核心閱讀
-專(zhuān)家認為，征收房產(chǎn)稅可以降低房屋空置率，增加房源供給，既加大投機成本，又緩解供需矛盾。在全面征收房產(chǎn)稅前，應當進(jìn)行土地出讓金制度的改革
一周亮相五“地王”
如果不抑制地價(jià)上漲趨勢，下半年房?jì)r(jià)或繼續明顯上漲
“金九銀十”剛開(kāi)門(mén)，市場(chǎng)就上演了“瘋狂的土地”的戲碼。
9月2日，天津育梁道地塊溢價(jià)163%覓得歸宿，折合樓面地價(jià)22953元/平方米，成為天津首塊樓面地價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米大關(guān)的住宅用地。
9月4日，北京農展館地塊成交，溢價(jià)率16.67%，折合樓面價(jià)每平方米7.3萬(wàn)元，加冕北京單價(jià)“地王”。
9月5日，上海徐家匯中心項目地塊以217.7億元被競得，溢價(jià)率24.4%，刷新了上�？們r(jià)“地王”紀錄。
隨后，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，蘇州金雞湖兩地塊狂攬47.25億元，分別創(chuàng )造當地“地王”新紀錄。
事實(shí)上，早在7月，土地市場(chǎng)就已經(jīng)開(kāi)始“發(fā)燒”。今年7月成交的北京夏家胡同地塊、北京孫河地塊、廣州南洲路地塊、珠海聯(lián)澳路西側地塊等當月“地王”，都是樓面價(jià)格逼平甚至超越了周邊一二手房的售價(jià)。
這種“面粉超過(guò)面包價(jià)”的現象，明顯影響了開(kāi)發(fā)商的預期，導致9月份上演了新一輪的搶地大戰。
“相比往年樓市最火爆時(shí)期出現的‘地王’，本輪‘地王’的單價(jià)、總價(jià)都突破了市場(chǎng)的想象力。其中農展館地王的樓面價(jià)，可以說(shuō)已經(jīng)秒殺了全北京絕大部分在售物業(yè)�！北本┲性禺a(chǎn)研究總監張大偉分析，如果按照每平方米7.3萬(wàn)元的樓面價(jià)計算，疊加建安、管理、稅費、資金成本后起碼高達10萬(wàn)元，剔除其中不可銷(xiāo)售部分，入市的成本價(jià)已達12萬(wàn)元以上，而銷(xiāo)售價(jià)格估計將突破15萬(wàn)元�！暗貎r(jià)與房?jì)r(jià)相互影響，在目前情況下，地價(jià)房?jì)r(jià)均在互相促進(jìn)上漲，如果不抑制這種地價(jià)上漲趨勢，下半年房?jì)r(jià)繼續明顯上漲的可能性非常大�！�
現實(shí)中，土地市場(chǎng)高燒不退，已開(kāi)始推高樓市漲價(jià)的預期。8月22日，北京房山區長(cháng)陽(yáng)鎮理工大學(xué)9號地成交，其純商品房部分折合樓面價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，創(chuàng )下區域樓面價(jià)新高，并超過(guò)周邊在售物業(yè)價(jià)格。僅一周后，周邊即將開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科金域緹香、京投萬(wàn)科新里程等項目就表示，預計售價(jià)將提高至2.2萬(wàn)元/平方米以上。
“地王”頻出，源于資金充裕
房企資金自2010年來(lái)首次步入“偏松”區間，大量社會(huì )資金流向房地產(chǎn)業(yè)
“地王”頻出，顯示房地產(chǎn)企業(yè)對市場(chǎng)判斷積極，且資金狀況明顯改善，現金流充裕。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國房企資金狀況季報》顯示，2013年上半年房企資金來(lái)源同比增速達32.1%，比2012年同期加快26.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )下2011年以來(lái)新高。國家統計局公布的數據也顯示，今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金66831億元，同比增長(cháng)31.5%。
這是自2010年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金首次步入“偏松”區間。2010年以來(lái)樓市調控組合拳頻出，房企紛紛面臨成本走高、資金鏈緊張的狀況。2011年底，房地產(chǎn)業(yè)一度陷入資金低谷。當年11月，全國36個(gè)城市流標地塊合計達到117宗，環(huán)比上漲了432%，流標面積達1580萬(wàn)平方米，其中不乏北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊；當年前11月，全國130個(gè)城市的土地出讓金總額同比減少了5200億元，同比下降了三成。
