對于新型城鎮化和房地產(chǎn)關(guān)系的分析，目前政商學(xué)三界關(guān)注的焦點(diǎn)各有偏重，但基本沒(méi)有對房地產(chǎn)在新型城鎮化中應當扮演什么角色形成統一認識。
　　政府囿于對于泡沫和社會(huì )穩定的擔憂(yōu)，關(guān)注的焦點(diǎn)是如何避免新型城鎮化“重走老路”，特別強調公共服務(wù)均等化、戶(hù)籍制度改革和征地制度改革等輔助政策，致力于“不再犯錯誤”；商家看中如何尋求新型城鎮化過(guò)程中的房地產(chǎn)商機，認為即使房地產(chǎn)本身受到政策抑制，但城鎮配套、物流園區和建筑節能等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域均存在可觀(guān)利潤；學(xué)術(shù)界則對于過(guò)去房地產(chǎn)推動(dòng)城市化和經(jīng)濟增長(cháng)的模式痛心疾首，主要從政府職能改革、財稅體制改革、土地制度改革等角度，研究如何實(shí)現城鎮化與城鎮化、經(jīng)濟增長(cháng)的協(xié)調推進(jìn)。
　　這中間，唯獨房地產(chǎn)在城鎮化過(guò)程中本來(lái)應有的基礎作用被有意無(wú)意地忽視了。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，城鎮化之所以發(fā)生，是因為工業(yè)化發(fā)展創(chuàng )造出相對于傳統農業(yè)來(lái)說(shuō)更高的生產(chǎn)效率，導致越來(lái)越多的居民選擇效率更高的生產(chǎn)和生活方式，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)替代農業(yè)在城市集聚。這一過(guò)程本身也是房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程，因此，房地產(chǎn)發(fā)展是城鎮化推進(jìn)所內生出來(lái)的，或者說(shuō)是城鎮化過(guò)程中的應有之義。
　　房地產(chǎn)基礎作用發(fā)揮得好不好，直接關(guān)系到城鎮化推進(jìn)是否有序。過(guò)去城鎮化過(guò)程中，住房發(fā)展過(guò)度關(guān)注房屋本身的需求，而忽略了公共服務(wù)配套的供應。但事實(shí)上，城市住房需求更多的是城市居民對公共服務(wù)配套的需求，如教育和醫療的質(zhì)量、交通出行的便利性和低成本性、距離工作地點(diǎn)的遠近、居住氛圍、治安和環(huán)境等，這是房地產(chǎn)作為基礎產(chǎn)業(yè)的重要內容。從人口密度上看，東京和我國一線(xiàn)城市差不多，但在東京市區工作的居民大多居住和生活在千葉、崎玉和神奈等衛星城，最關(guān)鍵的并非是軌道交通的高效連接，而是衛星城公共服務(wù)配套的質(zhì)量一點(diǎn)都不比東京市區差，那里的居民不需要像我國大城市的居民一樣爭著(zhù)、搶著(zhù)在市區買(mǎi)房為小孩讀書(shū)、老人看病方便。
　　目前，我國大城市高房?jì)r(jià)區域大多集中在優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)集中的中心城區，主要原因是外圍公共服務(wù)配套供給不足。未來(lái)，我國的城鎮化進(jìn)程將以城市群模式為主，必然首先會(huì )實(shí)現與核心城市主城區高效連接的郊縣或周邊區域的城市化。此過(guò)程中，與住房建設同步推進(jìn)的公共服務(wù)配套建設，有利于緩解高度集中在城市中心區的住房需求，也有利于實(shí)現人的城鎮化。
　　其次，房地產(chǎn)的基礎作用體現在對城市產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展的基礎支持上。不管是現代服務(wù)業(yè)或總部辦公基地，或是生活和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，均需要房地產(chǎn)的先行發(fā)展來(lái)做支持，如工業(yè)園區、廠(chǎng)房和宿舍、物流園區、物資存儲基地、商業(yè)辦公、寫(xiě)字樓等，所有這些的外在表現就是房地產(chǎn)。但是，目前很多工業(yè)園區或工業(yè)項目將本來(lái)用作配套職工宿舍的用地拿來(lái)建設用來(lái)出租的商業(yè)辦公或出售的住房，而政府提供的保障房供應則非常不充分，這導致很多一線(xiàn)工人、外來(lái)人群被迫轉向市場(chǎng)租賃住房，人為抬高了城鎮化的門(mén)檻和成本，造成外來(lái)人群沒(méi)有落地和成為市民的歸屬感、無(wú)法分享城鎮化紅利，這就是房地產(chǎn)基礎作用發(fā)揮不到位的體現。
　　此外，近年來(lái)商業(yè)辦公和工業(yè)廠(chǎng)房的租金快速上漲，有的企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤的一半要拿出來(lái)交物業(yè)租金。于是，很多園區做起廠(chǎng)房和辦公租賃的生意，有的企業(yè)借助政策扶持多占廠(chǎng)房或辦公樓，并將其拿來(lái)出租獲得租金收益，這對很多來(lái)城市創(chuàng )業(yè)的人群或企業(yè)來(lái)說(shuō)是很大的沖擊，無(wú)疑加大了城鎮化成本。政府本應承擔或補貼企業(yè)和個(gè)人在創(chuàng )業(yè)初期的部分成本，國外較普遍的是政府補貼融資成本，往往通過(guò)租金補貼或管制、興建低租金或免租金的工業(yè)園區等，來(lái)支持居民或企業(yè)創(chuàng )業(yè)，這在德國、美國和法國等國普遍存在。我國城鎮化必然也意味著(zhù)外來(lái)人群到城市就業(yè)和創(chuàng )業(yè)，房地產(chǎn)在此領(lǐng)域的基礎作用應當得到發(fā)揮。