近期，瑞銀在上海設立中國首只投資于公租房并持有其所有權的投資基金，雖然仍然面臨部分政策障礙，但仍被市場(chǎng)人士認為或會(huì )成為我國首只房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)。
　　業(yè)內人士指出，在房地產(chǎn)增加直接融資比例的金融趨勢下，我國推出REITs是大勢所趨，但可能會(huì )是有條件地放開(kāi)。
　　8月15日，瑞銀透露其將在上海設立投資于公租房的投資基金，當監管允許及條件成熟時(shí)，轉換為REITs，在國內公開(kāi)上市。
　　據了解，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機構進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。其與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類(lèi)似于我國的開(kāi)放式基金與封閉式基金。REITs收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值，另外收益的大部分將用于發(fā)放分紅，與股市、債市的相關(guān)性較低。
　　“REITs在國外已有很穩定的產(chǎn)品，而國內由于受稅收、過(guò)戶(hù)登記、退出機制不完善等問(wèn)題的影響一直未實(shí)行�！币患屹Y產(chǎn)管理公司董事對《經(jīng)濟參考報》記者指出。
　　住建部政策研究中心秦虹此前在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，REITs已經(jīng)成為中國直接融資最急缺的部分。因此，這方面“政策肯定會(huì )開(kāi)道”，目前有房企在小范圍進(jìn)行繞道嘗試。
　　的確，目前在REITs領(lǐng)域有所嘗試的皆繞道海外。繼凱德置地在新加坡發(fā)行多只商業(yè)地產(chǎn)REITs及越秀房托在港嘗試后，內地企業(yè)在酒店REITs方面的資本運作較為積極，如綠地集團與各類(lèi)國際酒店集團的資產(chǎn)置換、花樣年與外資機構籌備酒店信托基金等。
　　“持有型物業(yè)需要長(cháng)期資金投入，在此背景下，資產(chǎn)證券化的創(chuàng )新沖動(dòng)和企業(yè)的熱情相對較高，”秦虹認為。她指出，在政府鼓勵房地產(chǎn)增加直接融資比例的金融形勢下，我國推出REITs是大勢所趨。
　　事實(shí)上，此前中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )金融專(zhuān)業(yè)委員會(huì )《中國房地產(chǎn)金融白皮書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“白皮書(shū)”)中就指出，目前我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)直接融資渠道并不順暢，存在成本偏高、融資渠道單一、創(chuàng )新工具稀缺和海外基金與國內企業(yè)對接不暢等問(wèn)題。因此專(zhuān)家認為，從發(fā)展前景來(lái)看，房地產(chǎn)抵押債權證券化與房地產(chǎn)信托投資基金是大勢所趨，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的大方向。
　　中房集團理事長(cháng)、幸福人壽監事會(huì )主席、匯力基金董事長(cháng)孟曉蘇指出，在我國公共資金缺乏，地方債務(wù)水平高、還債壓力大的背景下，REITs參與公共資產(chǎn)可化解地方債，還可較好解地方公共財政資金緊缺的燃眉之急。
　　“香港利用地下公共停車(chē)場(chǎng)項目發(fā)行了第一只REITs，拿回500多億資金，而收益率則交給了社會(huì )。美國的REITs涉及內容更為廣泛，甚至把監獄當保障房，政府不僅拿回了建監獄的錢(qián)，解決了政府債務(wù)的問(wèn)題，只需每年付7%-8%的利息�！泵蠒蕴K指出，我國有大量的租賃房和公共投資，REITs是最好的工具，不光是租賃房，政府大量公共資產(chǎn)都可以通過(guò)REITs實(shí)現證券化，每年有7-8%的收益率，還可以免稅，不僅解決了保障性住房資金難題，還為我國居民提供了投資渠道。此外，在城鎮化的背景下，公共資產(chǎn)的投入力度加大，如果僅靠政府出資或靠政府購買(mǎi)服務(wù)，政府層面將面臨更大的資金壓力。
　　“我認為現在REITs在中國只差臨門(mén)一腳�！泵蠒蕴K指出，如果REITs可以實(shí)行，一方面，地方政府可以恢復資金能力，另一方面，這類(lèi)良性資產(chǎn)入市，也可以增加保險、公積金等大量社會(huì )資金增收渠道，加大資金流動(dòng)性，促使我國經(jīng)濟回暖。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一指出，現階段我國房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴(lài)外部融資平臺，“由于融資渠道狹窄，以及基金募集的法律限制，房地產(chǎn)私募基金依托外部渠道，如商業(yè)銀行的私人理財部、理財機構和信托公司等平臺完成募資成為一種較為理性的途徑。但是，這些平臺自身的局限性，限制了房地產(chǎn)私募基金做大規模的可能�！�
　　以信托為例，目前募資對象從地域上的分布來(lái)看，主要集中在東南沿海經(jīng)濟發(fā)達地區和其他個(gè)別地區富有區域的私營(yíng)企業(yè)業(yè)主。同時(shí)，法律上對集合信托計劃在人數、信托合同數量上的限制，基本消除了擴大融資規模的可能性。
　　“融資渠道的匱乏并不難理解�！敝熘幸槐硎�，在私募的法律地位沒(méi)有得到非常明確的確認之前，私募做大的可能性極小。同時(shí)，我國金融業(yè)由銀行壟斷的格局在未來(lái)相對較長(cháng)的一段時(shí)間內仍將持續，以發(fā)展的眼光來(lái)看，實(shí)現融資方式、資金來(lái)源的多元化仍需時(shí)日。
　　因此，朱中一指出，放開(kāi)RIETs可以吸收高質(zhì)量的社會(huì )閑散資金，如社會(huì )養老保險基金在內的社會(huì )保障基金，實(shí)現投融資方向的創(chuàng )新以及融資渠道的整合提升�！拔覈�的社會(huì )保障基金規模巨大，需要拓寬保值、增值的渠道，與資金需求規模大、周期長(cháng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目具有很強的互補性。如果引入優(yōu)質(zhì)的社�；�金，房地產(chǎn)企業(yè)既可以實(shí)現融資目的，還可以分散自身的風(fēng)險�！�
　　“但值得注意的是，RIETs不會(huì )完全放開(kāi)，我國會(huì )有條件逐步放開(kāi)REITs項目種類(lèi)�！敝熘幸煌嘎�，涉及保障房、公租房等社會(huì )保障類(lèi)的REITs將會(huì )優(yōu)先放開(kāi)。
　　瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理中國、國投瑞銀基金2012年初就曾與北京市簽署公租房股權投資基金項目備忘錄，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)信托基金。后來(lái)各方陸續透露的方案細節顯示，該產(chǎn)品預計涉及北京朝陽(yáng)區4-5個(gè)公租房項目，投資收益為6%左右，但截至目前還沒(méi)有下文。瑞銀相關(guān)人士對此不予置評。