年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)悄然變得冷清。多家機構的數據顯示，今年第四季度熱點(diǎn)城市樓市成交量持續下滑。隨之而來(lái)的是一二線(xiàn)城市部分區域的房?jì)r(jià)“跳水”。樓市似乎正從此前的火熱狀態(tài)迅速降溫。
這種市場(chǎng)異動(dòng)引發(fā)了外界猜想：隨著(zhù)熱點(diǎn)城市調控政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否進(jìn)入下行周期?多位分析人士強調，近期樓市降溫是地方調控政策密集出臺和季節因素綜合作用的結果。從供需基本面來(lái)看，供不應求的狀態(tài)仍未明顯改善，樓市仍有上行動(dòng)力。因此，當前的市場(chǎng)異動(dòng)屬于“假性降溫”。
盡管年末一系列重要會(huì )議強調市場(chǎng)化思路，但短期看，熱點(diǎn)城市仍將承受政策的高壓。整體看，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)或轉入低速運行，房?jì)r(jià)漲幅可能放緩，未來(lái)市場(chǎng)難出現大起大落。
多因素致市場(chǎng)降溫
中國證券報記者近日調研發(fā)現，進(jìn)入12月，北京朝陽(yáng)區和大興區部分小區的二手房源報價(jià)出現下滑，個(gè)別房源的價(jià)格降幅甚至達到20萬(wàn)元左右。盡管中介業(yè)務(wù)員表示，報價(jià)下降是業(yè)主急于出手的結果，但近期京城二手房?jì)r(jià)格漲幅乏力卻是不爭的事實(shí)。
中原地產(chǎn)研究部的統計數據顯示，今年11月北京二手房掛牌均價(jià)每平方米3.45萬(wàn)元，相比10月3.5萬(wàn)元的掛牌均價(jià)出現了輕微下調。12月以來(lái)，北京二手房的報價(jià)調整到每平方米3.35萬(wàn)元。
新房市場(chǎng)同樣也在降溫。鏈家地產(chǎn)的統計數據顯示，進(jìn)入12月，北京純商品房項目的入市量和成交量均有小幅提升，但新房成交均價(jià)普遍走低。
這種情況已成為一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市樓市的縮影。中原地產(chǎn)的統計顯示，截至上周，全國54個(gè)主要城市的成交量已經(jīng)連續四周出現回落，明顯低于9月和10月的水平。預計12月，樓市整體成交量將明顯下滑。
對于出現這種現象的原因，多數機構認為是綜合因素導致，這與當前的時(shí)間節點(diǎn)密不可分。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉將其歸結為兩個(gè)主要原因：一是政策收緊，影響了主要城市的供應量，也對部分需求有影響;二是大部分房企年度任務(wù)已經(jīng)完成，推盤(pán)不積極。
還有專(zhuān)家提出，季節因素的影響不可忽略。由于天氣和節日因素的影響，冬天本就是供應和銷(xiāo)售淡季，若無(wú)政策因素影響，四季度的房屋供應量和成交量往往是全年低點(diǎn)。
“我們有足夠庫存可售，但更希望放到年后，來(lái)沖擊明年的業(yè)績(jì)，并維持一定的增長(cháng)率�！蹦成鲜蟹科鬆I(yíng)銷(xiāo)負責人表示，由于今年的銷(xiāo)售目標已提前完成，企業(yè)無(wú)意在年末增加供應。加之一線(xiàn)城市普遍出臺限價(jià)政策，對新房入市有著(zhù)諸多限制，因此市場(chǎng)供應更為低迷。
而在需求端，除熱點(diǎn)城市限購加力影響需求釋放之外，年末信貸供應偏緊，也在很大程度上影響成交量�！笆袌�(chǎng)需要對政策有個(gè)消化期�！鄙鲜龇科筘撠熑朔Q(chēng)，11月多地收緊政策之后，未來(lái)兩個(gè)月市場(chǎng)會(huì )出現應激反應。
樓市上行動(dòng)力未竭
在房?jì)r(jià)步步高升、市場(chǎng)泡沫累積的情況下，樓市的異動(dòng)引發(fā)了市場(chǎng)的猜想：此次市場(chǎng)波動(dòng)究竟是短期行為，還是意味著(zhù)長(cháng)期調整到來(lái)?
