進(jìn)入9月，“金九銀十”的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻突然氣氛緊張。國內多個(gè)城市出現銀行房貸收緊現象。甚至有人驚呼：銀行房貸急踩剎車(chē)，樓市告急！
但《中國經(jīng)濟周刊》記者調查發(fā)現，只是部分銀行在部分城市出現停貸現象，主要是因為本年度房貸額度已經(jīng)用完，嚴格意義上講，有停貸現象，無(wú)停貸政策。
但有專(zhuān)家指出，即使目前銀行額度緊張，但只要樓市政策面不變、預期不改，市場(chǎng)仍會(huì )判斷有大量資金包括金融資金流入樓市，這意味著(zhù)，無(wú)論是針對房?jì)r(jià)高企，還是金融風(fēng)險加劇，政策面都應該做出回應了。
部分停貸，大面積惜貸
目前我國銀行業(yè)的房貸政策是針對購買(mǎi)一套房的客戶(hù)，要求首付三成，利率執行基準利率，可適當下浮，一般信貸充裕時(shí)可下浮至85%，即打八五折；而對于購買(mǎi)二套房的客戶(hù)，首付不低于六成，利率不低于基準利率的1.1倍。
9月下旬，華夏銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等在京的部分營(yíng)業(yè)部門(mén)工作人員均向記者表示，已暫停房貸業(yè)務(wù)。華夏銀行北京分行建國門(mén)支行個(gè)貸部門(mén)一位工作人員向記者表示，早在今年8月份，該支行相關(guān)房貸業(yè)務(wù)就已逐步停止，至于何時(shí)恢復，目前還不清楚。
記者從北京銀行、中國郵儲銀行等機構的營(yíng)業(yè)部門(mén)了解到，今年8月，這兩家銀行的分支機構能給予購買(mǎi)首套房客戶(hù)八五折的信貸優(yōu)惠，但進(jìn)入9月，信貸優(yōu)惠已經(jīng)變?yōu)榫耪邸?BR> 中國銀行則對于部分客戶(hù)提高了信貸門(mén)檻。中國銀行朝陽(yáng)支行信貸部門(mén)工作人員表示，對于貸款購買(mǎi)二套房的客戶(hù)，假如其名下仍有房產(chǎn)，則要求首付不低于七成，即最多只能貸到房款的30%。
不僅僅是北京等一線(xiàn)城市，記者了解到，眼下房貸停貸潮正逐漸向二三線(xiàn)城市蔓延。最近，在北京工作的李先生打算去河北廊坊貸款買(mǎi)房子，但售樓處銷(xiāo)售人員告訴他，目前只能先交首付，要辦理貸款還得等一段時(shí)間，跟他們樓盤(pán)合作的銀行基本停止了審批房貸業(yè)務(wù)，從以往的情況看，最快到今年年底，有可能開(kāi)啟房貸審批，而放款則要等到明年。
中國工商銀行重慶市南岸區營(yíng)業(yè)部工作人員也告訴記者，他們的房貸業(yè)務(wù)并沒(méi)有停止，但門(mén)檻大大提高了，他們一般會(huì )根據客戶(hù)的資信等相關(guān)情況，決定是否貸款和貸款利率等情況，對于部分償還能力差、征信差的客戶(hù)，他們有可能拒絕放款，而對于有些客戶(hù)，其貸款利率有可能比基準利率高出10%以上。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團北京區域總經(jīng)理寇海龍告訴《中國經(jīng)濟周刊》，據其了解，目前中資銀行相對偏緊，首套房大部分利率在九折以上；如北京銀行、中國建設銀行等由于年度住房消費貸款額度用光，放款時(shí)間出現推延現象。部分外資銀行如恒生、匯豐、摩根大通、花旗、渣打等，首套房貸款按照九折優(yōu)惠利率執行，部分客戶(hù)也可申請到八五折優(yōu)惠，但審批過(guò)程十分嚴格，需要綜合評定工作、收入、信用記錄等多方面信息，比如工作單位是否為政府機關(guān)、事業(yè)單位或者知名企業(yè)，月收入是否為月供的兩倍以上，部分貸款額要求在100萬(wàn)以上，此外對于購房者在該行的金融資產(chǎn)或存款總額也有一定的要求。
據21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團北京安信瑞德市場(chǎng)研究部了解，目前銀行房貸審核和發(fā)放時(shí)間較之前有所延后，相對而言，外資銀行比中資銀行要快一些。往常二手房面簽約后，通常在大約16個(gè)工作日后取得他權證（指購房者獲得擬購買(mǎi)房屋抵押權利的憑證），放款速度平均約15個(gè)工作日，現在由于房貸額度緊張，部分銀行要兩到三個(gè)月才能放款。
