“京七條”、“滬七條”、“深八條”，領(lǐng)漲于全國的三個(gè)一線(xiàn)城市近期頻繁、突擊“出招”——“首付比例提至7成;對非戶(hù)籍人士從嚴限購;漲價(jià)樓盤(pán)不批預售證……”樓市調控大有“升級”態(tài)勢。
昨日(11月11日)，廣州又傳出官方消息，稱(chēng)“穗N條”已形成，待審核完成后擇日發(fā)布。雖具體條款不詳，但按照當地資深業(yè)內人士的話(huà)來(lái)說(shuō)，“基本的招數估計都會(huì )有�！�
“招數不在新，管用就行”，但不少業(yè)內人士坦言，一線(xiàn)城市“升級版”新政只能有助于短期內的樓市“退燒”，無(wú)法解決諸多根本性的量?jì)r(jià)難題。
此外，新華房產(chǎn)通過(guò)近期的全國落地調查也發(fā)現，“突擊式”的調控加碼很難全面鋪開(kāi)，只有建立并健全長(cháng)效的市場(chǎng)化機制，才能真正實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。
突擊“療效”有限
國家統計局9月房?jì)r(jià)數據顯示，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的新建商品住宅價(jià)格同比增幅悉數超過(guò)了20%，而實(shí)際上，這一統計數據從今年5月份開(kāi)始就已然進(jìn)入了“兩位數時(shí)代”。
在同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉看來(lái)，這便是一線(xiàn)城市新政升級的導火索——
10月11日，深圳市出臺“深八條”，將二套房最低首付從此前的六成提高至七成。上海在此基礎上，對限購加碼，其上周五發(fā)布的“滬七條”中規定，對非戶(hù)籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從此前的“前2年內在本市累計繳納1年以上”，調整為“前3年內在本市累計繳納2年以上”。
如果說(shuō)，“提高首付比例”和“加碼限購”都是老調重彈的話(huà)，北京的“禁漲令”就更具火藥味些，不僅明確年底之前，漲價(jià)樓盤(pán)不予批準預售;單價(jià)高于4萬(wàn)元的樓盤(pán)不予批準預售，對于今年以來(lái)上市的項目，也要求新盤(pán)價(jià)格與前期持平，并叫停捆綁精裝修以便逃避監管的銷(xiāo)售方式。
雖說(shuō)“火藥味”十足、調控的房?jì)r(jià)的決心也顯而易見(jiàn)，但綜合新政落地后，一段時(shí)間以來(lái)各種渠道的聲音，突擊性的“療效”有限。
以首付比例提高為例，“一線(xiàn)城市的購買(mǎi)力水平本身就高，大部分改善客群是全款購房，首付比例對這部分人沒(méi)有任何影響�！睆埡陚ブ赋�。
的確，有數據顯示，目前上海地區發(fā)放的購房貸款中，二套房貸款不到20%。
至于北京的“禁漲令”和“禁售令”也被指僅能短期“退燒”，誠如北京的一高端住宅開(kāi)發(fā)商所言，“今年不批，難不成明年也不批嗎?即便一直不批，房?jì)r(jià)就能降下來(lái)嗎?恐怕是供應少了，需求卻始終旺盛，房?jì)r(jià)不跌反漲�！�
張宏偉也支持這種“反彈論”。他指出，延發(fā)高端樓盤(pán)預售許可證的方法，實(shí)際上是在控制中高端樓盤(pán)在市場(chǎng)當中的成交量，從而結構上控制整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交均價(jià)，但這種做法只能是短期內維穩市場(chǎng)，一旦政策執行層面出現了松動(dòng)，高端市場(chǎng)成交馬上就會(huì )出現報復性反彈，繼而引起市場(chǎng)波動(dòng)。
鋪開(kāi)“治療”難現
即便“療效”有限，但距離年終越近，房?jì)r(jià)控制的任務(wù)就越緊。便有不少二三線(xiàn)城市的購房者開(kāi)始擔心，“升級版”新政會(huì )否全國蔓延?
