“京七條”的出臺可看成是住房調控長(cháng)效機制建立的開(kāi)端,此時(shí)推出打破了近期人們對于限購趨緊的預期,北京模式的長(cháng)效機制將加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰,一線(xiàn)城市地方國資背景的龍頭開(kāi)發(fā)商有望獲得更大的開(kāi)發(fā)比重。

    政策舉措期 短期購房觀(guān)望加大

    東興證券分析“京七條”措施的出臺將引來(lái)購房的觀(guān)望加大,從加大中低端供給來(lái)促使房?jì)r(jià)增長(cháng)的回落。今年房地產(chǎn)行業(yè)的商品房銷(xiāo)售出現大幅增長(cháng)的概率較小,一從客觀(guān)上看,開(kāi)發(fā)企業(yè)加快開(kāi)發(fā)周轉率的增長(cháng)空間已不大；二從主觀(guān)上看,二季度以來(lái)房?jì)r(jià)的快速上升使得開(kāi)發(fā)企業(yè)對房?jì)r(jià)的上漲有較大期待推盤(pán)速度在放緩；三是隨著(zhù)北京出臺的七條措施,其它各地也會(huì )在調研措施上有所作為,短期將加大市場(chǎng)的觀(guān)望情緒。如今政策仍在舉措期,銷(xiāo)售也不可能大幅增長(cháng),業(yè)內比較關(guān)注營(yíng)業(yè)模式較好、資產(chǎn)質(zhì)量較好的一些房地產(chǎn)上市公司。
    北京市住建委副主任王榮武表示,北京將采取七條措施,完善現有調控政策執行機制,堅決穩定房?jì)r(jià)。其中,加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設是“京七條”的重中之重。
    自住型商品住房定位為中端,與保障房的主要區別在于放寬購房者的收入限制,針對改善性需求提高戶(hù)型面積,主要針對不夠資格申請保障房而又無(wú)法承擔商品房?jì)r(jià)格的夾心層需求。之前的調控政策中強調低端有保障,而對中高端市場(chǎng)采取一刀切措施,此次政策首次將中端需求獨立于高端市場(chǎng)而采取保護措施,尤其提到支持改善性住房需求,這是之前較少提及的。而中高端市場(chǎng)分開(kāi)后,未來(lái)或可實(shí)現高端市場(chǎng)取消限購,靠高房?jì)r(jià)反哺中低端市場(chǎng),較當前的行政限購更加市場(chǎng)化,利于地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。北京此次先行一步,未來(lái)或成為可復制的長(cháng)效機制推廣至其他一線(xiàn)城市。

    短期入市量有限 但可平抑恐慌性購房情緒

    興業(yè)證券表示供求矛盾是北京市房?jì)r(jià)持續上漲的根源,該政策雖然提出了每年不低于2 萬(wàn)套的自住型商品房供地,但未明確該部分是新增還是包括在原有計劃內。2011 和2012 年北京市新增常住人口分別為57 萬(wàn)和51 萬(wàn)人,由此產(chǎn)生的住房需求約1500 萬(wàn)平方米。近3 年北京平均商品住宅(包含保障房)的成交面積為1175萬(wàn)平方米,近三年新增住宅類(lèi)用地997 萬(wàn)平方米,嚴重的供求失衡是導致北京房?jì)r(jià)飆升的主要原因。而本政策雖然提出了每年不低于2 萬(wàn)套自住商品房供地(2012 年北京商品住宅的成交套數12.2 萬(wàn)套,其中保障房2.8 萬(wàn)套),規模雖然尚可,但是規劃中并未明確該部分是新增還是包括在原有計劃內,如若大量新增該類(lèi)土地供給可能短期平抑房?jì)r(jià)上漲預期,如若包含在原計劃內則不能有效限制房?jì)r(jià)上漲。
    但重要的是緩解了人們對房?jì)r(jià)上漲的預期。9月70大中城市新建商品住房?jì)r(jià)格指數中,北京以同比20.6%位列漲幅之首,近期的草根調研顯示改善性需求開(kāi)始快速釋放,而此時(shí)出臺對中端市場(chǎng)和改善性需求的保障措施,可從一定程度上平抑一線(xiàn)城市恐慌性購房情緒。

     政府讓利土地價(jià)格實(shí)現低價(jià) 加速開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰

    自住型商品住房用地通過(guò)“限房?jì)r(jià),競地價(jià)”的方式出讓,售價(jià)低于同地段項目的30%,政策一定程度上加速了行業(yè)優(yōu)勝劣汰,優(yōu)質(zhì)的龍頭和一線(xiàn)城市地方國資背景的開(kāi)發(fā)商將從中受益,有望進(jìn)一步擴大市場(chǎng)份額。自住型商品住房的轉讓管理與當前的經(jīng)適房和兩限房類(lèi)似,5年內不得轉讓,5年之后轉讓得需補交土地價(jià)款。而實(shí)際上,這并不是可以限制人們通過(guò)購買(mǎi)此類(lèi)住房而盈利的有效措施。當前北京二手房轉讓的地區最低指導價(jià)較實(shí)際成交價(jià)低不止30%,即使5年后,也可以通過(guò)降低網(wǎng)簽價(jià)格來(lái)規避稅費,因此未來(lái)的轉讓管理仍需探討。
    開(kāi)發(fā)商拿地主要采用限房?jì)r(jià)競地價(jià)或者某地塊超過(guò)限制價(jià)位后競配自住改善型住房,該類(lèi)產(chǎn)品利潤率極低且喪失了房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的收益,在這類(lèi)土地的運作中高周轉類(lèi)的開(kāi)發(fā)商更為受益。今年9 月恒大獲得了北京首塊該類(lèi)型的豆各莊地塊,該地塊建面30 萬(wàn)平米,樓面價(jià)13700 元/平米,限制售價(jià)為22000 元/平米,凈利率約10%�？刂瞥杀据^好的高周轉開(kāi)發(fā)商可能參與到該類(lèi)產(chǎn)品的建設,爭奪北京市場(chǎng)份額。
    清華大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授韓秀云認為：雖然長(cháng)期來(lái)看行業(yè)成長(cháng)性減弱是大勢所趨,而房產(chǎn)稅和土改等長(cháng)效機制也必將深度推廣,但是當前維持7%的增長(cháng)必然依賴(lài)于一個(gè)穩定發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè),何況涉及利益分配的長(cháng)效機制也面臨著(zhù)強大的政治阻力,這就意味著(zhù)它的推進(jìn)注定是一個(gè)緩慢的過(guò)程,今年不僅不會(huì )對行業(yè)造成較大負面影響,反倒會(huì )讓市場(chǎng)重新見(jiàn)證房地產(chǎn)難以撼動(dòng)的支柱地位。
    工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授周清杰認為：此次傳遞的政策信號偏正面。從供給方面入手來(lái)調節,而并沒(méi)有采用此前市場(chǎng)上普遍擔憂(yōu)的更加嚴厲的限購或是限貸政策來(lái)打壓房?jì)r(jià)。雖然該意見(jiàn)所提出的方法仍未能從市場(chǎng)化的角度去解決房?jì)r(jià)上漲問(wèn)題,但是作為全國調控風(fēng)向標的北京出臺該意見(jiàn)，有助于化解資本市場(chǎng)對于限購限貸等方面調控政策升級的擔憂(yōu)，對于行業(yè)來(lái)說(shuō)信號偏正面。