核心提示
■越是當房地產(chǎn)供求平衡或供大于求時(shí)，房地產(chǎn)泡沫危機產(chǎn)生的概率越大，進(jìn)而極易引發(fā)金融風(fēng)險。
■在控制投機性需求，滿(mǎn)足合理住房需求的統一調控總基調下，不同城市的調控政策需更有針對性，更精細化。
■房產(chǎn)稅進(jìn)一步擴大試點(diǎn)，應該選擇在那些住房市場(chǎng)問(wèn)題比較突出、房?jì)r(jià)上漲較快的一二線(xiàn)城市盡早推開(kāi)。
如何看待目前市場(chǎng)分化格局？
住房極度短缺時(shí)期已過(guò)去，但不同人群實(shí)際占有不平衡、不同地區發(fā)展不平衡
記者：現在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了明顯的分化現象——一邊是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)持續走高，另一邊是部分三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)疲軟甚至下跌。怎么看待目前的市場(chǎng)分化格局？現在樓市調控到底該松該緊？
任興洲：分析當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局及調控政策，還是要站在歷史角度對我國的住房市場(chǎng)有一個(gè)總體判斷，否則依然是頭痛醫頭、腳痛醫腳。
從上世紀80年代初開(kāi)始的住房制度改革，已走過(guò)30多年的歷程，使我國城鎮住房市場(chǎng)供求發(fā)生了深刻變化，形成了相當規模的住房存量。根據我們研究團隊近幾年的研究并依據多種因素推算，到2010年，全國城鎮積累的存量住房約有2.11億套。按當年城鎮常住人口家庭戶(hù)計算，戶(hù)均約為1.02套；人均住宅建筑面積從1978年的6.70平方米提升到2012年底的32.9平方米。2012年，我國城鎮戶(hù)籍家庭住房自有率（指住在自有產(chǎn)權房子中的比例）為85.39%。
由此可見(jiàn)，我國城鎮住房無(wú)論從規�？偭�、戶(hù)均套數，還是人均住房面積都有了重要變化�？傮w上，城鎮居民住房極度短缺的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，居民住房困難問(wèn)題得到了相當大的緩解。很多地方，特別是一些三、四線(xiàn)城市，住房供需矛盾緩解，有的城市甚至已經(jīng)趨向初步平衡。
記者：國外戶(hù)均擁有住房超過(guò)1套時(shí)，市場(chǎng)就趨于穩定了，為什么在我們這里卻不是這樣？
任興洲：在我國城鎮住房市場(chǎng)快速發(fā)展和住房總量不斷增加的同時(shí)，也確實(shí)還存在著(zhù)不少問(wèn)題，主要表現為三組矛盾。
一是住房總量規模較大，但住房質(zhì)量有待改善。到2010年，我國城鎮常住人口家庭戶(hù)均住房成套率（即住房?jì)扔歇毩N房、衛生間等）僅為0.73套。
二是人均占有住房面積較高，但不同人群實(shí)際占有不平衡。人均住宅建筑面積32.9平方米只是平均數，不是每個(gè)家庭都有這樣的居住水平。有的家庭可能擁有多套住房，而有些家庭仍在為如何擁有一套住房而苦惱。
三是不同城市、不同區域的住房市場(chǎng)發(fā)展不平衡，近些年分化趨勢日益明顯。京滬廣深等一線(xiàn)城市以及一些省會(huì )等二線(xiàn)城市住房需求增長(cháng)快，供求矛盾仍比較緊張，房?jì)r(jià)上漲幅度較大。而一些三、四線(xiàn)城市的住房供求矛盾已大大緩解，有的城市供求趨向平衡，有的城市住房銷(xiāo)售速度明顯放緩，去庫存壓力不斷增大。
大城市房?jì)r(jià)為何邊控邊漲？
城鎮化快速推進(jìn)導致剛需激增，信貸政策又較寬松，而土地供給相對不足，加劇供求矛盾
記者：住房市場(chǎng)分化中最令人頭疼的是一線(xiàn)大城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。今年初，國務(wù)院針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題出臺了“國五條”，社會(huì )上普遍認為樓市進(jìn)入了更為嚴厲的調控期。為何房?jì)r(jià)仍隨著(zhù)調控屢屢躥高？
任興洲：客觀(guān)講，2010年以來(lái)房地產(chǎn)調控還是取得了比較明顯的成效，在部分城市限購政策和差別化利率等政策的作用下，投機性需求得到一定程度的遏制，也曾一度控制住了房?jì)r(jià)快速上漲的勢頭。
從2012年下半年開(kāi)始，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)確實(shí)出現了明顯反彈，供求矛盾比較緊張。我認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢是由多種因素決定的，甚至可以說(shuō)是當前經(jīng)濟發(fā)展和體制機制中的諸多矛盾集中體現在住房供求和房?jì)r(jià)上。
大城市房?jì)r(jià)較快上漲，一方面是城鎮化快速推進(jìn)，城市剛性住房需求快速增加的原因；另一方面，是貨幣和信貸較為寬松，利率下調，而實(shí)體經(jīng)濟回升緩慢，大量信貸流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，地方土地財政的現實(shí)體制導致賣(mài)地沖動(dòng)較大。由于土地供給相對不足，而需求十分旺盛，地價(jià)大幅上升，又影響了人們對房?jì)r(jià)上漲的預期，使供求矛盾進(jìn)一步加劇。
當然，一線(xiàn)和二線(xiàn)城市供求矛盾突出、房?jì)r(jià)快速上漲與公共服務(wù)資源配置不均等也有直接關(guān)系。大城市產(chǎn)業(yè)聚集度高，就業(yè)機會(huì )多，教育醫療資源好，居民可以分享的公共服務(wù)更多，從而形成了人口的更快速聚集，剛性住房需求自然會(huì )快速增長(cháng)。而住房供給又不能及時(shí)跟上，就加劇了供求矛盾，造成房?jì)r(jià)的較快上漲。
