隨著(zhù)國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》的發(fā)布，“以房養老”
再次成為熱門(mén)話(huà)題。
民政部社會(huì )福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(cháng)詹成付介紹，“以房養老”的試點(diǎn)方案，將由保監會(huì )牽頭，會(huì )同民政部等部門(mén)，計劃于2014年1季度出臺具體操作辦法和實(shí)施細則。
中央黨校國際戰略研究所副所長(cháng)周天勇認為，當老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不長(cháng)，我國住宅用地70年年限將成為“以房養老”的障礙。
國家老齡委的一位人士介紹，“以房養老”試點(diǎn)方案應該不會(huì )突破70年土地使用權的框架，而更多的是對產(chǎn)權限制和房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險進(jìn)行調整完善。
在70年產(chǎn)權年限的背景下，本報記者獲悉，北京將通過(guò)推進(jìn)“租房置換”的方式來(lái)進(jìn)行，在產(chǎn)權不變更的背景下，通過(guò)出租房屋獲取租金，最終通過(guò)租金收入來(lái)入住養老院的“以房養老”模式。
產(chǎn)權門(mén)檻難解
“以房養老”曾在南京、上海、北京等城市的個(gè)別金融機構自發(fā)興起嘗試，例如上海公積金管理中心曾試推過(guò)以房自助養老，中信銀行也推出了倒按揭業(yè)務(wù)，南京亦下發(fā)文件，鼓勵住房反向抵押貸款，但均效果甚微。
就試行效果甚微的原因，周天勇認為，我國住宅用地70年年限將成為“以房養老”最大障礙。
與此同時(shí)，北京大岳咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理金永祥表示，目前房?jì)r(jià)屬于上升通道，“以房養老”模式會(huì )隨著(zhù)房?jì)r(jià)下行而面臨風(fēng)險，再加上老年人的退休成本，人均壽命評估亦問(wèn)題重重，風(fēng)險無(wú)法評估。
作為“以房養老”重要的參與部門(mén)，銀監會(huì )也曾就該模式進(jìn)行過(guò)調研，對此銀監會(huì )的相關(guān)負責人曾表示，不少?lài)叶疾扇×恕耙苑筐B老”措施，應對人口老齡化。但由于我國現有的制度——房屋產(chǎn)權70年，“以房養老”難以推行；其次，由于房屋質(zhì)量越來(lái)越差，對金融機構來(lái)說(shuō)也是風(fēng)險。三是由于未來(lái)房?jì)r(jià)變化存在不確定性，有下跌風(fēng)險，所以，金融保險業(yè)對“以房養老”業(yè)務(wù)一直很謹慎。
中信銀行的一位人士在電話(huà)中告訴本報記者，中信自2011年就開(kāi)始試點(diǎn)“以房養老”模式，但截止到現在，目前該項總體業(yè)務(wù)量不太大。
金永祥認為，從金融、社保、房地產(chǎn)、土地等角度來(lái)說(shuō)，要實(shí)現“以房養老”，真正將住房資產(chǎn)有效地轉化為老年人的養老保障，尚需在資產(chǎn)評估、土地制度、運作監管等方面著(zhù)力。
從試點(diǎn)的另一方——老人——來(lái)說(shuō)，金永祥表示，除了觀(guān)念以外，目前并無(wú)成熟的機構和模式，不少老人對
“以房養老”機構不信任，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去，部分地方推出的以房養老模式也很難真正提起老人的興趣。
北京力推租房置換養老
在金永祥看來(lái)，在公共財政無(wú)力兜底所有養老問(wèn)題的情形下，‘以房養老’不失為解決養老難題的積極補充，也是未來(lái)一個(gè)大方向。
而解決“以房養老”試點(diǎn)的關(guān)鍵在于找到一個(gè)符合各方利益的商業(yè)模式。
國家老齡辦的一位人士也向記者介紹，試點(diǎn)方案不會(huì )突破現有的法律框架，比如突破70年產(chǎn)權限制等，預計會(huì )在監管、風(fēng)險防范方面做些規定。
值得一提的是，北京市民政局副局長(cháng)、新聞發(fā)言人李紅兵表示，北京“加快推進(jìn)養老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)”有可能在月內出臺。
其中北京的意見(jiàn)也將包括“以房養老”模式，李紅兵表示，對于“以房養老”的相關(guān)政策，將通過(guò)推進(jìn)“租房置換”的方式來(lái)進(jìn)行。
所謂的“租房置換”是指不涉及產(chǎn)權變更，通過(guò)出租房屋獲取租金，最終通過(guò)租金收入來(lái)支持老人入住養老院。據悉，早在2007年某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司與北京某養老服務(wù)中心就已推出“養老房屋銀行”業(yè)務(wù)。
北京市老齡辦的相關(guān)人士表示，2011年剛開(kāi)始啟動(dòng)時(shí)，對“以房養老”進(jìn)行論證研究，針對企業(yè)的相關(guān)鼓勵措施也在研究中。
“但截止到現在，由于產(chǎn)權等問(wèn)題的限制，老人的信任度不高，所以業(yè)務(wù)規模的擴大十分有限，”上述北京市老齡辦的人士介紹，參與租房置換的模式，在風(fēng)險方面更難掌控。
金永祥表示，租金收入不涉及到產(chǎn)權變更，而且可以有效的規避70年產(chǎn)權和房?jì)r(jià)下行風(fēng)險，提高各方參與的積極性，是操作性比較強的方案。