經(jīng)適房上市流動(dòng)，是能平抑房?jì)r(jià)，還是讓套利合法化
杭州出臺經(jīng)適房交易規則引發(fā)爭議
歷經(jīng)14年后，對關(guān)注已久的經(jīng)濟適用房上市交易，杭州終于給了明確的說(shuō)法。
杭州市政府日前正式公布了《關(guān)于規范杭州市區經(jīng)濟適用住房上市交易和回購管理的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），宣布從9月12日起，符合條件的經(jīng)濟適用住房將可以根據相關(guān)政策上市交易或者回購。
增值收益55%歸政府
《意見(jiàn)》明確，符合簽訂購房合同（含預售合同）之日起滿(mǎn)5年，并補交土地收益等價(jià)款，取得完全產(chǎn)權的經(jīng)濟適用房可通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈予等方式處置該住房。但同時(shí)規定，增值收益的55%，歸政府所有。
《意見(jiàn)》規定，在2004年9月1日之前簽訂購房合同（含預售合同）的，上市交易時(shí)按照《杭州市區經(jīng)濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法》的規定標準計算相應費用。
2004年9月1日后購買(mǎi)的經(jīng)濟適用房，交易時(shí)須按照屆時(shí)公布的評估價(jià)與當初購買(mǎi)價(jià)差價(jià)的55%，向政府繳納土地收益等價(jià)款。
據介紹，將2004年9月1日作為土地收益等價(jià)款繳納比例的分界點(diǎn)，是基于杭州經(jīng)濟適用房的歷史沿革。據了解，杭州從正式建立經(jīng)濟適用住房制度至今14年，其間隨著(zhù)國家住房政策的調整，經(jīng)歷了從微利普通住房、微利商品房、政策性商品房，到購房人擁有有限產(chǎn)權的政策性住房的過(guò)程�！罢且驗榻�(jīng)濟適用住房的性質(zhì)在不斷調整，所以在制定政策中對利益進(jìn)行了政策修正，體現了尊重歷史沿革、兼顧相對公平的思路�！焙贾菔凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局負責人說(shuō)。
除上市交易，《意見(jiàn)》明確，未滿(mǎn)5年的經(jīng)適房流轉，因各種原因確需轉讓的，可向住房保障管理部門(mén)申請回購�！兑庖�(jiàn)》施行后，購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房的家庭，在5年內通過(guò)購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟適用住房保障條件的，已購經(jīng)濟適用住房應由住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)按規定回購。滿(mǎn)5年后通過(guò)購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟適用住房保障條件的，已購經(jīng)濟適用住房可由住房保障管理部門(mén)按規定回購，或補交土地收益等價(jià)款后取得完全產(chǎn)權。
《意見(jiàn)》還規定了對經(jīng)濟適用住房?jì)炔垦h(huán)及申請回購的條件和辦理流程。內部循環(huán)是指經(jīng)濟適用住房購房人在簽訂購房合同（含預售合同）之日起滿(mǎn)3年后，可將該住房買(mǎi)賣(mài)或贈予符合經(jīng)濟適用住房申請條件，并已按規定辦理申購資格審核手續的家庭，但是買(mǎi)賣(mài)總價(jià)最高不得超過(guò)原購買(mǎi)總價(jià)等。
政策對樓市影響多大
《意見(jiàn)》出臺后，迅速引起各界關(guān)注。有人認為，允許經(jīng)濟適用房上市交易，促進(jìn)存量增加，可以起到平抑房?jì)r(jià)作用。但也有人認為，經(jīng)濟適用房上市交易，只是讓購房者多了選擇的余地，對樓市影響有限。
