日前，多省2012年審計工作報告密集公布，僅山東、海南、廣東和云南四省保障房項目初期供盤(pán)后，有5.64萬(wàn)套房屋空置。
一邊是有人沒(méi)房住，一邊是有房沒(méi)人��；一邊是資金捉襟見(jiàn)肘，一邊又是房屋資源閑置——保障房“曬太陽(yáng)”現象再次引發(fā)社會(huì )關(guān)注。
“誰(shuí)愿住離單位40公里遠的地方？”
——地址偏僻環(huán)境差，申請人“寧要城里一張床”
在北京南六環(huán)馬駒橋的一片荒草地里，宏仁家園小區作為唯一的高層建筑十分顯眼。這個(gè)兩限房項目距離北京市中心30多公里，去年10月底開(kāi)始入住。小區居民稱(chēng)，小區北邊的1至4號樓，主要是西城區定向分配的房源，目前空置率超過(guò)一半，而且入住的多數也并非房主自己，而是轉租給附近村民。
記者在早高峰體驗了從宏仁小區到西城區上班的路途。小區唯一的公交車(chē)723路發(fā)車(chē)間隔在15分鐘以上，從小區到亦莊地鐵昌榮東街站車(chē)程約15分鐘，下車(chē)后還要步行20分鐘左右才能完成換乘。換言之，在不提重物的情況下，乘公交車(chē)從小區到地鐵站需耗時(shí)近1小時(shí)。而如果從小區抵達西城區半徑內，無(wú)論坐公共汽車(chē)還是地鐵，都需要兩至三小時(shí)。
“誰(shuí)愿意住在離單位40公里遠的地方？”家住南六環(huán)張各莊的李大爺，目前租住在宏仁小區，房東就是西城人�！斑@地方是西城區定向分配的兩限房。人家要是住西城，在海淀上班，那搬到這，一天要花五六個(gè)小時(shí)上下班，一個(gè)人一天醒著(zhù)的時(shí)間才幾個(gè)小時(shí)��？”
地址偏遠又定向分配，成為保障房空置的首要原因。由于財政投入有限，不少地方把保障房建設任務(wù)安排在市郊，甚至縣里。在北京，2012年投入市場(chǎng)的各類(lèi)保障房項目中約77%選址在五環(huán)及以外，且這其中一半尚未開(kāi)通地鐵。在南京，今年初投入市場(chǎng)的岱山與龍潭保障房項目分別在城區20公里、35公里外，導致6000多套保障房只有幾百人提出申請。
選址偏遠，保障房所在地的交通等配套設施常常不健全，醫院、學(xué)校等公共服務(wù)也多有缺失，很多申請人“寧要城里一張床，不要城郊一套房”。去年云南空置的2.3萬(wàn)套保障性住房，主要就是房子建好了，道路卻沒(méi)有完全修通，電、氣等配套設施也沒(méi)有全部完成。一些地方的保障房項目，周邊一兩公里范圍內都找不到超市、菜市、藥店和公交車(chē)站。
城市郊區多建有城市垃圾處理廠(chǎng)、廢水處理廠(chǎng)、工業(yè)園區，以及高壓輸變電站等城市配套服務(wù)設施，而不少保障房項目恰好處于這些設施周邊。例如，宏仁家園北邊緊鄰大型收割機生產(chǎn)廠(chǎng)，加工生產(chǎn)以及倒車(chē)檢驗的噪音很大，金屬撞擊聲不絕于耳。廣州的歸龍城、深圳龍崗以及北京常營(yíng)的保障房都因毗鄰垃圾焚燒廠(chǎng)而一度頗受爭議。
“外地人想租不給租、想買(mǎi)不讓買(mǎi)”
——分配與戶(hù)籍、社保掛鉤，造成結構性供需不匹配
今年8月初，深圳最大的保障房項目龍悅居進(jìn)入分配階段。該公租房基準月租為每平方米16.5元，一套40平方米的房子月租僅約660元，僅是周邊同等標準商品房月租的1/3，可首批入圍申請人看房后，約45%的家庭還是選擇放棄。
“真是飽漢不知餓漢饑。公租房、經(jīng)適房多劃算��！我們這些外地人想租還不給租，想買(mǎi)還不讓買(mǎi)呢！”23歲的江蘇人王倩，大專(zhuān)畢業(yè)后南下深圳打工。房租約占王倩月收入的一多半，而公租房卻是她可望而不可即的福利�！吧暾埳钲诘墓夥啃枰獞�(hù)口，還要至少繳納三年的社保，我們這種人是沒(méi)希望被餡餅砸到的�！�
