國務(wù)院日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，針對當前養老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的“融資難”、“用地難”、“用人難”和“運營(yíng)難”等問(wèn)題，提出一系列扶持政策。這給本已躍躍欲試的眾多投資者注射了一針“強心劑”，甚至有人預言，養老產(chǎn)業(yè)很快就將“井噴”。而近些年來(lái)紅火起來(lái)的“養老地產(chǎn)”在其中扮演著(zhù)極其重要的角色。養老地產(chǎn)發(fā)展的春天來(lái)了嗎？請看記者一線(xiàn)調查——
誘人蛋糕群雄逐鹿
■我國老年人口已達2億，2010年老年人消費規模超1.4萬(wàn)億
“孫子小的時(shí)候，還可以幫忙帶帶，可等孫子長(cháng)大了，咱能干什么？”家住西安的王麗君說(shuō)，隨著(zhù)自己年紀越來(lái)越大，“以后不要給孩子添麻煩”的心理也越來(lái)越強烈。在“421”結構家庭中，老年人會(huì )越來(lái)越多地走出居家養老模式，更多地依賴(lài)于社會(huì )機構養老，王麗君如是判斷。
“敬老院誰(shuí)去��？沒(méi)人管了才去呢�！�76歲的陜西師范大學(xué)教授陳錦屏卻是如此反應。不過(guò)，她也承認，現在不跟子女住在一起，她和老伴“有時(shí)會(huì )感覺(jué)生活寂寞”。而且，住宅樓沒(méi)有電梯，上上下下很不方便。
“如果有這樣一個(gè)社區：環(huán)境安靜幽雅，建筑設計、配套設施都能滿(mǎn)足老年人的需求；有一個(gè)專(zhuān)業(yè)團隊，能給老年人提供及時(shí)、必要、適當的醫療和生活服務(wù)，幫助我們結識一幫朋友。那該有多好��！”陳錦屏憧憬道。
陳錦屏的構想在一個(gè)名為“養老地產(chǎn)”的新概念中似乎能夠實(shí)現。何為養老地產(chǎn)？簡(jiǎn)言之，就是從建筑設計、園林規劃、裝飾標準，到健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)和日常起居呵護，無(wú)不體現適老化設計，并為此配備相應的設施設備和精心打造專(zhuān)業(yè)管理團隊。
“養老養生的好去處”，“退休后的適意居所”，“全新退休生活的桃源勝地”……翻閱報紙，連接網(wǎng)絡(luò )，打開(kāi)收音機，以及從馬路邊上遞過(guò)來(lái)的宣傳資料中，類(lèi)似廣告的出現頻率越來(lái)越高。
目前，我國是老年人口最多的國家，已達2億，到2015年，全國60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將達到16%。
老齡社會(huì )的來(lái)臨，讓養老產(chǎn)業(yè)成為一塊誘人的大“蛋糕”。調查數據顯示，2010年我國老年人口總體消費規模超過(guò)1.4萬(wàn)億元。瞄準這塊蛋糕，眾多房企、保險公司紛紛涉足養老地產(chǎn)，養老地產(chǎn)進(jìn)入“群雄逐鹿”的時(shí)代。
養老床位供應不足、基礎設施薄弱、城鄉發(fā)展不平衡也使得養老地產(chǎn)更顯必要和誘人。西安市民政局統計顯示，截至2012年底，西安60歲以上老年人口已達120.68萬(wàn)人，其中空巢老人占到老年人家庭總數的57.2%。加之“421”家庭結構日益普遍，傳統的居家養老功能越來(lái)越脆弱。與此同時(shí)，西安市養老服務(wù)基礎設施依舊薄弱，目前每千名老年人擁有養老床位數不足20張，城鄉之間養老服務(wù)發(fā)展并不均衡。