多數受訪(fǎng)者認為，從供需基本面來(lái)看，尚不能支持市場(chǎng)反轉的結論。來(lái)自國家統計局的數據顯示，今年前11月，全國商品房銷(xiāo)售面積達到110807萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)20.8%。但同期，全國房屋竣工面積僅為69420萬(wàn)平方米，增長(cháng)2.5%。新增供應規模和增幅明顯低于消化速度。
分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的市場(chǎng)成交始終居于高位。雖然今年市場(chǎng)供應端有所改善，但尚不足以緩解供不應求的大勢。此外，盡管三四線(xiàn)城市供應量普遍充足，但總體市場(chǎng)仍存在供應壓力。
“從這個(gè)意義上說(shuō)，當前的市場(chǎng)異動(dòng)屬于短期的‘假性降溫’，而非長(cháng)期調整的先兆�！币晃唤咏〗ú康膶�(zhuān)家表示，在供不應求的基本面短期難以改變、推進(jìn)新型城鎮化的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有上行動(dòng)力。
值得注意的是，近日全國住房城鄉建設工作會(huì )議傳遞出的信號顯示，明年要強調調控的針對性，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況，更加注重分類(lèi)指導。其中，北京、上海、廣州、深圳等房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市要從嚴落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。
盡管高層在年末的多項會(huì )議上強調市場(chǎng)在資源配置中起決定作用的思路，但未來(lái)一段時(shí)間，樓市調控政策的整體基調不會(huì )改變。熱點(diǎn)城市樓市仍將承受一定的政策壓力，尤其是以限購等行政手段為主的壓力不會(huì )消除。
同時(shí)，樓市長(cháng)效機制正在醞釀中，但真正出臺尚需時(shí)日，為避免出現政策“真空期”，現有的調控政策不會(huì )在短時(shí)間內退出。
專(zhuān)家認為，這種壓力可能對房地產(chǎn)市場(chǎng)上行態(tài)勢起到一定的遏制作用，但并不會(huì )造成供需形勢逆轉。有業(yè)內人士認為，行政手段在抑制房?jì)r(jià)快速上漲的同時(shí)，也有可能影響供應的累積。
房?jì)r(jià)漲幅有望回落
雖然樓市異動(dòng)給購房者帶來(lái)一定的心理影響，但在多數業(yè)內人士看來(lái)，這種局面不會(huì )長(cháng)期存在。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，隨著(zhù)明年1月銀行放款恢復正常，有望帶動(dòng)部分需求，尤其是換房需求持續釋放。明年初市場(chǎng)將會(huì )由目前偏冷有所轉向，2014年樓市有望實(shí)現溫和開(kāi)局。
張旭同時(shí)指出，1月末為春節假期，長(cháng)假前后成交活躍度會(huì )有所下降。綜合看，雖然年初的市場(chǎng)會(huì )有所升溫，但難以對價(jià)格產(chǎn)生帶動(dòng)作用，短期內價(jià)格還將保持平穩運行。
值得關(guān)注的是，盡管并不意味著(zhù)供需關(guān)系的反轉，但近期市場(chǎng)異動(dòng)很可能意味著(zhù)房?jì)r(jià)將從高速上漲的狀態(tài)中回落。
上海易居房地產(chǎn)研究院認為，雖然當前房?jì)r(jià)漲幅處于高位，但漲幅即將見(jiàn)頂。根據國家統計局的數據，今年11月，全國70個(gè)大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格同比平均上漲9.62%，漲幅創(chuàng )今年新高，且北上廣深四城市的同比漲幅連續三個(gè)月超過(guò)20%，為有統計以來(lái)首次出現。
這輪房?jì)r(jià)上漲的主要原因在于，此前兩年土地供應不足，造成供需失衡。隨著(zhù)今年土地交易量的回升，這種局面有望得到緩解。
根據北京市土地整理儲備中心的數據，2013年北京成交住宅類(lèi)地塊成交74宗，規劃建筑面積為1326.4萬(wàn)平方米，較2012年同期增長(cháng)117.9%。從全國來(lái)看，今年1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)9.9%，增幅為今年來(lái)首次轉正。