那么，為何從今年一季度起，房企資金緊張的局面開(kāi)始得到緩解了呢？
如今的房企“不差錢(qián)”，一方面是由于商品房銷(xiāo)售同比增速處于高位，企業(yè)銷(xiāo)售資金回籠順利，加快了企業(yè)資金周轉。國家統計局數據顯示，今年前7個(gè)月，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)27.1%，銷(xiāo)售額增長(cháng)39.9%�！岸鄶挡季忠�、二線(xiàn)城市的房企得益于房?jì)r(jià)上漲，銷(xiāo)售回款增加，資金實(shí)力得到增強，資金鏈也趨向寬松�！辨溂业禺a(chǎn)分析師張旭認為。
另一方面，嘗試在海外融資以緩和資金鏈的房企不在少數。保利在今年首嘗海外融資，在境外發(fā)行了一筆5億美元的五年期固息債券，折合年收益率4.713%。越秀集團今年也首次發(fā)行美元債券以拓寬融資渠道，并將全年融資目標調高了10%。
值得注意的是，不僅在海外，境內大量社會(huì )資金也流向了房地產(chǎn)業(yè)。
“大量資金正通過(guò)信托、基金、券商資管等影子銀行的形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)�！弊》亢统青l建設部政策研究中心房地產(chǎn)處副研究員鐘庭軍說(shuō)，盡管近年來(lái)支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)惠政策頻出，但民營(yíng)經(jīng)濟的發(fā)展環(huán)境并不樂(lè )觀(guān)。因此，本應進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟的資金，以理財產(chǎn)品、信托產(chǎn)品以及民間高利貸等形式，流向了利潤更高的房地產(chǎn)業(yè)。
數據顯示，今年上半年，定金、預收款及國內銀行貸款在企業(yè)到位資金中所占比重不足一半。大量房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)影子銀行完成融資的。例如，9月12日，以131.8%的高溢價(jià)率拿下上海浦東新區川沙新市鎮城南社區某住宅地塊的陽(yáng)光城集團，除了開(kāi)發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款等傳統融資模式外，目前已實(shí)施存續有效的融資計劃，到賬金額共計約55.6億元，其中信托融資就達25.6億元。
“地王”頻出，還源于土地制度異化
一些地方政府對土地創(chuàng )收過(guò)度依賴(lài)，存在單純追求土地高收益的傾向
資金充裕只是“地王”誕生的前提之一，“地王”頻出，還基于房企對市場(chǎng)供需關(guān)系仍將持續緊張的基本判斷。
“盡管目前看來(lái)‘地王’的價(jià)格都高得離譜，但從機會(huì )成本的角度講，將土地收入囊中又是劃算的�！辩娡ボ娬J為，在醫療、教育等社會(huì )資源集中的一線(xiàn)城市，住宅土地供應有限，遠遠滿(mǎn)足不了住房需求，例如北京去年批準預售的商品住宅套數僅十二三萬(wàn)套左右，而僅注冊結婚人口就達到十三四萬(wàn)對�！澳壳暗耐恋嘏c稅收制度決定了沒(méi)有比房地產(chǎn)業(yè)門(mén)檻更低的投資渠道了，尤其在一二線(xiàn)城市，拿到地就意味著(zhù)賺錢(qián)�！�
在業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，此番“地王”頻出，再次證明了一些地方政府對土地財政過(guò)度依賴(lài)，造成土地制度的異化。
據介紹，我國目前實(shí)施的建設用地收購儲備制度，本來(lái)是政府規范城市土地供應的政策工具，具有確保政府土地收益增值等好處，但一些地方政府在土地儲備機制運作過(guò)程中，存在單純追求土地高收益的傾向，導致土地儲備制度的目標和手段發(fā)生了變異。
“特別是2004年統一推行土地‘招、拍、掛’政策以來(lái)，地方政府實(shí)際上獲得了更多的土地壟斷權�！辩娡ボ娊榻B，國外土地儲備制度的重要目標是抑制土地投機和平抑土地價(jià)格，其主流思想是土地儲備不應有盈利或很少盈利，其手段是不管以出租還是出售方式供應儲備土地，一般都不采用招標、拍賣(mài)等方式，主要是在嚴格的成本測算后采取協(xié)議方式出讓�！拔覀兊耐恋刂贫�，使地方政府有能力控制土地供給規模、節奏、
用途結構。為了追求土地高收益，商品住宅用地統一采用‘招拍掛’制度，而住宅用地在土地供應總量中的占比又被設置得相對較低，這就人為制造了供應短缺，讓開(kāi)發(fā)商患上‘土地饑渴癥’，造成地價(jià)和房?jì)r(jià)輪番過(guò)快上漲�！�
不少企業(yè)反映，今年下半年以來(lái)“地王”頻出的重要原因，就是因為一些地方政府加大了土地供應量，尤其是推出了相當多的優(yōu)質(zhì)地塊供市場(chǎng)爭奪。像北京農展館地塊就被比作北京三環(huán)的絕版地塊。而通過(guò)“賣(mài)地”，地方財政收入大大增加。像上海，僅9月前12天，土地出讓金就突破了300億元，而上半年其月均財政收入才391億元。
土地制度的異化，又使開(kāi)發(fā)商具備了壟斷定價(jià)能力，可以將土地成本轉嫁到消費者身上�！伴_(kāi)發(fā)商其實(shí)賣(mài)的不是房子，而是地段。因為沒(méi)有其他諸如合作建房等方式參與競爭，開(kāi)發(fā)商擁有了該地塊的壟斷定價(jià)權，即便把地價(jià)抬得很高，也可以通過(guò)房?jì)r(jià)來(lái)消化�！辩娡ボ娬f(shuō)。
穩地價(jià)期待制度改革
下半年出臺新的調控政策的幾率增大，以房產(chǎn)稅取代對土地財政的依賴(lài)值得探索
面對“地王”熱高燒不退，業(yè)內預測，年內中央政府出臺新的房地產(chǎn)調控政策的幾率增大。
“在一二線(xiàn)城市，房企敢以這么高的價(jià)格拿地入市，證明大家都在豪賭市場(chǎng)爆發(fā)式上漲�！睆埓髠フJ為，目前來(lái)看，調控政策加碼的可能性非常大，土地價(jià)格如此不理性地上漲，可能會(huì )導致調控再出重拳。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一表示，總結今年2月出臺的住房轉讓嚴格按20%征收個(gè)人所得稅的規定后，卻未能有效實(shí)施的這一“重拳打在棉花上”的教訓，未來(lái)出臺的政策應更有針對性和有效性。
以房產(chǎn)稅取代對土地財政的依賴(lài)，被認為是給“地王”熱降溫值得探索的途徑。
“征收房產(chǎn)稅的根本價(jià)值不在于打壓房?jì)r(jià)，而在創(chuàng )新稅收來(lái)源，矯正土地制度的異化�！辩娡ボ娬J為，一些地方政府對土地財政過(guò)度依賴(lài)是有原因的。實(shí)行分稅制以來(lái)，財權事權不對等，地方財政收入渠道匱乏，加速了土地儲備制度的異化過(guò)程，使一些地方財政變成了土地財政。
鐘庭軍解釋?zhuān)魇辗慨a(chǎn)稅，體現了誰(shuí)受益誰(shuí)付費的原則。住房增值不在于房子本身，而在于居住者享受了該房屋地段的社會(huì )資源，例如醫療、教育等。這些社會(huì )資源由公共財政支出，也應以使用者付費的形式提供資金來(lái)源。另一方面，對存量房屋征收房產(chǎn)稅，也可以降低房屋空置率，增加房源供給，既加大投機成本，也緩解供需矛盾。
也有學(xué)者提示，在住房產(chǎn)權人一次性交納了70年的土地出讓金后，房產(chǎn)稅實(shí)際上是一種重復征稅。因此在全面征收房產(chǎn)稅前，應當進(jìn)行土地出讓金制度的改革，這又要求對現階段地方公共財政結構和城市基礎設施建設體制作出一系列調整。
或許，要破解“地王”謎題，應當像住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司司長(cháng)沈建忠說(shuō)的那樣，“房地產(chǎn)的轉型與創(chuàng )新，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是把‘房地產(chǎn)’去掉一個(gè)字，把‘地’字去掉�？客恋刭嶅X(qián)不是開(kāi)發(fā)商的本事，要靠產(chǎn)品、服務(wù)、管理、理念賺錢(qián)�！�
鏈接
昔日地王今安在
昔日風(fēng)光的“地王”，并非都善始善終，也有不少敗走麥城。
今年6月20日，雅戈爾宣布，由于房地產(chǎn)調控、盈利前景等原因，中止杭州申花地塊開(kāi)發(fā)。這片土地于3年前競得，曾是風(fēng)光一時(shí)的“地王”。而雅戈爾“割肉”的代價(jià)是4.84億元的保證金“打了水漂”。
今年7月以來(lái)，由于業(yè)績(jì)不理想且負債高企，中冶置業(yè)也先后向南京市政府提出退出下關(guān)濱江2號地塊、1號地塊的開(kāi)發(fā)。當年豪賭250多億元拿下的“地王”如今換來(lái)的是董事長(cháng)、總裁的雙雙辭職。
廣州亞運城項目開(kāi)售三年來(lái)，銷(xiāo)售價(jià)格長(cháng)期徘徊在成本線(xiàn)附近，2012年4月甚至創(chuàng )下8000多元/平方米的月銷(xiāo)售均價(jià)。今年3月銷(xiāo)售火爆之時(shí)，銷(xiāo)售單價(jià)也不過(guò)1萬(wàn)元出頭。2009年，富力、雅居樂(lè )、碧桂園三大廣東巨頭聯(lián)合拿下廣州亞運城地塊，總價(jià)創(chuàng )下255億元天價(jià)。但此后，由于該地塊過(guò)于龐大，即便是三大巨頭也覺(jué)吃力，2010年，另外兩大巨頭中信和世茂房地產(chǎn)加盟。有業(yè)內人士預測，按6400元/平方米的樓板價(jià)算，亞運城至少要賣(mài)12000元/平方米才能“保本”。