業(yè)內人士表示，原有由政府興辦的敬老院、養老院普遍存在床位緊缺、供不應求的問(wèn)題，且其服務(wù)對象主要定位于經(jīng)濟水平較低、亟須福利救濟的“鰥寡孤獨”者。如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務(wù)？養老地產(chǎn)無(wú)疑是一種新的可資借鑒的模式。
生機勃勃魚(yú)龍混雜
■概念模糊，標準缺失，部分投資商以養老之名行圈地之實(shí)
近日，記者走進(jìn)西安市未央區一個(gè)被冠以“西北首家養老地產(chǎn)”的在建樓盤(pán)。銷(xiāo)售人員介紹樓盤(pán)情況時(shí)，卻自始至終未提“養老”二字。直到記者忍不住開(kāi)口詢(xún)問(wèn)，銷(xiāo)售人員才介紹說(shuō)，社區內確有一棟養老公寓作為規劃配套項目，但具體情況尚不得知。
該項目開(kāi)發(fā)商總裁助理夏永宏介紹說(shuō)，項目將嘗試與養老旅游相結合，在小區業(yè)主的基礎上，向社會(huì )開(kāi)放，計劃通過(guò)租售、委托代管等方式將養老公寓“作為資產(chǎn)來(lái)運作”。
在北京市順義區，有一個(gè)一期于2003年就全面入住，業(yè)內公認國內發(fā)展較早的“養老地產(chǎn)”項目。在宣傳手冊封面上，也赫然印有“全新退休生活的領(lǐng)跑者”幾個(gè)大字�？僧斢浾咴�(xún)問(wèn)該社區是否是老年城時(shí)，工作人員卻回應道：“我們這里是普通住宅社區，只是老年人比較多而已�！�
一面是“養老地產(chǎn)”的高調宣傳，一面是“普通社區”的低調回應。這一怪象的出現，恰恰是開(kāi)發(fā)商們糾結心態(tài)的真實(shí)寫(xiě)照：既希望在龐大的養老產(chǎn)業(yè)中分一杯羹，又害怕被人揪住小辮子，受到“名不符實(shí)”的輿論指責。
“生機勃勃，魚(yú)龍混雜�！北本┦忻裾指本珠L(cháng)李紅兵這樣概括養老地產(chǎn)的發(fā)展現狀。
業(yè)界人士陳俊也持有類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)�！把巯隆B老地產(chǎn)’的概念并不清晰�！蹦壳�，國內絕大多數養老地產(chǎn)項目做得不溫不火，不死不活�！氨热�，北京昌平區某老年公寓，400多張床位，僅入住50來(lái)人，只能通過(guò)接待旅游團來(lái)彌補虧空。那為什么這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展還如此迅速？在于許多人以做養老為由頭，意在圈地�！�
中國農科院副研究員盧布認為，養老地產(chǎn)發(fā)展的混亂與標準缺失也有關(guān)系。當前，我國養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度體系、產(chǎn)業(yè)標準和政策體系，準備都還不足。在我國，商業(yè)化養老時(shí)代尚未到來(lái)，一方面當前國民的收入結構不符合大面積商業(yè)化養老的需求，有錢(qián)人不會(huì )參與商業(yè)化養老過(guò)程，一般工薪階層尚無(wú)能力支撐商業(yè)化養老；另一方面養老項目投入大、回收周期長(cháng)，讓許多投資者望而卻步。
李紅兵指出，一般情況下，只有那些失能失智的老人，在一對一服務(wù)成本太高、難以為繼，但又要保證他們相對穩定的生活水平時(shí)，集中養老才顯出必要性。居家養老目前是、未來(lái)也依然會(huì )是絕大多數老人的選擇。
此外，政府在養老地產(chǎn)發(fā)展中應當扮演怎樣的角色，同樣引人矚目。夏永宏告訴記者，他們的養老公寓項目，土地規劃已經(jīng)通過(guò)政府有關(guān)部門(mén)批復，但“并沒(méi)有在拿地等方面享受更多的優(yōu)惠政策”。
