國務(wù)院發(fā)展研究中心近日再次向社會(huì )公開(kāi)了其為十八屆三中全會(huì )提交的“383”改革方案，其中涉及的允許集體土地入市引起不小關(guān)注，此舉或將為未來(lái)房地產(chǎn)土地供應模式帶來(lái)巨大變化。業(yè)內人士指出，未來(lái)供地模式或從單軌變雙軌，將緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供地不足的局面，同時(shí)伴隨集體土地的入市，將會(huì )給擁有大量土儲的大型房企帶來(lái)不同程度的影響。
方案提出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農用地市場(chǎng)，形成權利平等、規則統一的公開(kāi)交易平臺，建立統一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。知名地產(chǎn)評論人徽湖告訴新華網(wǎng)記者，近幾年，地價(jià)一直是推動(dòng)房?jì)r(jià)的重要因素。理論上說(shuō)，巨大土地供應的增加，將有助于抑制地價(jià)的增長(cháng)從而遏制房?jì)r(jià)的上漲。
“383方案”或致土地供應單軌變雙規
方案提出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農用地市場(chǎng)，形成權利平等、規則統一的公開(kāi)交易平臺，建立統一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場(chǎng)。隨著(zhù)農村集體建設用地直接入市，相應收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應。
“以前的供地方式是國有用地單一的單軌制供地模式，現在383改革最重要的突破是土地供應從單一變成雙軌，這是最根本的改變�！被蘸硎�。
伴隨著(zhù)中國經(jīng)濟升級的大背景，房地產(chǎn)行業(yè)不斷被催熱，加之城鎮化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，原本的供地模式和節奏已經(jīng)不能滿(mǎn)足當下房地產(chǎn)行業(yè)對土地的需求，隨之而來(lái)的是征地制度遇到難以為繼的挑戰和障礙，土地市場(chǎng)的供地模式遭遇前所未有的瓶頸。
關(guān)于集體土地入市的話(huà)題，早在兩年前或者更早時(shí)間，已經(jīng)有人提出，為何這次這個(gè)時(shí)機再被拿出熱議，足以說(shuō)明了當前土地市場(chǎng)面臨的重大問(wèn)題。中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室副主任、中央農村工作領(lǐng)導小組辦公室主任陳錫文曾表示，農村集體土地的主要問(wèn)題不是入市問(wèn)題，而是在保證其權利的基礎上，對其用途要有嚴格限定。
公開(kāi)資料顯示，深圳市此前便允許農村集體土地入市交易，盡管對相關(guān)范圍和條件都有所設定，未來(lái)對于市場(chǎng)的效力如何也不得而知，但這種土地出讓制度的改革創(chuàng )新，或許在不久的將來(lái)，對經(jīng)濟健康發(fā)展起到不小作用。
“土地制度的改變一定要跟中央地方的財稅體制同步變化，不然會(huì )執行不了，因為會(huì )涉及很多利益分配的問(wèn)題�！被蘸硎�，這其實(shí)就是中央和地方的博弈過(guò)程。
或將緩解供地不足 大型囤地房企將受沖擊
當前房地產(chǎn)市場(chǎng)如此之熱，主要原因還在于土地供應上，一線(xiàn)城市表現尤其明顯。民革中央此前的一份調查報告顯示，全國城鎮建成區只有5700萬(wàn)畝，而農村集體建設用地卻有2.84億畝，是前者的5倍。業(yè)內人士分析認為，如果這部分集體建設用地可以直接入市，意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了一個(gè)龐大的資源供應渠道。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團市場(chǎng)發(fā)展中心總監桑豫峰分析，允許集體建設用地直接入市，享有與國有建設用地同等權利，房地產(chǎn)市場(chǎng)將增加巨量土地供應，將根本上緩解長(cháng)期以來(lái)土地有效供應不足的問(wèn)題。
“允許集體土地入市，表明政府要加大供地的渠道和模式，目的就是為了緩解供地不足的局面，”
徽湖表示，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響不排除整個(gè)房?jì)r(jià)下降的結果，當然一線(xiàn)城市除外，尤其像北京這種一線(xiàn)城市高城市化率的，幾乎沒(méi)有集體用地帶來(lái)的影響不會(huì )明顯。但是，對于省市城市的沖擊將非常大。
“對房地產(chǎn)行業(yè)，將有利于增強市場(chǎng)競爭力，活躍市場(chǎng)環(huán)境。對房企來(lái)說(shuō)，存有大量土地的大型房企來(lái)說(shuō)，或是災難性的影響�！被蘸治�，之前40個(gè)億買(mǎi)的地，現在如果集體土地上市，旁邊的集體用地也許10或20個(gè)億就能買(mǎi)到。
一旦集體土地入市，將給地方土地財政帶來(lái)不可小覷的影響。因此，從當前地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財政的環(huán)境來(lái)看，這種土地出讓方式，不可能完全放開(kāi)，應該是漸變式的，可能某些城市先試點(diǎn)，再逐步擴大。不可能一蹴而就，否則對房地產(chǎn)行業(yè)的打擊將是致命的。
農業(yè)部政策法規司原司長(cháng)郭書(shū)田日前向媒體表示，土地制度改革涉及到部門(mén)的利益，涉及到地方政府的利益，阻力很大，但是一定要動(dòng)真格，要保護農民的土地利益，最根本的還是要打破政府對土地一級市場(chǎng)的壟斷，允許農村土地直接進(jìn)入市場(chǎng)，由市場(chǎng)調節土地供應，政府負責制定規則以及監督。