2014年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一就是改革。土地改革、國企改革、養老等應該都會(huì )帶來(lái)超額的投資收益。對于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于悲觀(guān)的預期在2014年將得到修復，過(guò)低的估值也將得到修復。

　　2013年土地市場(chǎng)及一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續火爆，各大城市相繼出臺調控政策。國內房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是否有破滅風(fēng)險?未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變?對此，證券時(shí)報記者采訪(fǎng)了國泰房地產(chǎn)分級基金經(jīng)理章赟及榮獲《新財富》2013年房地產(chǎn)最佳分析師第一名的國泰君安房地產(chǎn)研究員孫建平、李品科。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)已現分化

　　證券時(shí)報記者：繼北上廣深的調控政策收緊后，二線(xiàn)城市也開(kāi)始紛紛出臺調控政策，您如何看當前的調控政策?

　　章赟：臨近年底，眾多城市的房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)年初預定目標，調控壓力較大。從調控政策內容看，無(wú)外乎三個(gè)方面：增加土地供給、上調二套房首付款比例以及提升限購標準。從效果看，增加供給將對房?jì)r(jià)起到抑制作用，但產(chǎn)生效果的時(shí)間會(huì )較長(cháng)，明年的土地供給增加影響的是后年的房屋供給量;二套房的首付比例現在已是六成，提高至七成的影響有限;提升限購標準這塊，不過(guò)是短期內把原本符合購房資格的人群購房時(shí)間向后推移，并未從實(shí)質(zhì)上影響整體的購房需求，而且執行效果有待觀(guān)察。因此，我們的判斷是，新政策在2014年難見(jiàn)成效。

　　孫建平 李品科：由于2013年土地市場(chǎng)火熱，預判2014年住宅供應量將回升，加上此次一二線(xiàn)城市的調控加碼，我們認為2014年房?jì)r(jià)漲幅將趨緩，整體市場(chǎng)以平穩健康為主。

　　證券時(shí)報記者：當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是否有破滅風(fēng)險?其對經(jīng)濟及金融體系的影響如何?

　　章赟：國內房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現分化。自2010年4月份“國十條”調控至今，一線(xiàn)城市及部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市的購房人群剛性需求占比已高達90%，投資投機性需求被擠壓，因此在宏觀(guān)經(jīng)濟沒(méi)有出現系統性風(fēng)險的前提下，這些城市的地產(chǎn)還是有實(shí)際需求的支撐。而部分三四線(xiàn)城市，人口持續凈流出，戶(hù)均住房已多套，未來(lái)風(fēng)險相對較大。

　　總之，當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險主要來(lái)自宏觀(guān)經(jīng)濟，同時(shí)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響巨大。未來(lái)如果市場(chǎng)泡沫破滅，將帶動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟整體快速下滑。目前居民購房的貸款比例高達60%，如果泡沫破滅，宏觀(guān)經(jīng)濟快速下滑，購買(mǎi)力的加速收縮將引發(fā)拋房潮，屆時(shí)宏觀(guān)經(jīng)濟、銀行體系都將陷入癱瘓，情況可以想見(jiàn)上世紀80年代末90年代初的日本。

　　未來(lái)防范地產(chǎn)泡沫的破滅，一方面宏觀(guān)經(jīng)濟的增速不可大幅下調，另一方面短期部分城市還是要堅持現有的調控政策，防止投機性需求重演。

　　孫建平 李品科：目前國內的資產(chǎn)價(jià)格存在一定的泡沫，但我們認為，中短期內并沒(méi)有破滅的風(fēng)險，因為需求還有一定的上行空間，包括城鎮化的進(jìn)一步推進(jìn)、“單獨二胎”的逐步放開(kāi)、政府對于地產(chǎn)的及早調控，都使得部分區域市場(chǎng)存在的資產(chǎn)泡沫會(huì )在后續得以逐步消化。

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不需要大幅度加碼調控，市場(chǎng)分化也較為嚴重，市場(chǎng)較好的區域集中在一二線(xiàn)城市。而一二線(xiàn)城市的核心問(wèn)題不是投資、投機過(guò)多，而是供應不足。未來(lái)隨著(zhù)供應的回升，預判市場(chǎng)將以健康為主。而部分需求不足、供應過(guò)大的三四線(xiàn)城市，反而需要政府支持和扶助，需要控制新增的過(guò)大供給。

　　將進(jìn)入平穩增長(cháng)期

　　證券時(shí)報記者：房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變?未來(lái)中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)的依存關(guān)系會(huì )發(fā)生怎樣的改變?

