我國正逐步進(jìn)入老齡化社會(huì )，老年人口已近2億，如何養老成為全社會(huì )關(guān)注的焦點(diǎn)。國務(wù)院常務(wù)會(huì )議近日提出“加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)”，要以政府購買(mǎi)服務(wù)等方式促進(jìn)養老服務(wù)業(yè)發(fā)展，財政性資金重點(diǎn)向農村養老服務(wù)傾斜，并發(fā)揮好對社會(huì )資金的引導作用。
養老難題，需要多層面、多渠道解決，其中金融、財政領(lǐng)域就有很多“潛能”可挖。從本期起，我們將連續推出“養老之憂(yōu)怎么解”系列報道，介紹財政、金融如何參與養老市場(chǎng)以及在實(shí)踐中碰到的問(wèn)題，探討如何發(fā)揮政府與市場(chǎng)的合力，促進(jìn)養老產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展，讓每個(gè)人的“老有所養”都能好夢(mèng)成真。
——編 者
以房產(chǎn)為抵押，按60%抵押率，老年人每月從銀行貸款最高能達2萬(wàn)元
家住浙江寧波的夏老先生年逾六旬，與老伴生活在一起。二老共擁有兩套住房，一套自住、一套閑置�！拔颐吭掠幸还P退休金，但是金額不高，老伴以前做生意，退下來(lái)后沒(méi)有收入了。我們老兩口就指著(zhù)這筆退休金生活，還是挺緊巴的�！毕睦舷壬f(shuō)。
去年初，夏老先生在銀行辦理了一項“以房養老”業(yè)務(wù)，將其中的一套住房抵押出去，向銀行申請了一筆10年期貸款，貸款按月領(lǐng)取，用于日常的生活消費。房產(chǎn)按照當時(shí)的市價(jià)估值大約為200萬(wàn)元，銀行按照60%的抵押率折算貸給他120多萬(wàn)元。在10年的貸款期限里，夏老先生夫婦每月從銀行領(lǐng)取的金額大約在1萬(wàn)元。
“有了這筆錢(qián)，我們的生活得到很大改善，平時(shí)花費、出門(mén)旅游甚至住院看病，都不用跟孩子伸手了�！毕睦舷壬f(shuō)，孩子們有自己的住房，自己留著(zhù)這么多房子也沒(méi)多大意思。房子抵押后，如果子女將來(lái)想收回，還能按照當初核定的價(jià)格，還本付息把房子拿回來(lái)，就算將來(lái)房?jì)r(jià)漲了也不吃虧�！�
目前，我國社會(huì )養老保障水平不高，企業(yè)退休人員養老金即使是在相對較高的北京，平均每月也僅為2773元。很多老人退休后的收入，要比在崗工作時(shí)明顯“縮水”。老年人辛苦了大半生，養孩子、還房貸，積蓄不多，退休后除了房產(chǎn)這筆財富外，現金收入減少，但請人照顧、看病吃藥等花費有增無(wú)減。而且，現在大多數都是獨生子女家庭，一對年輕夫婦上面有4位老人，養老全靠子女顯然也不切實(shí)際。
“‘以房養老’能將老人的未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值提前變現，提高老年人的收入水平和消費水平，是一種商業(yè)化的補充養老工具�！敝袊缈圃喝丝谂c勞動(dòng)經(jīng)濟研究所助理研究員陳秋霖說(shuō)，“以房養老”在國外已成熟運行，在我國也已提倡多年。通過(guò)“以房養老”，老年人可以將自己的房產(chǎn)抵押或轉讓給銀行、保險公司或專(zhuān)業(yè)養老機構，由這些金融機構支付老人的養老費用，以解決老人們的養老金不足問(wèn)題�！ �
國內商業(yè)銀行也在嘗試推出此項業(yè)務(wù)，只要年滿(mǎn)55周歲以上的老年人，可將自己名下的房產(chǎn)做抵押，經(jīng)銀行評估后核定一個(gè)貸款總額度，然后按月從銀行獲得不超過(guò)2萬(wàn)元的貸款，這些貸款可用于各類(lèi)日常消費、生活費用支出和醫療衛生支出等養老用途。此外，老年人的子女也可以作為借款人，以自己的房產(chǎn)作為抵押，從銀行申請貸款供父母養老。如果借款人最后不能償還貸款，銀行將房產(chǎn)出售，所得收入用來(lái)償還貸款本息，剩余部分再歸還給借款人。
除了銀行推出的養老按揭貸款以外，一些保險公司、養老機構和公積金管理中心等機構也推出“以房養老”業(yè)務(wù)。在南京的一些老年公寓，凡在本市有60平方米以上產(chǎn)權房、超過(guò)60歲以上的孤殘老人，可以將房產(chǎn)抵押給養老機構，自己則免費入住老年公寓，老人去世后房屋產(chǎn)權歸養老機構。上海公積金管理中心也推出了針對老年人的“房產(chǎn)轉讓”，65歲以上老人可將自己的產(chǎn)權房賣(mài)給市公積金管理中心進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易，一次性收取房款，房屋再由公積金管理中心返租給老人，老人可按租期年限將租金一次性給付公積金管理中心。
老人們不信任:“機構把房子賣(mài)掉卷錢(qián)跑了，上哪兒找他們去��？”產(chǎn)品設計不合理：“最起碼要保證把老人養到老，不能半路再折騰”
然而，在這幾年的實(shí)際運行中，“以房養老”市場(chǎng)規模一直很小，除少數金融機構開(kāi)展外，大多機構僅僅在觀(guān)望。即使已經(jīng)開(kāi)展這項業(yè)務(wù)的銀行，也是鮮有人問(wèn)津，申請者寥寥。
這項在國外發(fā)展成熟的業(yè)務(wù)，為何在我國頻頻遇冷？