“停貸潮”：“慣例”提前？嗅到風(fēng)險？不愛(ài)賺小錢(qián)？
對于銀行在9月份停止放房貸，華夏銀行和中國工商銀行的有關(guān)工作人員給出的解釋均是銀行額度不足。
事實(shí)上，今年的“停貸潮”并非首次出現。2011年、2012年9月份左右，國內多家銀行同樣出現額度不足的局面，受信貸余額緊縮影響，當時(shí)北京、上海、廣東、湖北等地多家銀行將首套房貸款利率悄然上浮10%。不過(guò)，到了年底，隨著(zhù)新一輪流動(dòng)性的逐步釋放，銀行又上演了戲劇性的信貸優(yōu)惠戰。2011年12月，中國建設銀行朝陽(yáng)支行信貸部、花旗銀行北京信貸部的工作人員均告訴記者，當時(shí)執行的利率政策主要為基準利率�；ㄆ煦y行的工作人員甚至告訴記者，如果客戶(hù)資質(zhì)較好的話(huà)，也可能會(huì )比基準利率下浮5%甚至是10%。
寇海龍稱(chēng)：年底房貸收緊是銀行前緊后松的慣例，但今年二季度末已經(jīng)顯現，時(shí)間較往年明顯提前。央行并沒(méi)有統一發(fā)布關(guān)于房貸政策調整的消息，只是各家銀行根據自身業(yè)務(wù)結構的調整，對個(gè)人房貸業(yè)務(wù)表現出一定的差異。從目前的趨勢看，部分銀行年內房貸計劃額度已經(jīng)提前用完，而70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)已連續數月上漲，調控預期明顯增強，不排除未來(lái)取消首套房利率優(yōu)惠的可能性。
中國社科院金融研究所研究員易憲容告訴《中國經(jīng)濟周刊》，銀行“停貸潮”主要是因為：一、商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款額度用完了，只能停止按揭貸款了。二、如果房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)泡沫吹得巨大，銀行會(huì )減少或停止住房貸款，以便把風(fēng)險降低到最小程度。三、房貸主要發(fā)放對象是首套住房，而首套住房貸款利率比較低，因此，銀行發(fā)放這種貸款的積極性就會(huì )降低。
在上述幾種原因中，易憲容強調，最主要的是房地產(chǎn)泡沫過(guò)大，有可能帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險，無(wú)論從房?jì)r(jià)收入比，還是今年以來(lái)全國多城市房?jì)r(jià)的快速上漲，還是房產(chǎn)稅等政策的逐步推出等來(lái)看，都意味著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)面臨較大的風(fēng)險。
業(yè)界等待三中全會(huì )釋放的政策信號
從歷次樓市調控來(lái)看，只有2007年底、2008年取得相對較好的調控效果，當時(shí)多城市房?jì)r(jià)出現下調，而其時(shí)最有力的政策就是從嚴執行信貸政策，提高房貸門(mén)檻�！爸挥锌ㄗ×算y根，才能抑制住房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲�！币晃坏禺a(chǎn)從業(yè)人士表示。
易憲容表示，如果銀行全面收縮房地產(chǎn)按揭貸款或全面提高貸款利率，將對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大打擊，會(huì )使得整個(gè)住房市場(chǎng)投資需求及消費需求全面減少，房?jì)r(jià)下降。
不過(guò)，盡管面臨銀行局部停貸，但房地產(chǎn)市場(chǎng)恰逢“金九銀十”，目前依然保持著(zhù)旺盛態(tài)勢。今年中秋假期期間，北京新建住宅合計成交850套，為2010年以來(lái)各年中秋假期成交量最高。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，從目前的市場(chǎng)看，購房需求還是比較旺盛。
易憲容認為，最終決定這一切的，將是銀行的風(fēng)險意識和中央樓市調控思路。記者了解到，目前房地產(chǎn)業(yè)界普遍關(guān)注十八屆三中全會(huì )，都等著(zhù)看政策的方向。