《證券日報》記者在上海自貿區現場(chǎng)調查后發(fā)現，多棟寫(xiě)字樓幾乎滿(mǎn)租，甚至出一套房源當天就會(huì )被搶租
近日，《證券日報》記者實(shí)地走訪(fǎng)了中國（上海）自有貿易實(shí)驗區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)自貿區）內多個(gè)寫(xiě)字樓項目。在采訪(fǎng)過(guò)程中，記者看到，來(lái)往于個(gè)別辦公大樓咨詢(xún)租賃業(yè)務(wù)的人非常多，甚至有的人連話(huà)都插不上。
“從整個(gè)自貿區內可租辦公樓的存量來(lái)看，遠小于市場(chǎng)需求量�！笔腊钗豪硎搜芯吭憾轮x晨接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“目前來(lái)看，多個(gè)辦公大廈都已經(jīng)接近滿(mǎn)租，而且租金上升趨勢非�？臁�。
值得注意的是，同策咨詢(xún)研究部向《證券日報》記者提供的一份報告顯示，10月上旬外高橋自貿區租金4.9元/平方米每天，較年初上漲207%，該增長(cháng)速率超過(guò)傳統CBD十年漲幅，而且目前價(jià)格仍處于動(dòng)蕩上揚期。
此外，記者在調查中獲悉，有不少寫(xiě)字樓的業(yè)主或者持有企業(yè)看好租金升值空間，并不著(zhù)急出租，正待“坐地漲價(jià)”�！�
租金暴漲仍幾遭搶空
10月23日，《證券日報》記者來(lái)到上海外高橋自貿區內，在發(fā)現自貿區管委會(huì )門(mén)口長(cháng)龍般等待注冊公司的隊伍后，記者還發(fā)現，與自貿區管委會(huì )相鄰的是一棟20多層高的辦公大廈，名為湯臣國際貿易大廈。該樓樓下支起了一個(gè)指示牌，上面用黑色手寫(xiě)大字說(shuō)明了這樣的信息，咨詢(xún)租金請直接上21樓，還標注了指示箭頭。同時(shí)，大廈門(mén)口有很多人進(jìn)進(jìn)出出。
“現在這個(gè)大樓實(shí)體出租的辦公室每天每平方米最高已經(jīng)到10元了，以前也就3元，漲了3倍左右�！币晃晦k理注冊公司的代理中介向《證券日報》記者透露，“9月末自貿區正式掛牌后，租金一下子就漲起來(lái)了”。
而當本報記者以咨詢(xún)租賃業(yè)務(wù)為由與幾位進(jìn)出該大樓的行人聊天后發(fā)現，湯臣國際貿易大廈的“租賃生意”非常好。
“我是想注冊資本金1億元的公司，想在這個(gè)大樓租一個(gè)辦公室，但沒(méi)想到，租金比我預想的貴了很多，而且幾乎已經(jīng)沒(méi)有多少選擇性了�！币晃荒弥�(zhù)資料袋，穿灰色西裝的男士向《證券日報》記者透露，好的位置租金已經(jīng)超過(guò)每天每平方米8元了。
值得一提的是，在時(shí)隔5天之后，當記者再次核實(shí)該樓租賃情況時(shí)，湯臣國際貿易大廈的相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，“200平方米左右的辦公室已經(jīng)沒(méi)有了，現在我們大廈僅剩下零星幾套房源，沒(méi)多少面積可以出租了�！倍以撊耸空f(shuō)話(huà)語(yǔ)氣并不見(jiàn)一般銷(xiāo)售人員的推介熱情，反倒在回答記者問(wèn)題時(shí)顯得漫不經(jīng)心，說(shuō)話(huà)時(shí)斷時(shí)續�！艾F在主要有兩套房源，一套100多平方米，一套57平方米左右。加上物業(yè)管理費后，100多平方米的那套年支付費用要達到40萬(wàn)元左右”。
事實(shí)上，據世邦魏理仕研究院的一份研究報告顯示，湯臣國際貿易大廈為園區內目前租金最貴的寫(xiě)字樓，從原來(lái)的每天每平方米3元上漲至9月底的每天每平方米4.5元。國慶長(cháng)假后，報價(jià)又調整至每天每平方米7元，而目前的租金每天每平方米為8元。
也就是說(shuō)，一個(gè)月時(shí)間內，該樓租金上漲幅度為167%。此外，經(jīng)記者調查獲悉，除了一些企業(yè)用于自身辦公而不出租外，像誠信國際大廈等寫(xiě)字樓都已經(jīng)幾乎達到滿(mǎn)租狀態(tài)，租金也由原來(lái)的每天每平方米1.5元上升至3元。一位業(yè)內人士向記者戲稱(chēng)，“出一套沒(méi)一套，你越猶豫損失越大”。
部分開(kāi)發(fā)商“惜租”待漲
值得一提的是，同策咨詢(xún)研究部提供的上海外高橋自貿區二手辦公租金走勢圖數據顯示，1月-8月，外高橋自貿區區域辦公產(chǎn)品租金較為穩定，在1.6元-2元/平方米每天之間徘徊，隨著(zhù)8月末自貿區獲批，9月租金環(huán)比漲25%，9月底自貿區掛牌，租金再次瘋狂上漲，漲幅高達96%。
對此，同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，從上述數據來(lái)看，以?xún)拳h(huán)內項目陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)為例，租金為每天每平方米6元-7元。
由此可見(jiàn)，外高橋自貿區辦公租金水平已超過(guò)或接近中環(huán)以?xún)葌鹘y辦公區域平均水準，其上沿租金與陸家嘴下沿租金相近。
但即使這樣，自貿區內的多數辦公樓所有者也并不愿意立刻報價(jià)進(jìn)而出租其物業(yè)。
“部分小業(yè)主或者空置單位并不著(zhù)急出租�！敝x晨向《證券日報》記者表示，但市場(chǎng)需求量很大，所以一般一套房源入市后，可能一兩天內就被市場(chǎng)消化了。僅從租賃主體來(lái)看，貿易類(lèi)和投資類(lèi)的企業(yè)較多，尤其有些投資類(lèi)企業(yè)需要的實(shí)體辦公樓面積可能并不大，但注冊公司數量卻非常多。因此，自貿區內辦公樓面積存量目前呈現需求量大于供給量的不平衡市場(chǎng)現狀。
事實(shí)上，據記者調查發(fā)現，除了一些業(yè)主借勢自貿區內租金暴漲而“惜租”，等待“坐地漲價(jià)”外，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際上也正在醞釀“惜租”之策。
“我們目前不能簽租賃合同，至于什么時(shí)候能夠出租也不確定”。位于自貿區內一幢中高端辦公大樓的銷(xiāo)售人員向《證券日報》記者透露，目前這棟樓還不知道是否出租，公司高層正在商議中。但其坦言，即使出租，租金價(jià)格也會(huì )定的比較高。
對此，張宏偉向本報記者表示，目前區域內租金依舊處于變動(dòng)期，多數開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主“捂盤(pán)惜售或惜租”，等待租金的再次上漲。不可忽視的是，《證券日報》記者在自貿區管委會(huì )門(mén)口，目睹了“大軍”般進(jìn)駐自貿區注冊公司的場(chǎng)面，業(yè)內對該區域內租金上漲前景也非�？春�。
不過(guò)，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心向《證券日報》記者表示，“我們認為上海自貿區提前預支了后期租金，明年租金預計相對穩定”。