相關(guān)統計數據顯示，從1999年出臺經(jīng)濟適用房政策至今，杭州經(jīng)濟適用房總量已有7萬(wàn)多套，主要分布在丁橋、九堡、下沙和三墩等區域，這些經(jīng)濟適用房與市場(chǎng)商品房售價(jià)的差距，最大的已達每平方米1.7萬(wàn)元。
房產(chǎn)業(yè)內人士孫軍認為，允許經(jīng)適房上市交易，可以滿(mǎn)足部分經(jīng)適房業(yè)主置業(yè)升級需求，以及一部分人因自身情況變化而轉手、轉讓經(jīng)適房的需要，無(wú)形中增加了市場(chǎng)的供應量，這將給二手房市場(chǎng)帶來(lái)較大影響，并對二手房?jì)r(jià)產(chǎn)生一定的沖擊。
而同樣從事房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的王向林表示，政策出臺后，經(jīng)濟適用房上市交易的價(jià)格并不會(huì )低于普通商品房，因此也未必會(huì )對市場(chǎng)價(jià)格帶來(lái)太大影響，短期內也不可能起到平抑市場(chǎng)價(jià)格的作用。
“2004年9月1日前后購買(mǎi)的經(jīng)濟適用房上市交易，需補交的費用有所區別，特別是之后需要上交交易增值收益的55%，這是一筆不小的費用�！币环慨a(chǎn)中介門(mén)店經(jīng)理說(shuō)，政策出臺后，他們專(zhuān)門(mén)到周邊回訪(fǎng)，與經(jīng)濟適用房業(yè)主溝通，多數覺(jué)得補交差額的55%太多，多抱著(zhù)觀(guān)望態(tài)度，房東賣(mài)房積極性并不會(huì )太高。
另一中介從業(yè)人員沈建華也判斷，2004年9月1日后的房源補交費用較高，估計以后拿出來(lái)賣(mài)的房子并不會(huì )太多。
不少中介認為，政策畢竟使經(jīng)濟適用房流動(dòng)起來(lái)了，讓愿意繳納較多費用的房主有了改善住房的可能性，但就算2004年9月1日前的經(jīng)濟適用房，上市也通常會(huì )是市場(chǎng)價(jià)，二手房市場(chǎng)的交易會(huì )有所改變，政策對樓市的影響有待市場(chǎng)檢驗。
非議：讓套利方式合法化
經(jīng)濟適用房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮中低收入家庭出售的住房。
由于經(jīng)濟適用房具有一定的保障性質(zhì)，因此其土地出讓金一般低于商品房，其銷(xiāo)售價(jià)格也因此低于商品房很多，目的是為了給中低收入困難家庭提供限定標準、限定價(jià)格或租金的住房，逐步改善其居住條件與生活質(zhì)量。
也因此，雖然允許經(jīng)濟適用房上市交易的，杭州不是第一家，但仍引起不少人的非議。他們認為，允許上市交易，其實(shí)相當于承認了經(jīng)適房可以被用于套利，這有違經(jīng)濟適用房的政策初衷。
按照杭州《意見(jiàn)》，增值部分的55%歸政府，但剩下的還有45%歸于個(gè)人。在非議者看來(lái)，經(jīng)適房與商品房之間的價(jià)差，其實(shí)都來(lái)自其建設、配售等一系列政策和制度設計，即來(lái)自公共補貼，允許經(jīng)濟適用房上市交易，則意味著(zhù)公共利益可以向個(gè)人轉移，也即實(shí)際上讓套利方式合法化、公開(kāi)化。
他們認為，讓經(jīng)濟適用房流動(dòng)起來(lái)，真正發(fā)揮作用，用來(lái)降低房?jì)r(jià)或解決居住問(wèn)題，最合理的辦法是政府回購，既保障了部分住戶(hù)改善需求的權利，也防止經(jīng)濟適用房的“隨行就市”。
而在不少人看來(lái)，經(jīng)濟適用房入市且差價(jià)55%歸政府，將有可能更大地刺激地方政府大力發(fā)展房地產(chǎn)的欲望，經(jīng)濟適用房上市交易是政府又一個(gè)套現獲利的賺錢(qián)工具。
有人對此評論道，“允許經(jīng)濟適用房上市交易，轉讓與出售，變身商品房，政府成為最大獲利者。特別是在一些地方政府依賴(lài)土地財政，頻頻與民爭利的情況下，收取巨額買(mǎi)賣(mài)差價(jià)，政府難脫與民爭利之嫌�！