“新城”變“鬼城”，地產(chǎn)泡沫向中小城市轉移;城鎮建設淪為“圈地運動(dòng)”，地方與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手囤地;地方政府負債率逐年增長(cháng)，借新債還舊債……當前，在熱火朝天的新型城鎮化建設中，少數地方正滑向歧途，其背后的風(fēng)險悄然滋長(cháng)。
歧途一：舉債造城，地方政府債臺高筑
隨著(zhù)我國城鎮化快速推進(jìn)，不少地方熱衷于拉大城市框架，從省會(huì )城市到小縣城都在制定和實(shí)施規�？捎^(guān)的城市新區建設計劃，但資金短缺和融資渠道狹窄等問(wèn)題一直困擾著(zhù)各地政府。
記者在西部一個(gè)城市新區采訪(fǎng)了解到，由于上級劃撥的財政資金有限，這個(gè)新區基礎設施建設資金基本上來(lái)源于銀行融資，2012年貸款融資近20億元，大多采取是小額短期高利息的形式，部分貸款年息高達12%，且存在“借新貸還舊貸”的情況，財務(wù)壓力較大。
在巨大的籌資和償債壓力下，各地只好將土地收益作為資金來(lái)源。而這種“賣(mài)地籌資”模式存在著(zhù)一定的變數和隱患。在青島市城陽(yáng)區，有關(guān)部門(mén)負責人表示，受房地產(chǎn)調控政策影響，土地出讓金收入受到影響，地方政府可籌措的建設資金明顯減少，對推進(jìn)城市化進(jìn)程影響較大。
審計署日前公布的審計結果也顯示，隨著(zhù)土地出讓收入增幅下降，地方償債壓力也在加大。2012年底，4個(gè)省本級、17個(gè)省會(huì )城市以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)需償還本息2315億元，為當年可支配土地出讓收入的1.25倍。
加快推進(jìn)城鎮化需要大量資金，據國家開(kāi)發(fā)銀行日前預計，未來(lái)3年我國城鎮化投融資資金需求量將達25萬(wàn)億元，城鎮化建設資金缺口約為11.7萬(wàn)億元。而2013年至2015年，財政資金僅能支持當年城鎮化新增投資的五分之一左右。
有關(guān)專(zhuān)家認為城鎮化進(jìn)程應循序漸進(jìn)，不能搞運動(dòng)式的新城建設。長(cháng)安大學(xué)城市研究所所長(cháng)王圣學(xué)教授認為，各地城鎮化融資目前資金需求量都很大，而且建設周期和回收周期都較長(cháng)，都存在融資渠道過(guò)于狹窄的問(wèn)題。隨著(zhù)各地債務(wù)量增加和土地收益的下降，這種融資方式是不可持續的，因此急需構筑多元化的融資體系為各地城鎮化建設提供資金支持。
歧途二：畸形地產(chǎn)，爛尾工程泡沫叢生
隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的日趨嚴格，部分房企正加速向中小城市轉移，造成個(gè)別城市建設投資巨大，產(chǎn)業(yè)空心，市場(chǎng)需求不足，房地產(chǎn)泡沫有擴大蔓延趨勢。
在貴州黔東南自治州，35萬(wàn)人的縣級市凱里同時(shí)開(kāi)發(fā)了十幾個(gè)大型房地產(chǎn)項目，城市變身大工地。其中，“未來(lái)城”項目?jì)H住宅面積就達到500萬(wàn)平方米，預計提供5萬(wàn)多套住宅，居住近20萬(wàn)人口，相當于凱里人口的一半。而像這樣的樓盤(pán)在凱里還有不少。
類(lèi)似凱里的城市還有很多，但庫存量都很高，消化能力又有限。陜西漢中市正在投資建設許多大型樓盤(pán)。而記者發(fā)現，一些大盤(pán)出現銷(xiāo)售不暢，已售樓盤(pán)空置率也非常高。上海易居研究院發(fā)布的2012年中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險排行榜中，排名前50名的城市中，共有46個(gè)城市位于內陸地區，幾乎都是中小城市。