分配與戶(hù)籍掛鉤，使大量像王倩這樣的流動(dòng)人口被擋在了保障房的門(mén)外。在上海，申請經(jīng)濟適用房的夫妻，雙方都必須具有上海市城鎮常住戶(hù)口連續滿(mǎn)7年，現戶(hù)口在提出申請的所在區連續滿(mǎn)5年；在北京，申請公租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房，都需要持有北京戶(hù)口；在杭州，申請家庭成員至少有一人具有本市市區常住城鎮居民戶(hù)口5年以上。這意味著(zhù)大量流動(dòng)人口，以及畢業(yè)后獲得戶(hù)口不足一定年限的大學(xué)生都被排斥在外，而這部分人恰恰是住房困難群體的重要組成。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉分析，保障對象范圍狹窄、結構性供需不匹配是保障房空置率高的主要原因。特別是像北京這樣的大城市，除了極少數低收入群體外，本地戶(hù)籍的大部分家庭都是有房產(chǎn)的。這些人更期待位置合適的保障房。因此如果有100個(gè)人需要保障房，但70人是流動(dòng)人口，30個(gè)本地人又對保障房要求較高，那么就會(huì )出現一邊是棄購、棄選導致保障房空置率較高，另一邊卻是流動(dòng)人口想購購不得、想住住不進(jìn)。
結構性供需不匹配導致的空置，在公租房上表現得最為明顯。今年年初，北京最大的公租房項目——京原家園就遭遇了三成家庭棄選，棄選家庭就表示希望等待購買(mǎi)有產(chǎn)權的限價(jià)房。在深圳、杭州、武漢等城市，也陸續出現了候選家庭棄租公租房的行為，有的城市棄選比例甚至接近五成。
“不努力買(mǎi)不起保障房，一努力工作又超標了”
——尷尬的價(jià)格與收入定位，使限價(jià)房、經(jīng)適房等出售型保障房喪失競爭力
定價(jià)不合理，是保障房遭棄的一個(gè)原因。日前公布的數據顯示，2012年山東省9個(gè)市40個(gè)縣的1.29萬(wàn)套保障性住房處于閑置狀態(tài)，其中4個(gè)市、22個(gè)縣的4870套保障性住房因未及時(shí)分配而空置6個(gè)月以上。價(jià)格優(yōu)勢不明顯是主因。例如，去年底青島城陽(yáng)白沙灣片區的1848套限價(jià)房，僅收到申請143戶(hù)。不少申請者表示，與周邊商品房相比，限價(jià)房便宜1000多元，但戶(hù)型設計與物業(yè)景觀(guān)差得多，且今后出售也面臨諸多限制，價(jià)格優(yōu)勢就不明顯了。
建設標準不合理，也使保障房失去競爭力。例如，淄博的部分新建經(jīng)濟適用房面積大多設定在60平方米，套內面積約45平方米，而當地的住房困難標準是人均居住面積在15平方米及以下。如果三口之家搬入經(jīng)濟適用房，等于多花了銀子還是沒(méi)有解困。
申請保障房的準入條件苛刻，更是爭議的焦點(diǎn)。據介紹，不少地方政府一是害怕輿論壓力，怕被扣上“補貼富人”的帽子；二是財力有限，擔憂(yōu)供應不足，于是把保障房的覆蓋面縮得極小，把申請保障房的家庭收入線(xiàn)定得較低，有些地方甚至僅把保障房供應對象鎖定在低保家庭。2012年北京申請經(jīng)濟適用房的兩口之家，家庭年收入就應不足36300元。這意味著(zhù)人均月收入不足1513元的家庭才有資格申請經(jīng)適房，而當年北京市最低工資標準都在1260元。這一方面決定了具有購買(mǎi)資格的家庭購買(mǎi)力十分有限，另一方面又導致部分低收入家庭被申請保障房的收入門(mén)檻絆住。
