中介亂相頻出 市場(chǎng)監管措施缺失
2013-08-07   作者:  來(lái)源:人民日報
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  據統計,2013年上半年北京市消費者協(xié)會(huì )接到房屋中介投訴158件,投訴前三位的分別是營(yíng)銷(xiāo)合同(55件),虛假宣傳(42件),交易價(jià)格(29件)。
  近年來(lái),由于各地住房限購政策、房?jì)r(jià)居高不下等原因,促使二手房屋買(mǎi)賣(mài)、出租交易數量增多。面對巨大的利益,房屋中介機構數量增多,從業(yè)人員隨之增加。但由于提供中介服務(wù)的部分房屋中介機構和人員行為不規范,交易當事人法律意識薄弱,市場(chǎng)監管體系不完善等諸多原因,造成因房屋中介違規操作引發(fā)的法律糾紛頻出。

  1
  房屋中介布陷阱 法律糾紛數不清
  提供虛假信息、一房二賣(mài)、霸王條款、差價(jià)變傭金

  “房屋中介公司違規操作現象較為多見(jiàn),故意隱瞞房屋真實(shí)情況、在買(mǎi)賣(mài)雙方之間傳遞虛假信息等常常發(fā)生!北本┦泻5韰^人民法院法官黃楊介紹,近期,海淀區人民法院審理了一起因中介隱瞞房屋交易真實(shí)情況導致合同被迫解除的案件。
  李先生,辛辛苦苦攢下一筆錢(qián),就想在北京買(mǎi)一套房子。2012年7月,經(jīng)家和偉業(yè)公司介紹,李先生與賣(mài)房人劉先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。充滿(mǎn)戲劇性的是,本以為房子將到手的李先生卻被告知:劉先生2012年6月已獨家委托鏈家公司出售房屋,如果將房子賣(mài)給李先生的話(huà),將對鏈家公司構成違約。經(jīng)協(xié)商,劉、李二人雙方只好私下解除了合同。然而,讓李先生想不到的是,他竟被家和偉業(yè)公司以拒絕支付3萬(wàn)元中介代理費告上法庭。
  “房子沒(méi)買(mǎi)成,還惹上了官司!崩钕壬较朐綒鈶,“家和偉業(yè)公司沒(méi)弄清楚劉先生已獨家委托鏈家公司出售房屋,就讓我和賣(mài)房人簽合同。房子沒(méi)有買(mǎi)成,為什么還要我支付中介費?”而家和偉業(yè)公司中介人員則辯解:“我提供了中介服務(wù),雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同,不管結果如何,只要付出了勞動(dòng),就應當獲得報酬!
  法院多次試圖調解,但雙方都不肯讓步。法官認為,作為專(zhuān)業(yè)的房屋中介機構,家和偉業(yè)公司沒(méi)有盡到中介義務(wù),未仔細核實(shí)賣(mài)房人是否已解除對鏈家公司的獨家委托,最終導致雙方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因此,認定家和偉業(yè)公司在中介服務(wù)中存在一定過(guò)錯。雖然在此過(guò)程中,劉先生也有一定責任,但按照我國民事糾紛“不告不理”的原則,家和偉業(yè)公司只是將李先生作為被告,所以法院只能處理家和偉業(yè)公司與李先生之間的糾紛。
  近日,法院判決,駁回家和偉業(yè)公司的訴訟請求,買(mǎi)房人李先生無(wú)需支付中介代理費及滯納金。
  在激烈的房屋中介市場(chǎng)競爭中,類(lèi)似這樣的法律糾紛層出不窮!坝捎谛畔⒉粚ΨQ(chēng),房屋中介公司利用信息優(yōu)勢,差價(jià)變傭金,炒賣(mài)房屋,對房屋價(jià)格的上漲推波助瀾。另外,近期曝光的經(jīng)紀人攜客戶(hù)購房款逃跑事件,也暴露出房屋中介公司內部管理存在的問(wèn)題!敝袊ù髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任符啟林介紹道。除了上述問(wèn)題,房屋中介市場(chǎng)還存在一房二賣(mài)、低進(jìn)高出賺取巨額差價(jià)、簽訂不規范合同或霸王條款、房屋中介人員未取得執業(yè)資格而從事交易活動(dòng)等不規范行為。
  針對房屋中介市場(chǎng)的種種亂象,日前,住房和城鄉建設部、工商總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于集中開(kāi)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專(zhuān)項治理的通知》,今年下半年將集中開(kāi)展為期6個(gè)月的房屋中介市場(chǎng)專(zhuān)項治理工作,整頓和規范房屋中介市場(chǎng)秩序,嚴肅查處房屋中介機構和經(jīng)紀人員的違法違規行為。