多數專(zhuān)家認為，我國房地產(chǎn)調控政策正在走向市場(chǎng)化和長(cháng)效化，這將有助于維護市場(chǎng)的平穩運行，避免出現大幅波動(dòng)。
“2014年房?jì)r(jià)漲幅放緩已經(jīng)成為市場(chǎng)共識�！北本┲性禺a(chǎn)的分析報告指出，從房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售等指標上看，明年增速都將放緩，在經(jīng)歷這一短暫調整后，樓市將可能進(jìn)入“減速”運行的階段。
調控倒逼房企轉型
擴充產(chǎn)品線(xiàn)大勢所趨
在推進(jìn)城鎮化、土改加速等背景下，一線(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求轉型。從萬(wàn)科、保利、世茂等房企近期的動(dòng)作來(lái)看，拓寬產(chǎn)品線(xiàn)、豐富產(chǎn)品類(lèi)型已成為最主要的轉型方向。事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率步入了下行通道。分析人士認為，產(chǎn)品的分化不僅是房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)調整的結果，也是企業(yè)基于市場(chǎng)環(huán)境變化的考量，這種調整是大勢所趨。
利潤攤薄洗牌提速
房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率正在走低。中原地產(chǎn)研究部統計，截至11月初，公布三季報的上市房企合計135家，總營(yíng)業(yè)收入達4675億元，總利潤為835億元，行業(yè)利潤率只有17.9%，凈利潤率只有13%。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率在2013年上半年為19.2%，2012年同期則為21.3%，近年來(lái)出現了持續下滑。
分析人士認為，樓市調控政策擠出了相當部分的投資需求，是導致房地產(chǎn)業(yè)利潤率下滑的主因。從事數據研發(fā)的中金標準數據公司總經(jīng)理郝文嘉說(shuō)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)不斷攀升，在購房者消費及投資能力與房?jì)r(jià)相比不斷下降的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格暴利上漲趨勢已經(jīng)開(kāi)始衰減。該機構監測的數據顯示，近3年來(lái)，全國82個(gè)城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢。
成本提高、開(kāi)發(fā)周期縮短也在壓縮該行業(yè)的利潤率。據悉，在房地產(chǎn)業(yè)的各項成本中，占據大部分比重的土地成本提升最快，企業(yè)拿地難度加大，在制約房企的開(kāi)發(fā)規模和利潤率。此外，近幾年人力資源和資金成本也大幅攀升。
近日全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟執行主席顧云昌在“第五屆地產(chǎn)中國論壇”上表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到分化時(shí)代，除不同城市之間的分化外，企業(yè)也在分化。即品牌公司正在做大做強，集中度越來(lái)越高，不少中小企業(yè)被淘汰或兼并，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入資源整合的時(shí)代。
蘭德咨詢(xún)發(fā)布的報告稱(chēng)，2013年房企關(guān)鍵詞是利潤攤薄、競爭加劇、洗牌加快。2013至2015年間，至少將有30%的房企出局，其中主要是中小企業(yè)。
專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品出現分化，即產(chǎn)品更加細分并具有差異化特征。如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等產(chǎn)品類(lèi)型，已吸引越來(lái)越多的資金投入。這種差異化競爭的結果，一方面促進(jìn)了產(chǎn)品品質(zhì)升級，同時(shí)使產(chǎn)品從物質(zhì)產(chǎn)品向服務(wù)產(chǎn)品轉變。