“不努力，買(mǎi)不起房，可你努力工作了，就超標了，保障房大門(mén)關(guān)了。我就沒(méi)搞懂，政府花這么多錢(qián)蓋房子，究竟想不想讓人住進(jìn)去？”家住北京西城的侯先生，兩口子前幾年的年收入不到36000元，與父母擠在40多平方米的房子里，本來(lái)符合北京市經(jīng)適房的申請條件�？蛇@兩年因工作努力，侯先生月薪增加了200元，一下子被踢出了申請隊伍�！耙亲屛胰ヱR駒橋、去大興，我就愿意。怎么就把我們這樣的拒之門(mén)外了呢？”
此外，保障房從竣工到消防、園林等驗收合格，需要一定周期；從驗收合格到分配入住還需要經(jīng)過(guò)申請、審核、搖號、公示、簽訂入住合同等一系列程序，也需要時(shí)間，因此客觀(guān)上講，保障房也確實(shí)存在一定的空置周期。
穩定就業(yè)的外來(lái)人員將被納入保障范圍
——專(zhuān)家建議新建保障房讓位于更易實(shí)施的住房補貼政策，使保障對象選擇余地增加，最大程度減少尋租空間
目前，我國力爭建設3600萬(wàn)套保障房的計劃已實(shí)施過(guò)半，通過(guò)完善制度，提高保障房使用的效率，已刻不容緩。
張大偉認為，通過(guò)完善配套設施來(lái)降低保障房空置率并不現實(shí)。由于用地性質(zhì)不同，且公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)項目都依靠規模效應，客觀(guān)上具有滯后性，因此無(wú)論是商品房，還是保障房，配套設施都不可能一步到位。要降低保障房的空置率，還是要擴大保障人群范圍，并嚴格監管體系。
對此，住房和城鄉建設部有關(guān)負責人表示，將進(jìn)一步做好住房需求調查，2013年底前，地級以上城市要把穩定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍。
不少一線(xiàn)城市也已相繼出臺相關(guān)政策措施，加強監管，將保障房的空置率與開(kāi)工率一并納入政績(jì)考核。其中廣州推行“扣分法”，將“房源空置情況”作為對區住房保障工作績(jì)效考核的內容之一；對于空置超過(guò)3個(gè)月以上的房屋，會(huì )調整分配方案，避免保障房閑置。
在加強監管力度的同時(shí)，不少專(zhuān)家認為，保障房制度設計本身也亟待進(jìn)行調整。在中國社會(huì )科學(xué)院社會(huì )學(xué)所研究員唐鈞看來(lái)，政府應更多地通過(guò)盤(pán)活市區內的存量房來(lái)實(shí)現住房保障。
“從城市管理的角度看，人為地將低收入群體聚集到一起居住，并不理想�！碧柒x認為，廉租房常常被規劃在市郊偏遠位置，治安情況也相對較差，淪為“貧民區”的可能性增大。另外，由于多數保障房地址偏遠，服務(wù)業(yè)不發(fā)達，提供的就業(yè)崗位有限，容易形成“睡城”�！澳壳皣獬鞘蓄�(lèi)似新建保障房的政策已經(jīng)讓位于更易實(shí)施的住房補貼政策�！�
根據國務(wù)院發(fā)展研究中心房地產(chǎn)基礎領(lǐng)域課題組測算：到2015年我國城鎮常住人口將實(shí)現戶(hù)均1.08套房，將會(huì )出現數量更加充足、租金更加穩定的租賃房源，從而使政府具備從實(shí)物性建設為主向租金補貼為主轉變的物質(zhì)基礎。
“政府可以通過(guò)中介組織，利用各種優(yōu)惠政策，盤(pán)活城里空置的二手商品房，組織起廉租及公租房市場(chǎng)。政府再以專(zhuān)項補貼的辦法保證低收入家庭能如期交房租�！碧柒x說(shuō)。實(shí)行貨幣補貼后，保障對象選擇余地大大增加，在保障方式上比實(shí)物型住房更加公平，不僅保障對象更容易退出，也可以最大程度減少尋租空間和政府的管理成本。