記者在采訪(fǎng)中了解到，不少老人對“以房養老”機構不信任，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去。湖南退休公務(wù)員李云林了解了這項業(yè)務(wù)后，心里直犯嘀咕：“房子可是家里的重要財產(chǎn)，隨便交給誰(shuí)能放心嗎？再說(shuō)，一抵押就是十年、二十年，這家企業(yè)能正常運行多久還不知道呢！萬(wàn)一把房子抵押給他，機構把房子賣(mài)掉卷錢(qián)跑了，上哪兒找他們去��？”
陳秋霖指出，“以房養老”機構的信用確實(shí)是個(gè)大問(wèn)題。目前，我國市場(chǎng)上還缺少成熟、專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)機構來(lái)開(kāi)展這一業(yè)務(wù)，機構和客戶(hù)之間很難建立良好的信任關(guān)系。加上一些地方曾出現過(guò)在和老年人正式簽約之前，機構將老人的房產(chǎn)提前出售，使老年人權利受損，更令老年人望而卻步�！�
現有產(chǎn)品設計不合理，也讓老年人顧慮重重。在北京市朝陽(yáng)區大望路某銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，李榮杰老人正在等候辦理業(yè)務(wù)，說(shuō)起“以房養老”他就直搖頭：“這個(gè)業(yè)務(wù)聽(tīng)上去就不太靠譜。無(wú)論什么樣的產(chǎn)品，最起碼要保證把老人養到老，不能半路上再折騰�，F在貸款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以后我們怎么辦？要是房子被收走了，不是連住的地方都沒(méi)有了嗎？不然，就得拿錢(qián)從銀行把房子贖回。話(huà)說(shuō)回來(lái)，如果我們有這筆錢(qián)，還用得著(zhù)向銀行貸款嗎？”
不少老人都有房產(chǎn)要留給后人的傳統觀(guān)念，也使得這項業(yè)務(wù)難以推廣。70多歲的張桂玲老人家住北京來(lái)廣營(yíng)，每月養老金不到2000元。她說(shuō)：“我自己就有一套老房子，將來(lái)還打算留給孫子結婚用呢。養老金少，自己生活差點(diǎn)、吃點(diǎn)苦不算啥。北京現在房?jì)r(jià)漲得這么快，有房子還是留著(zhù)比較合適。不然孩子們還得交高首付去買(mǎi)房，貸款了還得給銀行高利息�！�
應當為“以房養老”機構提供擔�；蛘咴俦ｋU，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和人均壽命變化情況設計產(chǎn)品
“未來(lái)隨著(zhù)老年人群結構的變化，參與機構的逐步成熟，‘以房養老’市場(chǎng)會(huì )逐漸走上正軌，規模會(huì )不斷擴大�！标惽锪卣J為。
陳秋霖分析，現在進(jìn)入養老階段的是上世紀三四十年代左右出生的人群，數量和規模都不大，他們房產(chǎn)不多但子女卻比較多，養老問(wèn)題基本就是由家庭子女承擔了。而今后我國逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì )，50后、60后甚至70后成為主要養老人群，他們的房產(chǎn)相對較多，但是從家庭成員特別是子女那兒得到的養老幫助會(huì )很少，這時(shí)就需要從社會(huì )上的金融機構尋求幫助，以便將不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)楝F金，滿(mǎn)足養老需求。
陳秋霖建議，政府應當為開(kāi)展“以房養老”的機構提供擔�；蛘咴俦ｋU，以政府信用增強商業(yè)機構和老年人之間的信任，同時(shí)加強對這些商業(yè)機構的監管，防止出現損害老年人利益的情況發(fā)生。
“‘以房養老’產(chǎn)品設計合理，才能真正具有市場(chǎng)活力�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)保險學(xué)院教授郝演蘇說(shuō)，目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品有些就是10年左右的貸款期限，這樣的產(chǎn)品設計過(guò)于簡(jiǎn)單，也沒(méi)有從老年人的實(shí)際情況考慮。
在國外，專(zhuān)業(yè)的金融機構會(huì )根據房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和人均壽命變化情況，確定一個(gè)合理的養老金給付期限，一般為20年，根據這個(gè)年限確定養老金給付金額。如果客戶(hù)在給付期內過(guò)世，則繼續付給其子女等繼承人；如果客戶(hù)生存時(shí)間超過(guò)給付期限，則給付直至其身故。
此外，還要建立一些公益性的中介機構，為“以房養老”市場(chǎng)提供配套的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，以保證市場(chǎng)的公正、公平。郝演蘇介紹，在發(fā)達國家，按揭養老有成熟的運作方式。比如在房產(chǎn)評估環(huán)節，有中立的權威專(zhuān)業(yè)評估機構負責房屋價(jià)值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益，而我國目前這些方面都比較缺乏，未來(lái)需要加大配套機構建設。