　　章赟：房地產(chǎn)市場(chǎng)從2011年年底復蘇至今，已連續兩年銷(xiāo)量整體保持了較快增長(cháng)。短期來(lái)看，一方面，前期連續兩年的市場(chǎng)持續向好已經(jīng)消化了相當比例的剛性需求;另一方面，按揭信貸還是有所收緊。因此，我們判斷12月份的成交環(huán)比將有所下降。中長(cháng)期來(lái)看，從1998年取消福利分房開(kāi)始計算，這輪地產(chǎn)周期已開(kāi)啟15年，隨著(zhù)人口紅利的逐步結束，購房人群在縮減，估計2014年之后進(jìn)入平穩增長(cháng)期。

　　根據發(fā)達國家的經(jīng)濟運行軌跡，投資占比將逐步降低。對中國而言，這種趨勢也難以避免，地產(chǎn)行業(yè)本身在未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展中的比重出現下滑是趨勢，但這并不說(shuō)明中國經(jīng)濟與地產(chǎn)的依存關(guān)系會(huì )隨之降低。在之前階段，地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)鏈前端以及后端的投資和相關(guān)消費拉動(dòng)較大。未來(lái)可以預見(jiàn)的是，隨著(zhù)資本市場(chǎng)的發(fā)展，地產(chǎn)后端金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將使得地產(chǎn)仍將是經(jīng)濟發(fā)展較重要的因素。

　　孫建平 李品科：房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)高速成長(cháng)的黃金期，但不代表已沒(méi)有發(fā)展空間，未來(lái)集中度和相關(guān)服務(wù)行業(yè)的提升將是大趨勢。房地產(chǎn)是經(jīng)濟的重要組成部分，但過(guò)度依賴(lài)也是不可取的，地方過(guò)于依賴(lài)土地財政等模式存在改變的可能。

　　證券時(shí)報記者：央視《每周質(zhì)量報告》11月24日報道稱(chēng)，通過(guò)調查發(fā)現，有45家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅，且數目驚人。對此，您怎么看?

　　孫建平、李品科：上市公司普遍對于土地增值稅計提充分，因此嚴格土地增值稅清算并不影響開(kāi)發(fā)商的損益表，2008~2012年房地產(chǎn)上市公司年均土增稅稅率為5.7%。嚴格征收對現金流量表有影響，但程度有限。行業(yè)平均來(lái)看，目前新項目的預繳平均比率為2%~5%，與實(shí)際清算的比例相差不大。并不是全部計提會(huì )同時(shí)需清算，達到清算條件才需要清算，且所得稅還有25%抵扣。伴隨行業(yè)毛利率下降，預計預繳和最后清算差距會(huì )越來(lái)越小。

　　章赟：近期媒體對地產(chǎn)的負面報道偏多，估計也跟年底部分城市房?jì)r(jià)漲幅較大有關(guān)。但在報道后的第二天，眾多上市公司紛紛發(fā)布澄清公告，深圳地稅局相關(guān)人員也正式澄清，國稅局后期也做了相關(guān)證實(shí)，因此也就不存在明顯影響。

　　悲觀(guān)預期將得到修復

　　證券時(shí)報記者：如何看待三中全會(huì )后，多方面改革所帶來(lái)的房地產(chǎn)板塊投資機會(huì )?

　　章赟：需求強勁同時(shí)行政管控政策較多的一線(xiàn)及部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市的商品房市場(chǎng)有望受益，這類(lèi)城市中土地儲備占比較高的公司有望受益;土地改革涉及住宅這塊，更多可能是自有土地、工業(yè)用地的轉性，像深圳這種土地稀缺的城市土改的進(jìn)度有望加快，相關(guān)公司或將受益;國企改革方面，國企背景的地產(chǎn)公司未來(lái)有望受益;城鎮單獨二胎的放開(kāi)一方面將增加未來(lái)的購房需求，另一方面，偏大戶(hù)型的需求可能有所增加。

　　孫建平 李品科：我們認為2014年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一就是改革。土地改革、國企改革、養老等應該都會(huì )帶來(lái)超額的投資收益。國企改革將帶來(lái)資源效率的提升，土改將帶來(lái)部分企業(yè)非住宅用地價(jià)值的大幅提升。

　　證券時(shí)報記者：房地產(chǎn)板塊估值是否合理?哪類(lèi)上市公司值得關(guān)注?

　　章赟：目前價(jià)位，主流地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)價(jià)值法的折價(jià)在30%以上，反映了市場(chǎng)過(guò)度悲觀(guān)預期。但從2014年的情況來(lái)看，行業(yè)的銷(xiāo)量增速下降，板塊難以出現趨勢性行情，我們建議重點(diǎn)關(guān)注國企改革和土改類(lèi)公司。

　　孫建平 李品科：房地產(chǎn)目前估值里隱含對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于悲觀(guān)的預期，2014年的另一個(gè)關(guān)鍵詞就是修復，過(guò)于悲觀(guān)的預期將修復，過(guò)低的估值也將得到修復。我們認為，應該關(guān)注改革紅利的企業(yè)，如國企改革、土地改革等;同時(shí)要關(guān)注一、二線(xiàn)的龍頭房企，其極低的估值和預期將迎來(lái)回升。