對于那些已經(jīng)定下的保障房建設計劃，唐鈞也提議不妨換個(gè)規劃方式�！翱罩寐矢叩蛷牧硪粋�(gè)側面反映了保障房規劃是否合理。城市的本質(zhì)是市民的生活，城市規劃實(shí)際上是規劃城市社會(huì )，而不是單純地規劃房子、道路。我們的規劃在做經(jīng)濟論證、環(huán)境論證之前，其實(shí)更應該做社會(huì )論證，去保障房對象中調研，讓他們告訴決策者應該規劃什么樣的社區�！�
延伸閱讀 保障房ABC
●何為保障房
保障性住房來(lái)源于保障性安居工程，2011年國務(wù)院《關(guān)于保障性安居工程建設和管理的指導意見(jiàn)》中指出保障性安居工程分為三類(lèi)：一是租賃方式提供的廉租住房和公共租賃住房，二是以售賣(mài)方式提供的經(jīng)濟適用住房和限價(jià)商品住房，三是以危舊房改造方式建設的國有工礦區、林區、牧區、林場(chǎng)、墾區、煤礦棚戶(hù)區改造住房。這三類(lèi)住房都享受不同程度的政府資金、土地的補貼。其中前兩類(lèi)通常被稱(chēng)為保障房。
●保障房面向誰(shuí)
廉租房是以政府核定的低租金租賃給低收入家庭，只租不售，其所有者為國家，低收入家庭對廉租住房沒(méi)有產(chǎn)權，是非產(chǎn)權的保障性住房。
經(jīng)濟適用房是以政府指導價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭，在取得完全產(chǎn)權前，只能自住，不得出售、出租、閑置、出借。
限價(jià)房是限地價(jià)、限房?jì)r(jià)的商品住房，它是按照政府和開(kāi)發(fā)商約定價(jià)位出售給中等收入家庭的中低價(jià)位、中小套型住房。
公共租賃房提供對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業(yè)職工和有穩定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應范圍。
●保障房何時(shí)走入百姓生活
1998年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。各地開(kāi)始興建經(jīng)濟適用房。
2007年，國務(wù)院頒布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，提出“進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶(hù)區、舊住宅區改造力度”。
我國進(jìn)入保障房建設的加速期。2006年—2010年，通過(guò)各類(lèi)保障性住房建設，全國1140萬(wàn)戶(hù)城鎮低收入家庭和360萬(wàn)戶(hù)中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題得到解決。
●保障房將建多少
“十二五”規劃明確了國家基本住房保障方面的建設目標：到2015年增加廉租住房不低于400萬(wàn)套，新增發(fā)放租賃補貼不低于150萬(wàn)戶(hù)，人均住房建筑面積13平方米左右，套型建筑面積50平方米以?xún)�；公租房增加不低�?000萬(wàn)套，且單套建筑面積以40平方米左右的小戶(hù)型為主。計劃到2015年末，全國城鎮保障性住房覆蓋率將提高到20%以上，基本解決城鎮低收入家庭住房困難問(wèn)題。