房貸收緊 小產(chǎn)權房?jì)r(jià)直逼商品房
2013-10-24   作者:吳家明  來(lái)源:證券時(shí)報
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    有人說(shuō):買(mǎi)房其實(shí)就是一場(chǎng)豪賭,其過(guò)程頗有些驚心動(dòng)魄,特別是選擇小產(chǎn)權房。
  近期內地房?jì)r(jià)的加速上漲、銀行貸款政策收緊的態(tài)勢愈演愈烈,這些都讓“剛需一族”大喊傷不起。在這種情形下,許多剛需族不得不將目光投向有“產(chǎn)”無(wú)“權”的小產(chǎn)權房,而這似乎已成為許多剛需置業(yè)者無(wú)奈的選擇。

  小產(chǎn)權房遍地開(kāi)花

  價(jià)格直逼商品房

  相對總價(jià)動(dòng)輒數百萬(wàn)元的商品房,小產(chǎn)權房的報價(jià)一般僅需幾十萬(wàn)元,這對工薪階層來(lái)說(shuō)是頗具吸引力的。
  在深圳市龍華清湖片區,滿(mǎn)街派發(fā)的地產(chǎn)廣告以及一大片已建、在建的樓房透露出小產(chǎn)權房市場(chǎng)按捺不住的躁動(dòng)。尚城雅園、鑫園……聽(tīng)到這些光鮮亮麗的名字,不禁讓人短暫忘卻了這些小產(chǎn)權房的特殊身份,進(jìn)而充滿(mǎn)了期待。
  站在清湖的三聯(lián)路上,購房者小張指著(zhù)一排一排的樓房說(shuō):“這些密密麻麻的,都是小產(chǎn)權房!庇浾唠S小張來(lái)到其中一個(gè)叫鑫園小產(chǎn)權房樓盤(pán),售樓員小藝似乎看出小張心中的疑慮, “這邊房子雖然多,有的環(huán)境也不怎么樣,但基本上都出租出去了,我們這還是帶電梯的小高層,很實(shí)用的!毙∷嚱榻B道,“不遠處的那個(gè)幸福城商品房新盤(pán)都賣(mài)到每平方米2萬(wàn)多了,一般人可買(mǎi)不起!
  從小藝手上的銷(xiāo)售表來(lái)看,樓層朝向較好的單位基本都已經(jīng)售罄。小藝給小張算了一筆賬:一套73平方米的兩室兩廳折后價(jià)為43.8萬(wàn)元、一套107平方米的三室兩廳要價(jià)62.5萬(wàn)元,兩者均價(jià)大約都是每平方米6000元。而這里的兩房月租金也要接近2000元,這么算下來(lái),出租收益率還算不錯。但被問(wèn)到如何證明房子產(chǎn)權時(shí),小藝小聲說(shuō)道,“付款時(shí)買(mǎi)家要與開(kāi)發(fā)商簽訂銷(xiāo)售合同,還有一份律師事務(wù)所經(jīng)手的見(jiàn)證書(shū)。但如果自住是完全沒(méi)問(wèn)題的!
  除了龍華片區,南嶺村也顯示出深圳市小產(chǎn)權房現狀的縮影。當地售樓中介對記者表示,最新發(fā)售的小產(chǎn)權房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米7000元。一套兩室兩廳、面積有80多平方米的房,雖然其實(shí)用率很低,但售樓員似乎并不擔心賣(mài)不出去:“房子就設計成那樣,一分錢(qián)一分貨!”
  記者還了解到,位于深圳市區的一些小產(chǎn)權房更是賣(mài)到了商品房的價(jià)格,例如位于深圳市羅湖區的田貝花園,是深圳城中村改造政策出臺后首個(gè)由村民自籌資金自建改造的城中村項目。這里的一些村民也選擇將房子出售,價(jià)格在每平方米20000元左右,與附近的二手商品房的價(jià)格相差無(wú)幾。

  剛需一族無(wú)奈低頭

  小張考慮了很久,最終還是決定在龍華買(mǎi)一套小產(chǎn)權房。
  “萬(wàn)一政府要拆除小產(chǎn)權房,那該怎么辦?”這是小張對中介問(wèn)得最多的一句話(huà)。
  “你想想,深圳超過(guò)一半的房子都是小產(chǎn)權房,這么多人住在這里還不是一樣過(guò)得好好的,現在還漲價(jià)了呢!”一個(gè)中介回答說(shuō)。
  事實(shí)也是如此。據相關(guān)部門(mén)公布的數據,截至去年12月,深圳違法建筑達到37.94萬(wàn)棟,建筑面積高達4.05億平方米,是深圳市總建筑面積的49.27%,占深圳市總建設量的半壁江山。
  “幾十萬(wàn)元在市區做個(gè)首付都困難,但在這里就能買(mǎi)個(gè)百來(lái)平米的房子,住得寬敞又舒服,比蝸居強多了!毙堊晕覍捨康卣f(shuō),“大家都知道小產(chǎn)權房的產(chǎn)權有問(wèn)題,但我是自住,又不是炒樓!
  其實(shí),迫使小張無(wú)奈地選擇小產(chǎn)權房還有一個(gè)更現實(shí)的原因—近期,房貸政策收緊使購房門(mén)檻提升并導致置業(yè)者成本增加,直接影響到剛需群體的入市熱情!拔冶緛(lái)在市區找了很多二手房,房?jì)r(jià)都已經(jīng)漲到這個(gè)程度了,現在銀行首套房貸利率還要上調10%~15%,就連二手房評估價(jià)也上調了10%~15%!如此高壓,我們這種打工一族實(shí)在是扛不住了!

  以租代購成為選擇

  小產(chǎn)權房在全國來(lái)說(shuō)都是普遍存在的現象,只是在深圳更加突出罷了。迫于高企的房?jì)r(jià)和住房的剛性需求,越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注小產(chǎn)權房。小產(chǎn)權房實(shí)際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑,如果和國家的規劃相沖突,還很有可能被拆除,而且業(yè)主也不會(huì )得到拆遷安置補償。
  明知有風(fēng)險卻“偏向虎山行”,剛需一族的無(wú)奈顯而易見(jiàn)。但不能否認的是,盡管小產(chǎn)權房有“產(chǎn)”無(wú)“權”,但在客觀(guān)上擴大了房屋的市場(chǎng)供應,給打工一族提供了低廉的住處,讓他們多了一個(gè)留在深圳的理由。有市場(chǎng)人士呼吁給集體土地入市“松綁”,給小產(chǎn)權房“確權”,這些似乎都顯得迫在眉睫。
  美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為,由于小產(chǎn)權房并被未納入商品房交易體系,因此房地產(chǎn)調控政策對于小產(chǎn)權房一直是空白,也使得一些潛在客戶(hù)轉投小產(chǎn)權房市場(chǎng),但這并不意味建議置業(yè)者選擇小產(chǎn)權房。徐楓強調,小產(chǎn)權房雖然便宜,但在合法性、房屋質(zhì)量、價(jià)格優(yōu)勢、周邊配套等方面有很明顯的弊端。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓認為,房貸利率的收緊在一定程度上有利于小產(chǎn)權房市場(chǎng)的交投活躍,但小產(chǎn)權房因受到法律與政策限制,存在嚴重風(fēng)險,因此置業(yè)者在購買(mǎi)小產(chǎn)權房應該謹慎。他建議,如果暫時(shí)買(mǎi)不起商品房可先租房后買(mǎi)房,以避免受到不必要的損失。

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