龍頭房企謀劃轉型
面對利潤攤薄的形勢，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)頻繁在產(chǎn)品線(xiàn)上做出調整，今年的動(dòng)作尤其大。
從2012年開(kāi)始，世茂地產(chǎn)就嘗試轉型。在保持高質(zhì)量豪宅開(kāi)發(fā)能力的基礎上，世茂逐步增加針對城市青年群體基本住房需求和首次改善需求產(chǎn)品的比例，將產(chǎn)品線(xiàn)從高端擴充至“中高端”，增強了盈利能力。
今年年初，世茂成立戰略資源部，主要目標是做跨界資源整合。按照世茂集團副總裁蔡雪梅的說(shuō)法，未來(lái)公司將不再局限于單一的業(yè)務(wù)，如蓋房子、做花園、做園林、賣(mài)房子，世茂的下一步發(fā)展目標是做“城市進(jìn)化的先行者”。
蔡雪梅認為，靠土地盈利的模式已經(jīng)難以為繼，未來(lái)的商業(yè)模式必須調整。據悉，世茂旗下業(yè)務(wù)已經(jīng)涵蓋了住宅、商業(yè)、酒店、旅居等。蔡雪梅表示，住宅和商業(yè)占比最大，達到60%-70%;其次是旅居地產(chǎn)占到20%，產(chǎn)業(yè)集群占10%。至于如何調整，世茂尚未做出具體的定位，但旅居地產(chǎn)肯定是公司下一步要拓展的新領(lǐng)域。
星河灣則在本月推出“第一居所計劃”，即無(wú)論是高端住宅還是剛需產(chǎn)品，都在品質(zhì)上盡力滿(mǎn)足不同人群對房屋的宜居要求。同時(shí)，根據家庭結構和生活方式的變化，星河灣除了對原有250-350平方米經(jīng)典戶(hù)型優(yōu)化，還將增加120-150平方米的戶(hù)型，擴充產(chǎn)品線(xiàn)。
另外兩家龍頭房企的動(dòng)作更引人注目。萬(wàn)科的首個(gè)商業(yè)綜合體項目“金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)”于12月24日開(kāi)業(yè)，其社區食堂和生活廣場(chǎng)產(chǎn)品也在今年面世。按照萬(wàn)科集團副總裁毛大慶的說(shuō)法，這是萬(wàn)科在“城市配套服務(wù)商”定位下的三條產(chǎn)品線(xiàn)。
“未來(lái)的北京萬(wàn)科，會(huì )有一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)結構，有商業(yè)、有酒店、有住宅、有寫(xiě)字樓，還有很多意想不到的東西�！泵髴c表示，明年萬(wàn)科將進(jìn)一步拓展社區養老。
保利地產(chǎn)近日宣布，將全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國養老模式。作為戰略轉型升級的一部分，保利將在未來(lái)十年打造50個(gè)養老機構。
分析人士認為，房地產(chǎn)企業(yè)的此輪調整，主要體現在對產(chǎn)品線(xiàn)的擴充、實(shí)現產(chǎn)品的多元化，這種調整主要基于對市場(chǎng)環(huán)境變化的考量，可能成為未來(lái)的大趨勢。顧云昌認為，在未來(lái)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，產(chǎn)品創(chuàng )新能力和資源整合能力將十分重要，因為房地產(chǎn)涉及面很寬，還有不小的增長(cháng)空間。
改革+估值修復
明年地產(chǎn)股反彈行情可期
從年初的持續上攻，再到年末的弱勢回調，2013年地產(chǎn)板塊的市場(chǎng)表現跌宕起伏。近期地產(chǎn)股表現疲弱，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數持續下挫，資本市場(chǎng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀(guān)情緒蔓延。分析人士表示，展望2014年，地產(chǎn)板塊遠沒(méi)有部分投資者想像的那么悲觀(guān)，改革行情疊加估值修復有望推動(dòng)地產(chǎn)股展開(kāi)反彈行情。
2013年先揚后抑