  2
  房屋中介市場(chǎng)亂 法律規范不健全
  行業(yè)缺乏自律、法規不完善、監管措施缺失

  中國消費者協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、中國人民大學(xué)教授劉俊海表示,“房屋中介行業(yè)準入門(mén)檻低,導致中介公司大量出現,行業(yè)競爭壓力大。而部分公司和從業(yè)人員唯利是圖、見(jiàn)利忘義的行為,又擾亂了中介市場(chǎng),導致各類(lèi)矛盾糾紛增多!
  北京李曉斌律師事務(wù)所律師、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )常務(wù)理事李曉斌也認為,“在房?jì)r(jià)增長(cháng)、利潤增多的利益驅動(dòng)下,中介機構的不斷增加使得生存環(huán)境更加嚴峻。一些房屋中介為爭奪緊俏房源,常常采取惡性競爭手段,比如在買(mǎi)賣(mài)雙方未達成協(xié)議的情況下先進(jìn)行網(wǎng)簽,以阻止其他中介機構代理;因‘搶單’而引發(fā)當事人或中介人員打架斗毆的現象也屢見(jiàn)不鮮!
  與此同時(shí),本應持證上崗的中介從業(yè)人員,因監管不嚴等原因,借用執業(yè)資格證書(shū),甚至無(wú)證從業(yè),缺乏一定的職業(yè)素養和法律意識,這些都不利于中介市場(chǎng)的健康發(fā)展。
  此外,“中介機構行業(yè)自律組織的發(fā)展遠落后于中介市場(chǎng)的快速發(fā)展,沒(méi)有像律師協(xié)會(huì )那樣的行業(yè)自律組織,有些地方即便有中介行業(yè)協(xié)會(huì )也并無(wú)管理實(shí)權,無(wú)法對其進(jìn)行約束監督,最多也就開(kāi)開(kāi)會(huì )!崩顣员笳f(shuō),行業(yè)自律的缺失不僅造成了對行業(yè)內機構和人員約束監管的缺乏,也失去了對行業(yè)良性發(fā)展的一重保護。
  除了行業(yè)準入門(mén)檻低、從業(yè)人員無(wú)資質(zhì)、行業(yè)缺乏自律等內部原因,法律法規不完善,行政監管缺失等外部原因也縱容了房屋中介市場(chǎng)的亂象。
  現行規范房屋中介行為的法律文件主要包括住房和城鄉建設部、國家發(fā)展和改革委員會(huì )、人力資源和社會(huì )保障部2011年共同發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、住房和城鄉建設部2010年發(fā)布的《商品房租賃管理辦法》等。雖然這些文件對房屋中介市場(chǎng)不規范行為起到了一定的約束作用,但多屬于部門(mén)規章,立法層級偏低,法律效力有限!啊斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第28條第1款對相關(guān)監管手段進(jìn)行了規定,但對建設(房地產(chǎn))主管部門(mén)與價(jià)格主管部門(mén)之間的分工及具體監管的范圍并沒(méi)有明確規定,實(shí)踐中兩個(gè)部門(mén)相互推諉、監管缺位的情況屢見(jiàn)不鮮!秉S楊解釋?zhuān)霸谒痉▽徟兄,我們發(fā)現,引發(fā)糾紛的重要原因是對中介義務(wù)的界定不明,如:中介的義務(wù)是僅僅為買(mǎi)賣(mài)雙方提供中介服務(wù),還是包括后續的面簽、過(guò)戶(hù)等程序,規定并不明確!
  此外,行政監管手段缺失,對于“吃差價(jià)”等違規行為一直缺乏長(cháng)效、有力的監管。階段性、突擊式的檢查、治理,可以規范一時(shí)之風(fēng)氣,但不能從根本上治理房屋中介市場(chǎng)亂象。同時(shí),《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》對于違規行為的處罰金規定為“對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬(wàn)元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款”,相比交易中的巨大收益,微弱的處罰金難以起到威懾作用,這也縱容了部分房屋中介機構和從業(yè)人員的違規行為。

  3
  房屋中介治理難 多方努力是出路
  推行行業(yè)自律、完善相關(guān)立法、加強有效監管

  “房屋中介市場(chǎng)治理難,行政監管面臨的一個(gè)難題是如何處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。管得過(guò)嚴,容易抑制中介市場(chǎng)的發(fā)展;管得過(guò)松,容易縱容不規范行為出現。放開(kāi)與管住的結合點(diǎn)在哪里?”劉俊海表示,規范房屋中介行為,營(yíng)造良性競爭的市場(chǎng)需要多方面的共同努力。
  從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來(lái)說(shuō),有效的行業(yè)自律既是對消費者的保護,也是對本行業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的保障。首先,應完善房屋中介機構和從業(yè)人員的誠信檔案,對于違規操作的機構和個(gè)人需對外公布。應嚴格審查從業(yè)人員的資質(zhì)證明,拒絕借證、無(wú)證從業(yè),加強法制教育,提高從業(yè)人員素質(zhì)。其次,應推行統一的中介合同示范文本,統一格式、條款、違約金等,防止霸王條款的出現。第三,應鼓勵從業(yè)機構和人員舉報行業(yè)內違規行為,相互監督、相互約束。此外,房屋中介業(yè)務(wù)的開(kāi)展不可避免會(huì )出現違約等風(fēng)險,除當事人在合同中對預想到的風(fēng)險進(jìn)行約定外,李曉斌建議,“建立房屋中介行業(yè)責任險制度,積極利用保險手段保障中介機構順利運營(yíng)和中介市場(chǎng)穩定發(fā)展!
  在立法層面,除了部門(mén)規章外,還需有針對房屋中介市場(chǎng)的專(zhuān)門(mén)立法,提高法律層級。黃楊認為,“法律應清晰界定中介的義務(wù),統一規范中介行為。同時(shí),明確各監管部門(mén)的職責,確保執法的順利展開(kāi)!
  在行政監管方面,應提高行業(yè)準入門(mén)檻,嚴格控制行業(yè)準入數量,嚴格審查房屋中介機構和從業(yè)人員的資質(zhì),營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。應明確房屋中介服務(wù)收費定價(jià)項目和標準,防止惡性競爭。加大行政處罰力度,增加違法成本,遏制房屋中介市場(chǎng)違法行為的發(fā)生。
  “市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下,治標更要治本,完善立法是基礎,房屋中介的行業(yè)自律是保障,政府的有效監管、引導是關(guān)鍵,不姑息、不縱容,對違法行為要予以嚴懲。只有進(jìn)行綜合治理,才能有效遏制房屋中介不規范行為的發(fā)生!狈麊⒘挚偨Y道。

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