“地王”再現，房?jì)r(jià)漲幅居高，近期，一些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現，令人擔憂(yōu)。
　　當前房地產(chǎn)市場(chǎng)運行究竟有何特點(diǎn)？部分熱點(diǎn)城市漲幅居高的原因何在？房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的著(zhù)力點(diǎn)和建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制的突破口又在哪里？
　　帶著(zhù)這些問(wèn)號，記者８日專(zhuān)訪(fǎng)了住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹。

　　城市分化、企業(yè)分化是最主要的特點(diǎn)

　　記者：您認為當前房地產(chǎn)市場(chǎng)運行有何特點(diǎn)？部分熱點(diǎn)城市漲幅居高的原因何在？
　　秦虹：從今年１至７月的房地產(chǎn)市場(chǎng)運行來(lái)看，城市分化、企業(yè)分化是最主要的特點(diǎn)。在全國６００多個(gè)設市城市中，部分大城市房?jì)r(jià)仍呈明顯上漲態(tài)勢，多數城市房?jì)r(jià)基本穩定，少數城市房?jì)r(jià)呈下跌態(tài)勢。品牌企業(yè)上半年業(yè)績(jì)良好，但也有部分企業(yè)仍面臨資金壓力大、銷(xiāo)售難度大的困境。經(jīng)過(guò)十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展后，可以預計，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了鐵板一塊的格局，今后分化將是常態(tài)。
　　城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的背后原因，主要是人口流動(dòng)導致需求增長(cháng)的不平衡。特別是大量年輕人向就業(yè)機會(huì )更多、公共服務(wù)更好的大城市集聚，對住房產(chǎn)生大量需求，表現在２０至３５歲的首次購房者在大城市占比繼續提高。
　　而相對于需求的增長(cháng)來(lái)講，上半年主要大城市的供應量明顯不足。直到今年６月份，東部地區的住宅新開(kāi)工面積還是負增長(cháng)０．６％，其中北京負１０．１％，上海負１３．２％。在政策持續抑制投機投資沒(méi)有改變的情況下，房?jì)r(jià)仍然呈上漲現象，只能說(shuō)明這些地方供求出現了失衡。

　　調控：政策方向保持連續穩定，政策措施上不斷優(yōu)化和更具針對性

　　記者：在當前經(jīng)濟增速放緩、轉變發(fā)展方式關(guān)鍵時(shí)期，您認為房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的著(zhù)力點(diǎn)在哪里？
　　秦虹：自２０１０年以來(lái)的房地產(chǎn)調控政策基調，是在住房市場(chǎng)上，抑制投機需求、滿(mǎn)足合理需求。這一政策取向，一是有利于縮小在住房資源占有和消費上的不平衡，對解決目前住房存在的主要矛盾，針對性更強；二是有利于使住房政策與國民經(jīng)濟發(fā)展的需求更好地相結合，體現在保障性安居工程建設力度的加大和對首套購房者的支持，既改善了民生，又有利于支持經(jīng)濟增長(cháng)。
　　當前我國經(jīng)濟增長(cháng)正經(jīng)歷從高速增長(cháng)轉向中速增長(cháng)的變化過(guò)程，我認為，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的著(zhù)力點(diǎn)應是，在政策方向上，保持連續性和穩定性；在政策措施上，不斷優(yōu)化和更具針對性。
　　房地產(chǎn)的調控手段除了行政手段外，還有土地、信貸、稅收三種經(jīng)濟手段，應把握規律，擇優(yōu)實(shí)行。其中土地調控的效果最為直接，在供求緊張的地方，應該加快采取增加住宅用地供應和提高土地利用效率并重的辦法緩解供求矛盾。信貸手段靈活性強，適合相機決策，應堅持體現差別化的政策，支持剛需，限制投資。稅收政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)必需的基礎制度，穩定性強。稅收作為調控手段，因其傳導機制復雜，對房?jì)r(jià)的影響效果具有不確定性，且稅的調整涉及法律法規，因而一般較少頻繁使用。
　　盡管調控政策會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但還應看到，影響房?jì)r(jià)的因素很多，如城市發(fā)展不平衡的問(wèn)題、住房上捆綁了教育醫療等社會(huì )功能的問(wèn)題、地方財政對土地收入的依賴(lài)問(wèn)題等等，這些都對房?jì)r(jià)產(chǎn)生重大的影響，但卻不是調控政策所能解決的，還需要體制機制的深化改革。

　　“限購”升級有必要，但更需“疏”、“堵”結合

　　記者：我們注意到，近期鄭州等一些房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市采取“限購”措施升級等新舉措，對此，您怎么評價(jià)？
　　秦虹：最近鄭州等地”限購”升級，主要原因應該是政府要兌現年初對外公布的房?jì)r(jià)控制目標，實(shí)現承諾。在那些因供應不足而導致房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，政府要想在短時(shí)間內實(shí)現房?jì)r(jià)漲幅的下降，“限購”升級不失為是一種應急緩解供求矛盾的辦法，也是必要的措施。
　　但在采取這一應急措施的同時(shí)，也提醒我們，各地政府對本地的供求狀況必須要有更強的預見(jiàn)性，要有“疏”、“堵”結合的政策措施，否則僅靠“堵”的效果是難以持續的。

　　要解決全社會(huì )對住房政策有個(gè)穩定“預期”的問(wèn)題

　　記者：很多專(zhuān)家和業(yè)內人士呼吁“盡快研究制定房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)效機制”，您認為建立這一長(cháng)效機制的突破口在哪里？
　　秦虹：我認為，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制的關(guān)鍵，是要解決全社會(huì )對住房政策有個(gè)穩定“預期”的問(wèn)題，就是要讓城鎮各類(lèi)人群都知道他們面臨的住房政策是什么。
　　比如，低收入家庭知道將享受的住房保障政策是什么；沒(méi)有住房的年輕人知道解決住房問(wèn)題的途徑是什么；已有多套住房的人知道面臨的住房政策是什么。
　　現在由于對住房政策的預期不穩定，很多人在尚不具備購房經(jīng)濟基礎時(shí)就急于買(mǎi)房，既加大了當期的市場(chǎng)需求，透支了未來(lái)需求，也增大了生活壓力，產(chǎn)生抱怨情緒。
　　所以，長(cháng)效機制的政策應是一整套穩定預期的政策，其核心應是構建一個(gè)覆蓋全體居民居住需求的供應體系，并附以配套政策堅定落實(shí)。