今年4月，北京市國土資源管理局公布了今年土地供應計劃，其中100公頃養老設施用地首次單獨列項。相關(guān)負責人介紹，這些養老設施用地的供應方式，一部分是政府投資的、社會(huì )福利性質(zhì)的養老設施，將通過(guò)劃撥方式供應；一部分是非政府投資的，利用國有土地建養老設施的，將通過(guò)招拍掛等方式出讓。
但據媒體報道，北京總共推出的7塊養老設施用地，目前僅出讓1塊，原因在于“土地指標有限及財政壓力，各區縣并不熱衷于推動(dòng)養老設施用地”。
也有業(yè)內人士分析，根本還在于養老地產(chǎn)的模糊性，許多投資商“項莊舞劍”，意在圈地，是“用肥油養瘦骨頭”。養老產(chǎn)業(yè)因為是微利產(chǎn)業(yè)，故很多養老地產(chǎn)投資者在拿到土地以后，只會(huì )將其中的一部分用來(lái)建養老設施，另一部分則投入其他用途。而投資者的心思到底在“油”上還是“骨頭”上，實(shí)際運行中很難判斷，故政府也不敢輕易給地。
商業(yè)還是公益？養老地產(chǎn)在兩者中糾葛不清。
先懂老人再做地產(chǎn)
■破局尚待時(shí)日，解決服務(wù)問(wèn)題是根本出路
9月5日，北京市民政局通報的一項調查顯示，13.5%的老人心理健康狀況較差或差，希望得到“精神關(guān)懷”的老人占27.9%，與選擇物質(zhì)支持（29.7%）的老人比例相當，位居老人最希望得到關(guān)懷的前兩位。
在一個(gè)個(gè)專(zhuān)業(yè)表述和數據的背后，人們似乎能看到一顆顆孤獨而又充滿(mǎn)期盼的心。
“現在的養老地產(chǎn)多在地產(chǎn)上做文章，卻不在養老上做文章。這也是這些項目之所以慘淡經(jīng)營(yíng)的根由�！标惪≌f(shuō)，如果只是盯著(zhù)老人的荷包，而不關(guān)注老人的需求，養老地產(chǎn)不可能成功。要想成功，就得先研究和讀懂老人。
以北京某老年養生城為例，17萬(wàn)平方米的建筑，設施奢華，游泳池、棋牌室、健身房等應有盡有，但活動(dòng)室里空空蕩蕩，就是沒(méi)有老年人過(guò)來(lái)享受這些服務(wù)。
“服務(wù)人員、管理人員都是從售樓部轉過(guò)來(lái)的。服務(wù)跟不上，再高檔、豪華的配套設施也無(wú)法滿(mǎn)足老人精神層面的需求�！币晃粯I(yè)內人士表示�！啊y發(fā)’產(chǎn)業(yè)化，根本還是要解決服務(wù)的問(wèn)題�！�
有的養老機構“一床難求”，有的養老機構床位卻大量空置。李紅兵說(shuō)，對此現象很多人習慣用公辦和民辦來(lái)加以區分。實(shí)不盡然，根本還在于機構的服務(wù)跟不上。北京空置率高的養老機構其實(shí)是鄉鎮敬老院，不是它地處郊區、交通不發(fā)達，核心在服務(wù)能力和水準，這些敬老院基本無(wú)醫療支撐。這也從另一角度給養老地產(chǎn)投資者提了個(gè)醒。
盧布則認為，養老產(chǎn)業(yè)涉及很廣，不一定首先經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)這個(gè)門(mén)檻�！坝绕涫且恍┲行∑髽I(yè)，應從養老服務(wù)業(yè)創(chuàng )新中求出路�！�
今年8月底，按照降低門(mén)檻、規范運營(yíng)的思路，西安市民政局和財政局聯(lián)合出臺了一系列辦法，試圖吸引更多的社會(huì )資金進(jìn)入養老領(lǐng)域。例如，對屬于新建類(lèi)養老機構，在城六區范圍內的，每張床位將給予建設補助4000元，在城六區范圍外的補助3000元。對屬于購買(mǎi)、改擴建類(lèi)養老機構，在城六區范圍內的，每張床位補助1500元，在城六區范圍外的補助1000元。同時(shí)，對養老機構等級評定設定三個(gè)檔次，對其接納自理老人、半失能老人和失能老人按人次分別給予不同程度資金獎勵……
政策亟待細化，相關(guān)標準應盡快出臺，讓投資者的心里更敞亮，讓消費者的判斷更有方向，這是陳俊的心聲。