不過(guò)，從近日新華房產(chǎn)全國性的落地調查來(lái)看，除了廣州有望落實(shí)外，新政全國鋪開(kāi)的可能不性并不大，且具有一定的難度。
以江蘇蘇州為例，當地的一位資深房評人士指出，目前蘇州的房?jì)r(jià)漲勢處于穩定狀態(tài)，供需關(guān)系也較為健康，倘若落地“禁漲令”和“禁售令”，反而會(huì )導致供應出現階段性斷貨，致使在售房源價(jià)格上調，不利于整體的市場(chǎng)環(huán)境。
至于“二套房首付提至七成”，在其看來(lái)，并無(wú)必要，只是需求后置罷了，“畢竟首改客群依然存在剛性需求，需求始終會(huì )釋放，釋放的時(shí)間點(diǎn)至多是籌夠一成首付金額的時(shí)間�！�
臨近的無(wú)錫則做出了官方的回應，明確表示，暫不會(huì )有地方性新政出臺。數據顯示，10月份無(wú)錫商品房成交面積為54.09萬(wàn)平方米，同比下降7%，環(huán)比下降8.92%，“類(lèi)似于無(wú)錫這樣的三四線(xiàn)城市，有一定的庫存壓力，一線(xiàn)城市版本的新政在打壓房?jì)r(jià)的同時(shí)，也會(huì )對成交量產(chǎn)生負面影響，適得其反�！睙o(wú)錫房管局市場(chǎng)處處長(cháng)江建華分析指出。
此外，沈陽(yáng)、青島、鄭州、天津、寧波等地也都紛紛表態(tài)，暫不跟進(jìn)，不過(guò)，這其中并不包括一線(xiàn)城市“三缺一”的廣州。
事實(shí)上，早在“京七條”發(fā)布之時(shí)，記者就曾采訪(fǎng)到了廣州市國土房管局。該局當時(shí)的答復是“將根據城市住房特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運行態(tài)勢，研究我市住房政策�！�
而在上�！皽邨l”出來(lái)之后，國土房管局終于有了較為清晰的表態(tài)。日前，市國土房管局相關(guān)人士表態(tài)稱(chēng)，“穗N條”已經(jīng)形成，但需待市政府審批，具體出臺時(shí)間還在研究中。至于有哪些新的調控措施，目前不方便透露。
雖然具體的調控措施尚不明了，但顯而易見(jiàn)的是，今年以來(lái)，廣州的調控壓力不小。根據年初目標，廣州今年的房?jì)r(jià)漲幅控制目標在10%，即低于15448元/平方米。而統計數據顯示，廣州前9月均價(jià)已經(jīng)達到了15965元/平方米。這意味著(zhù)，第四季度房?jì)r(jià)要下降2500多元才能達標。而根據10月的網(wǎng)簽數據，廣州十區兩市網(wǎng)簽9287套均價(jià)12992元/平方米，
中心六區創(chuàng )今年新高逼近3萬(wàn)/平方米，達成目標的難度顯而易見(jiàn)。
同步處于研究狀態(tài)的還有南京。國家統計局數據顯示，截止今年10月，南京商品房?jì)r(jià)格已連漲16個(gè)月，今年前9月的同比漲幅更是高達14.5%，再創(chuàng )新高，排二線(xiàn)城市前列。10%的年度房?jì)r(jià)控制目標鐵定告吹。
“在此背景下出臺新政的可能性很大�！庇袠I(yè)內人士指出，即便實(shí)效并不明顯，地方政府也必須得做出一些動(dòng)作來(lái)表態(tài)的。
市場(chǎng)“痊愈”須“建”
不論是“惺惺作態(tài)”也好，“真槍實(shí)彈”也罷;“老調重彈”也好，“升級更新”也罷，目前的調控仍然倚重于“堵”，如何在供應市場(chǎng)有所作為，變“堵”為“疏”，已然成為眾多業(yè)內人士關(guān)注的焦點(diǎn)。
北京在這方面走在了前面，其新推出的自住型商品住房，雖仍處在供地階段，市場(chǎng)的反映及影響都有待觀(guān)察，但加速供應結構轉變的思路已然得到了多數業(yè)界人士的認可。
財經(jīng)評論員馬光遠表示，供應結構的轉變將對市場(chǎng)預期產(chǎn)生影響。世聯(lián)地產(chǎn)高級研究員董曄也認為，自住型商品住房能夠在供應結構、乃至整個(gè)調控方向的轉變上發(fā)揮至關(guān)重要的作用。
然而，亦有反方的觀(guān)點(diǎn)存在。同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉就認為，中小套型住房、自住型商品房的加大供應短期內有利于緩解房?jì)r(jià)上漲壓力。
但他同時(shí)也指出，由于一線(xiàn)城市“人多地少”的特征沒(méi)有辦法短期內改變，上海中小套型住房、北京7萬(wàn)套自住型商品房用地有可能使市場(chǎng)化的商品用地量驟減，這樣，有可能導致商品房市場(chǎng)供求關(guān)系更加緊張，從中長(cháng)期來(lái)看，有可能使市場(chǎng)處于供求不平衡的狀態(tài)，引起市場(chǎng)報復性反彈，房?jì)r(jià)中長(cháng)期仍處于上漲狀態(tài)。
“所以必須建立市場(chǎng)化的長(cháng)效機制，才能滿(mǎn)足行業(yè)的良性發(fā)展�！睆埡陚ブ赋�。
北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉亦有同感，在他看來(lái)，出臺樓市長(cháng)效機制已到了迫在眉梢的階段，他強調，長(cháng)效機制要加強對市場(chǎng)手段的注重，要讓市場(chǎng)規律發(fā)揮其應有的作用。