上市房企再融資的大門(mén)似乎有重新打開(kāi)的跡象，而前不久舉行的中央政治局會(huì )議“意外”地沒(méi)有強調房地產(chǎn)調控之事，房產(chǎn)稅“接棒”傳聞沒(méi)有兌現。這些蛛絲馬跡，給房地產(chǎn)調控的前進(jìn)蒙上了神秘面紗。
　　房地產(chǎn)調控將走向何方？房地產(chǎn)市場(chǎng)又該如何發(fā)展？在實(shí)體經(jīng)濟復蘇不盡如人意的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)揮怎樣的作用？

　　調控長(cháng)效機制或在10月亮相

　　在上海復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成看來(lái)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，歸根到底還是要建立長(cháng)效機制，“出臺房產(chǎn)稅就是一個(gè)相對長(cháng)效的方法，至少會(huì )對市場(chǎng)看漲的預期有所打壓”。
　　8月5日，發(fā)改委主任徐紹史在報告中指出下半年工作重點(diǎn)包括“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，具體內容包括“堅持房地產(chǎn)調控各項政策，加大對保障性安居工程建設的推進(jìn)力度，加快普通商品住房開(kāi)工建設，支持居民家庭首套自住購房需求”。行業(yè)分析人士指出，近期調控政策稍有松動(dòng)的跡象，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展更是以平穩為主，而調控房?jì)r(jià)或者促房?jì)r(jià)合理回歸等不再是重點(diǎn)。
　　有消息稱(chēng)，有關(guān)房地產(chǎn)調控的長(cháng)效機制已經(jīng)形成初步草案，并在有關(guān)部委、協(xié)會(huì )等小范圍內征求意見(jiàn)的消息。有相關(guān)知情人士透露，具體方案或許在10月份舉行的十八屆三中全會(huì )時(shí)亮出眉目。
　　針對這一消息，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)：“長(cháng)效機制的草案肯定有了，是由國家發(fā)改委牽頭，建設部、國土部以及財政部等部門(mén)都會(huì )參與�！�
　　不過(guò)，建設長(cháng)效機制并不是一件容易的事情。朱中一指出，長(cháng)效機制的內容應該包括如何完善住房制度、調控的機制、財稅制度以及住宅產(chǎn)業(yè)化等問(wèn)題。并且，長(cháng)效機制會(huì )對現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會(huì )有所改革。
　　對于長(cháng)效機制什么時(shí)候出臺成型的問(wèn)題，朱中一說(shuō)：“長(cháng)效機制沒(méi)有五年時(shí)間難以出臺，并應當在改革過(guò)程中根據市場(chǎng)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)更新�！�
　　從目前的情況來(lái)看，房產(chǎn)稅擴圍極有可能是長(cháng)效機制建設的重頭戲。

　　房產(chǎn)稅擴圍勢在必行

　　財政部發(fā)布的《2013年上半年稅收收入情況分析》顯示，1-6月，全國房產(chǎn)稅完成征收822.30億元，同比增長(cháng)11%，比去年同期增速回落了19.1個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.4%。房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅收收入增速回落，交易環(huán)節的稅收收入增長(cháng)較快。
　　房產(chǎn)稅有關(guān)優(yōu)惠政策及土地購置面積負增長(cháng)使得房地產(chǎn)保有環(huán)節稅收收入有較大回落。分析指出，房產(chǎn)稅收入增速回落的主要原因：一是去年同期基數較高。二是政策性減收因素。
　　房產(chǎn)稅擴圍的基調早已定下，但擴圍的時(shí)間表以及具體方式，決策層至今仍沒(méi)有達成一致，于是，杭州房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案在出臺前夕被臨時(shí)被叫停。
　　關(guān)于房產(chǎn)稅推進(jìn)工作，財政部多次“放風(fēng)”；由于杭州房產(chǎn)稅試點(diǎn)前被叫停，再次引發(fā)一輪熱議。分析人士指出，地方政府缺乏積極性成為擴圍難推進(jìn)的主要因素。
　　中國國際經(jīng)濟交流中心研究部副研究員馬慶斌表示，經(jīng)過(guò)重慶和上海這兩個(gè)城市的試點(diǎn)，已經(jīng)形成兩大共識：一是房產(chǎn)稅征收具有必要性，二是房產(chǎn)稅的擴圍具有一定的可行性。
　　財政部財政科學(xué)研究所副所長(cháng)王朝才也表示，房產(chǎn)稅的擴圍在技術(shù)層面上來(lái)說(shuō)已經(jīng)不存在問(wèn)題，主要還是看地方政府的積極性。地方政府應該是考慮到房產(chǎn)稅一旦實(shí)行，會(huì )對當地樓市產(chǎn)生很大的影響，因此有所顧忌。

　　需建立一套公正公平的體系

　　中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員易憲容稱(chēng)，“政府的意圖是讓現有對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)多干預的行政政策退出，而更多地利用經(jīng)濟杠桿來(lái)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。當然這種意圖是正確的，但當前的問(wèn)題是，中國房產(chǎn)稅征收基礎條件不成熟，如果僅僅是像上海及重慶那樣的試點(diǎn)，所起到的作用十分有限，并且還會(huì )增加房?jì)r(jià)上漲預期�！�
　　易憲容認為，征收房產(chǎn)稅不是可“一了百了”的事情，而是要建立起一套公正公平的房產(chǎn)稅體系，既要包括對過(guò)多持有住房的累進(jìn)稅制，也要包括對弱勢民眾的房產(chǎn)稅減免條例。而這需要一系列的制度基礎，包括建立公開(kāi)透明的住房信息系統，在此基礎上通過(guò)公共決策的方式來(lái)設立相關(guān)的法律。
　　申銀萬(wàn)國認為，我國對住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅的城市數量在未來(lái)3-5年會(huì )逐漸增加，但實(shí)質(zhì)會(huì )較為溫和，以增量、非首套房征收為主。至于房產(chǎn)稅擴圍的方向，或許并不局限于一、二線(xiàn)城市，房產(chǎn)稅的改革可能從中小城鎮開(kāi)始。
　　住建部村鎮建設司司長(cháng)趙暉近日指出，大城市是政府把土地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再把房子賣(mài)給老百姓，買(mǎi)房者的資金通過(guò)開(kāi)發(fā)商的渠道最終進(jìn)入政府，政府再拿錢(qián)建設基礎設施。但小城鎮不能依靠土地出讓金，因為小城鎮的土地大部分是集體建設用地，不能流轉。必須改革農房建設機制，通過(guò)打破宅基地只能在村內分配的體制，在鎮區規劃農房新區。政府負責規劃管理和基礎設施建設并建立中央財政支持機制，集聚人口和資本，帶動(dòng)小城鎮建設。