記者：樓市分化的另一邊是三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)萎靡，像溫州、鄂爾多斯等城市過(guò)去幾年也經(jīng)歷了房?jì)r(jià)暴漲，今年卻出現了房?jì)r(jià)回落甚至“棄房”現象，怎么看待這些地區的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題？
任興洲：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也必須遵循市場(chǎng)規律。一些城市出現上述問(wèn)題，根本原因是違背了規律，住房供給已經(jīng)嚴重超出了有效需求。前些年房?jì)r(jià)大幅上漲主要靠投機性需求支撐，泡沫在不斷積累。當供給明顯大于求，特別是當地實(shí)體經(jīng)濟回落，資金出現緊張時(shí)，往往就是泡沫破裂的時(shí)候。有些人口只有100多萬(wàn)的城市，近年房屋竣工量卻接近甚至超過(guò)北京的供給量，市場(chǎng)如何消化呢？
現在不少三、四線(xiàn)城市也面臨較多糾結。一方面住房銷(xiāo)售緩慢，去庫存壓力很大；另一方面由于經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和基礎設施建設需要土地財政來(lái)平衡，政府仍需不斷地向市場(chǎng)出售土地，進(jìn)而會(huì )帶來(lái)更多的住房供給，加劇供過(guò)于求的趨勢。實(shí)際上，越是當房地產(chǎn)供求平衡或供大于求時(shí)，房地產(chǎn)泡沫危機產(chǎn)生的概率越大，進(jìn)而極易引發(fā)金融風(fēng)險。
需要強調的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐就留不住就業(yè)人口，就缺乏剛性需求。脫離本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口聚集程度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不顧客觀(guān)實(shí)際的人為“造城”，必然加大泡沫風(fēng)險。
樓市調控如何完善？
調控政策更有針對性、更精細化的同時(shí)，深化體制改革，建立樓市調控的長(cháng)效機制
記者：從統計局最新數據看，市場(chǎng)分化仍在加劇。9月，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比漲幅均超兩成，不少城市完成今年的房?jì)r(jià)調控目標非常困難，而另一面，溫州房?jì)r(jià)仍在“跌跌”不休。面對這種情況，房地產(chǎn)調控政策應該有哪些調整？
任興洲：隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢的顯現，各地市場(chǎng)主要矛盾已不盡相同，因此房地產(chǎn)調控也需要不斷完善，全國“一刀切”的政策應減少。在控制投機性需求，滿(mǎn)足合理住房需求的統一調控總基調下，不同城市的調控政策需要更有針對性，更精細化。
目前調控的重點(diǎn)應是那些市場(chǎng)需求量大，房?jì)r(jià)上漲較快，且有投機需求伺機而動(dòng)的一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市。
從供給管理看，一是要加大住宅土地供給。目前一線(xiàn)城市“地王”頻出，樓面價(jià)格屢創(chuàng )新高，造成了社會(huì )恐慌情緒。樓市上漲預期越強烈，大家越搶房子，購房年齡越年輕化，這種對未來(lái)需求的透支將使本已緊張的供求關(guān)系雪上加霜。因此，在加大土地供給的同時(shí)，要調整土地供給結構，提高住宅土地供應的占比，促使地價(jià)漲幅回落，穩定開(kāi)發(fā)企業(yè)及百姓的房?jì)r(jià)上漲預期。二是要繼續加強保障房建設，使保障性住房與住房市場(chǎng)有機結合，解決低收入家庭因房?jì)r(jià)過(guò)快上漲而無(wú)法購房的居住難題。
從需求管理看，一是要加快超大城市和特大城市中心城區功能的疏解。盡快引導部分產(chǎn)業(yè)向周邊的衛星城鎮轉移，從而帶動(dòng)就業(yè)人口轉移，減緩城市住房需求壓力，同時(shí)促進(jìn)公共服務(wù)資源的均衡配置。二是應實(shí)施中性的住房金融政策，給市場(chǎng)一個(gè)穩定的住房金融政策預期。從各類(lèi)政策效果來(lái)看，信貸政策對居民購房具有直接的、較強的影響力，因此，穩定住房金融政策是保持樓市穩定的重要因素。三是盡早擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
房產(chǎn)稅出臺不可能包治房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有問(wèn)題，但它可以使住房購買(mǎi)、出讓、交易、持有環(huán)節的稅收結構更加合理和平衡，對于投機性需求也將具有一定的遏制作用。進(jìn)一步擴大試點(diǎn)，應該選擇在那些住房市場(chǎng)問(wèn)題比較突出、房?jì)r(jià)上漲比較快的一線(xiàn)和二線(xiàn)城市盡早推開(kāi)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)受到諸多因素的影響，要走出樓市迷局，就要建立樓市調控的長(cháng)效機制，就要依靠深化體制改革，完善相關(guān)政策。例如促進(jìn)金融、信貸政策的完善、城市化進(jìn)程的合理推進(jìn)和城市功能的合理配置、實(shí)現公共服務(wù)的均等化，促進(jìn)土地出讓制度、戶(hù)籍制度以及財稅體制的改革。