北京土地市場(chǎng)似乎開(kāi)始向著(zhù)一個(gè)好的方面發(fā)展。
10月16、17日，北京市國土局再次掛出四塊配建限價(jià)房地塊，其中豐臺區王佐鎮魏各莊地塊的掛牌文件中要求，15.5萬(wàn)平方米的建設用地全部用來(lái)建設“限價(jià)17000元/平方米的商品住房”。
10月15日，萬(wàn)科聯(lián)合三家房企斥資7億拿下延慶縣沈家營(yíng)鎮東王化營(yíng)村西側地塊，共16.6萬(wàn)平方米的建設用地中，有7萬(wàn)平米用來(lái)建設限價(jià)商品房。
再回溯到10月9日，北京市國土局叫�！按簖埖赝酢表樍x新城第21街區地塊。
一邊是叫停的地王，另外一邊是頻頻推出建設限價(jià)房、自住型商品房的土地，頻頻出招的土地市場(chǎng)，似乎正在為亟待出爐的房地產(chǎn)長(cháng)效機制鋪路。
月內15地連出 均涉及限價(jià)類(lèi)商品房
“增加土地供應，改變目前的供需關(guān)系，是解決土地市場(chǎng)緊張、土地價(jià)格高昂的根本辦法�！眰I(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示。
9月26日以來(lái)，不足一月的時(shí)間里，北京市國土局連推32土地，已超過(guò)平均一天一地的速度。其中包括15宗住宅用地，總涉及面積高達202.7萬(wàn)平方米�！斑@個(gè)月推地確實(shí)挺多的，”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示。
在這15宗住宅用地中，幾乎宗宗涉及限價(jià)房。除順義新城第21街區和北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區河西區的兩塊地分別建設定向安置房和配建公共租賃房以外，其余13塊地全部涉及限價(jià)商品住房和自住型商品房。
共有11塊地配建或全部建設限價(jià)商品房，每塊地建筑限價(jià)房的面積在8500平方米到78084平方米之間，限制價(jià)格多在10000元/平方米上下，套內建筑面積140平米以?xún)�，也就是說(shuō)限價(jià)商品房中并不會(huì )出現“大戶(hù)型”。這10塊地分別位于大興、豐臺、朝陽(yáng)、通州、平谷、順義、房山、經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，限價(jià)商品房總建筑面積將不低于38.16萬(wàn)平方米，其中豐臺王佐鎮魏各莊單個(gè)地塊的面積即在15.5萬(wàn)左右。
自住型商品房也成為當之無(wú)愧的主角。9月26日，海淀區東升鄉地塊作為北京市首例競“自住型商品房”地塊被推出，并將于10月25日現場(chǎng)競價(jià)。。這與之前競價(jià)保障房的方法類(lèi)似，即在當競拍價(jià)格達到預設上限時(shí)，轉為競拍“自住型商品房”面積的方法確定獲得人。繼東升鄉地塊推出后，該方法成為近期土地掛牌要求的重點(diǎn)，除部分地塊“全部用來(lái)建設限價(jià)商品房”或定向安置房之外，其余11塊地全部采取此方法進(jìn)行競價(jià)。
“自住型商品房”的概念迷惑了不少人，截止目前為止，關(guān)于這一類(lèi)住房的具體政策尚未出臺。根據相關(guān)資料，可以初步界定該類(lèi)型有別于普通商品房，在出售價(jià)格、購買(mǎi)人群以及購買(mǎi)后在出售等方面都有所限制，但又比限價(jià)商品房略貴，主要針對“夾心層”人群。在近期的部分掛牌文件中，標注“此類(lèi)商品住房的銷(xiāo)售對象、管理辦法和再上市限制等條件，按照屆時(shí)出臺的管理政策執行”。
程浩業(yè)認為，增大土地供應量，是一種解決問(wèn)題的合理方法。而張旭則表示，“這類(lèi)地塊未來(lái)建成的住宅價(jià)格肯定會(huì )有明顯優(yōu)勢”，但另一方面，“就當前來(lái)看，一是量少，無(wú)法形成規模效應。二是，房企拿地成本仍然過(guò)高，利潤壓縮”，可能會(huì )引起一些問(wèn)題。
限地王推限價(jià)地 步步接近長(cháng)效機制
10月9日，北京市國土局叫停北京市順義新城區第21街區地塊掛牌出讓活動(dòng)。這塊地被稱(chēng)為“原大龍地王”地塊，曾于2009年被大龍地產(chǎn)以50.5億元競得，創(chuàng )當時(shí)北京單價(jià)、總價(jià)雙地王，后因欠繳地價(jià)款而被收回。
9月23日該地塊重出江湖再次掛牌出售，地塊容積率、性質(zhì)等方面均有所調整，但容積率仍為北京最低。該地塊掛出時(shí)被媒體稱(chēng)為“格外搶眼”，對可能參與競價(jià)的企業(yè)也曾做過(guò)多種推論，但未至競價(jià)時(shí)間便被叫停�！按伺e主要是為平土地市場(chǎng)過(guò)熱，”北京市國土局一位相關(guān)人士表示。
“叫停地王并不會(huì )給土地市場(chǎng)降溫，但可以給土地市場(chǎng)帶來(lái)緩沖的機會(huì )�！鄙虾Ａ加裢顿Y經(jīng)理郭玉良表示。
程浩業(yè)的觀(guān)點(diǎn)與之類(lèi)似，他認為，“控制地王是一個(gè)治標不治本的方法，根本方法還是增大土地供應，改善供需關(guān)系�！苯衲瓯本┣叭径韧瞥鲎≌玫�835公頃，其中商品住宅用地供應589公頃；九月底至今推出的15塊住宅用地，面積則達到了202公頃。
但張旭和程浩業(yè)都不認為這是一個(gè)足夠的數字�！暗F在的土地供應是很有限的，如果可持續地增加供應量，必須考慮改變目前的土地結構，比如農用地的改革�！背毯茦I(yè)說(shuō)，他認為，“土地供給制度改革可以從根本上解決供地不足的問(wèn)題，這應該是長(cháng)效機制的一部分�！�
房地產(chǎn)的長(cháng)效機制是近期越來(lái)越火的一個(gè)話(huà)題，據多位權威人士透露，目前長(cháng)效機制的意見(jiàn)征求已接近尾聲，有望在下月召開(kāi)的三中全會(huì )上面世。
除土地制度改革的方式外，房產(chǎn)稅是也是關(guān)注的重點(diǎn)�！胺慨a(chǎn)稅擴容是必然之事，不僅在城市數量上擴容，而且在內容上擴容，”偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為，“房產(chǎn)稅必然會(huì )向存量房擴容，特別是多套持有的存量房征收房產(chǎn)稅的可能性很大�！�
長(cháng)效機制將可能在各個(gè)方面對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控，目前的猜想包括控制成本、改善供需、保障剛需、避免出現泡沫等方面。其中，控制成本的方法包括房地產(chǎn)直接融資、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方式，改善供需則包括土地制度改革、城鎮化整體布局規劃。
除此之外，對于長(cháng)效機制其他方面的猜想還有個(gè)人收入分配的改革、個(gè)人稅收的分類(lèi)、住房信息聯(lián)網(wǎng)等內容。三中全會(huì )將于11月召開(kāi)，屆時(shí)，關(guān)于長(cháng)效機制的種種猜想將塵埃落定。