人需對外公布。應嚴格審查從業(yè)人員的資質(zhì)證明，拒絕借證、無(wú)證從業(yè)，加強法制教育，提高從業(yè)人員素質(zhì)。其次，應推行統一的中介合同示范文本，統一格式、條款、違約金等，防止霸王條款的出現。第三，應鼓勵從業(yè)機構和人員舉報行業(yè)內違規行為，相互監督、相互約束。此外，房屋中介業(yè)務(wù)的開(kāi)展不可避免會(huì )出現違約等風(fēng)險，除當事人在合同中對預想到的風(fēng)險進(jìn)行約定外，李曉斌建議，“建立房屋中介行業(yè)責任險制度，積極利用保險手段保障中介機構順利運營(yíng)和中介市場(chǎng)穩定發(fā)展�！�
在立法層面，除了部門(mén)規章外，還需有針對房屋中介市場(chǎng)的專(zhuān)門(mén)立法，提高法律層級。黃楊認為，“法律應清晰界定中介的義務(wù)，統一規范中介行為。同時(shí)，明確各監管部門(mén)的職責，確保執法的順利展開(kāi)�！�
在行政監管方面，應提高行業(yè)準入門(mén)檻，嚴格控制行業(yè)準入數量，嚴格審查房屋中介機構和從業(yè)人員的資質(zhì)，營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。應明確房屋中介服務(wù)收費定價(jià)項目和標準，防止惡性競爭。加大行政處罰力度，增加違法成本，遏制房屋中介市場(chǎng)違法行為的發(fā)生。
“市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下，治標更要治本，完善立法是基礎，房屋中介的行業(yè)自律是保障，政府的有效監管、引導是關(guān)鍵，不姑息、不縱容，對違法行為要予以嚴懲。只有進(jìn)行綜合治理，才能有效遏制房屋中介不規范行為的發(fā)生�！狈麊⒘挚偨Y道。