回顧2013年，地產(chǎn)股走勢可謂跌宕起伏。從2012年末申萬(wàn)房地產(chǎn)指數反彈開(kāi)始，這一波反彈行情一直延續到2013年上半年，在此期間，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數一直處在相對高位。板塊成分股中，萬(wàn)科A上半年累計上漲20.29%，金地集團上半年累計上漲10.40%，指數權重股的大幅反彈為地產(chǎn)指數提供了強力支撐。
分析人士表示，上半年房地產(chǎn)行業(yè)的基本面向好，房企積極推盤(pán)疊加房?jì)r(jià)上漲，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jì)大幅增長(cháng)支撐了上半年地產(chǎn)股反彈。半年報顯示，上半年保利地產(chǎn)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入305.44億元，同比增長(cháng)51.34%;實(shí)現歸屬于母公司凈利潤34.07億元，同比增長(cháng)35.7%。而中報披露的1143億元預收款則意味著(zhù)，保利地產(chǎn)已經(jīng)鎖定下半年的業(yè)績(jì)增長(cháng);萬(wàn)科A今年上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入413.9億元，同比增長(cháng)34.7%。四大地產(chǎn)龍頭中，除金地集團業(yè)績(jì)不佳外，均實(shí)現業(yè)績(jì)突破。
進(jìn)入下半年，地產(chǎn)股則遭到投資者的拋棄，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數大幅回調，期間累計下跌17.41%，板塊中的龍頭地產(chǎn)股也踏上了漫漫回調路。下半年萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團分別下跌34.89%、30.24%、34.89%和21.38%。分析人士表示，進(jìn)入下半年，地產(chǎn)調控未見(jiàn)松動(dòng)，房產(chǎn)稅呼聲不時(shí)響起，受政策面的影響，地產(chǎn)股整體表現萎靡。此外，下半年主題投資大行其道，圍繞改革紅利這條主線(xiàn)的概念股受到資金熱捧，資金無(wú)暇關(guān)注地產(chǎn)股的表現。
2014年估值修復可期
在經(jīng)歷了2013年跌宕起伏的市場(chǎng)行情后，2014年地產(chǎn)板塊遠沒(méi)有部分投資者想像的那么悲觀(guān)，考慮到城鎮化加速、二胎政策有望逐步放開(kāi)，地產(chǎn)行業(yè)的需求端增長(cháng)可期。此外，經(jīng)過(guò)連續下跌后，部分地產(chǎn)股的估值已在低位，短期有估值修復的需求。
進(jìn)入12月，地產(chǎn)股呈現加速下跌的趨勢，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數累計下跌7.64%，期間更是出現6連陰的極弱行情。值得注意的是，經(jīng)過(guò)連續下跌地產(chǎn)股的市盈率已經(jīng)降至11.3倍的歷史相對低位。分析人士表示，2014年房企基本面是穩定的。即便由于2013年高基數原因，2014年增速有所回落，但整個(gè)行業(yè)的高點(diǎn)可能尚未來(lái)臨，預計部分地產(chǎn)股的業(yè)績(jì)依然向好。在此背景下，地產(chǎn)股在2013年大幅下挫后，在2014年有望迎來(lái)估值修復行情。
2014年的關(guān)鍵詞是“改革”，改革春風(fēng)同樣會(huì )吹入地產(chǎn)板塊。國泰君安證券指出，首先，房地產(chǎn)的核心需求是“人”，二胎政策放開(kāi)預計能帶來(lái)年10%-30%的增量住房需求。其次，近期城鎮化工作會(huì )議的召開(kāi)意義重大，以人為核心的城鎮化將推動(dòng)房地產(chǎn)需求增長(cháng)。從人口流入角度來(lái)看，大都市圈及其周邊衛星城市、二三線(xiàn)中心城市逐漸形成的城市帶最具潛力。再次，土地改革將讓擁有一線(xiàn)城市非住宅用地企業(yè)的價(jià)值大幅提升，也將帶來(lái)行業(yè)利潤、規模加速回升。最后，國企改革將給房地產(chǎn)行業(yè)打開(kāi)巨大的想象空間。房地產(chǎn)行業(yè)當前共有上市國企55家，推動(dòng)國企改革對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大，房地產(chǎn)行業(yè)中的國企有望受到資金熱捧�？傮w看，改革行情疊加估值修復有望推動(dòng)地產(chǎn)股在2014年出現反彈。