一些專(zhuān)家和市場(chǎng)人士認為，需要為房地產(chǎn)泡沫負責的，不只是開(kāi)發(fā)商，更有地方政府。
廣東惠州大亞灣地區曾經(jīng)規劃建設大型熊貓汽車(chē)城，引來(lái)不少房地產(chǎn)資金涌入。造成當地房地產(chǎn)畸形發(fā)展，大量的外地資金撤走，留下了眾多爛尾項目。近期，記者再度探訪(fǎng)大亞灣地區，發(fā)現這里依舊是高樓林立，但城中空空，也沒(méi)有多少大型工業(yè)企業(yè)入駐，成為房地產(chǎn)泡沫破裂的“重災區”。
此外，某知名房企2007年曾投資內蒙古滿(mǎn)洲里，拍下了1000多畝土地，銷(xiāo)售卻成了大問(wèn)題，至今項目成了巨大的爛尾。
一些地方打著(zhù)推進(jìn)城鎮化的旗號，紛紛建設新城新區，并且有愈演愈烈之勢。專(zhuān)家警示，這些新城新區，大多是采取賣(mài)地建房的開(kāi)發(fā)模式，建設一批見(jiàn)效快成果明顯的房地產(chǎn)項目，最后留下一堆爛攤子。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，新型城鎮化，一定要汲取上一輪城市規劃發(fā)展中的經(jīng)驗教訓，避免再出現廣州金沙洲、北京天通苑之類(lèi)的“巨型睡城”帶來(lái)嚴重的房地產(chǎn)泡沫。
誤區三：圈地賣(mài)錢(qián)，糧食安全遭受威脅
當前，我國部分地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)“合謀”，一邊大范圍圈地賣(mài)錢(qián)，打著(zhù)“城鎮化建設”的旗號，一邊大面積囤地升值，威脅著(zhù)農業(yè)生產(chǎn)和糧食安全。
在全國首家生態(tài)農業(yè)示范縣黑龍江省慶安縣，正在大規模推進(jìn)“3個(gè)10戰略”，鞏固10平方公里的老城區，新建10平方公里新城區和10平方公里產(chǎn)業(yè)園區。慶安縣國土局副局長(cháng)張金省告訴記者，慶安地處東北腹地，多是黑土地，上級劃撥的用地指標有限，每年不到100公頃�！岸粋�(gè)企業(yè)用10公頃的現象很普遍�！睆埥鹗o(wú)奈地說(shuō)，盡管這些土地采取宅基地置換、增減掛鉤等方式取得，仍難免踩住土地紅線(xiàn)的危險。
“上屆政府賣(mài)下屆政府的地”的現象在不少地方非常突出。在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了10多年的福星惠譽(yù)地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姚澤春說(shuō)，部分地方政府將城鎮化看成一次圈地機會(huì )，以新城開(kāi)發(fā)的名義，將大量的農業(yè)用地“劃”為建設用地，以此來(lái)賣(mài)錢(qián)�！耙恍┑胤桨凑掌溟_(kāi)發(fā)規模計算，地都賣(mài)到20年后了”。
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，一些地方在執行國家土地政策時(shí)存在兩種沖動(dòng)：城鎮化、工業(yè)化急需空間的發(fā)展沖動(dòng);土地財政下的“賣(mài)地沖動(dòng)”。這兩種沖動(dòng)直接影響政府土地政策在執行過(guò)程中“跑偏”：多占少補，先占后補，占好地補差地等現象突出，同樣威脅著(zhù)土地資源保護。
“城市像公司，書(shū)記是董事長(cháng)，市長(cháng)是總經(jīng)理�！蔽錆h大學(xué)高級研究中心莊子銀教授說(shuō)，政府主導“駕馭市場(chǎng)”的情況下，城鎮化不是“從下到上”地以市場(chǎng)發(fā)展為基礎進(jìn)行，而是“從上到下”地按照領(lǐng)導要求進(jìn)行，這導致土地不能按照市場(chǎng)方式和價(jià)格來(lái)配置�！斑@對于耕地的保護是十分危險的�！