2013年剩下的日子已屈指可數，但這一年來(lái)，北京樓市這一曲高亢激昂的歌卻還意猶未盡，反而在最后一小節開(kāi)秀花腔：土地拖長(cháng)音、成交飆高音、推盤(pán)加入裝飾音……這一支將如何收尾?2014的北京樓市又將譜出什么樂(lè )章?
宅地成交大縮水 明年1月有望重振
11月，北京土地市場(chǎng)創(chuàng )下“兩高”——其一是成交量。當月共有34宗土地成功交易，土地出讓收入為396.98億元，為自2007年以來(lái)除2010年12月外的單月次高水平。其中包含住宅類(lèi)土地18宗，累計規劃建筑面積315.59萬(wàn)平米，是2011年以來(lái)的新高。許是“用力過(guò)猛”，12月的土地市場(chǎng)明顯露出“疲態(tài)”：12月24日，本年度北京的最后4塊土地花落各家。至此，12月北京土地市場(chǎng)共成交12宗地塊，其中住宅地塊占一半，共137.34萬(wàn)平方米，環(huán)比上月分別下降了66.7%和56.5%。
回溯過(guò)去兩年的同期宅地出讓量，可發(fā)現今年12月的住宅用地并不比往年少，可說(shuō)基本持平(2011、2012年12月的住宅用地成交量分別是9宗和6宗)。但亞豪機構副總經(jīng)理高姍分認為，目前房企對土地仍處“饑渴”狀態(tài)。她分析：今年銷(xiāo)售市場(chǎng)整體呈現的上揚趨勢，讓房企的現金流驟然粗猛;而庫存卻日益瘦削，各房企補倉意愿強烈，對土地的渴求程度達到頂點(diǎn)。另外，自住型商品房的推出也直接且極大地沖擊了土地市場(chǎng)：純商品住宅數量和面積不斷受到擠壓，地價(jià)也在競爭中被“爆炒”得外焦里嫩。以上各因素都使得開(kāi)發(fā)商們在拿地上受制重重、十分被動(dòng)，只能但凡有地推出，就挺胸壯膽沖上去“拼了”。
雖然今年政府在推地上不遺余力，甚至超額完成了住宅用地供應計劃。但從2010年起連續三年的土地供應缺口，及房企“回流”一線(xiàn)城市的大潮，都令北京住宅用地持續處于“供不上”的狀況。而根據北京市土地儲備整理中心官網(wǎng)顯示：目前正在交易中的經(jīng)營(yíng)性用地尚有22宗，大部分將于2014年1月成交，其中住宅地塊13宗，規劃建筑面積達244萬(wàn)平方米。
高姍判斷：三中全會(huì )對于未來(lái)調控“市場(chǎng)化”的定調，預示了明年北京仍將保持較大的供地力度，以通過(guò)增量“面粉”，穩定面包的價(jià)格及人們對面包不夠的恐慌。而來(lái)年伊始，就有包括東壩、百子灣幾宗自住型商品房熱門(mén)地塊開(kāi)標。以點(diǎn)帶面，預計明年的土地市場(chǎng)又將是個(gè)豐收年。
收官月再度“翹尾” 自住型商品房短期內作用有限
據亞豪機構統計顯示：截至12月24日，本月北京全市商品住宅共實(shí)現成交9484套、面積95.66萬(wàn)平方米，還有一周才結束12月，但相比11月全月，兩數據已分別上漲了29%和22%。若按12月前24天日均395套的成交量計算，本月全月成交有望突破1.2萬(wàn)套，成為繼今年3月和9月后，今年第三個(gè)月度成交小高峰。
高姍表示：12月成交量的“翹尾”實(shí)際是“前人栽樹(shù)后人乘涼”，得益于11月共有25個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，8000多套實(shí)際房源，是今年供量最多的一個(gè)月份。由于成交的滯后性，才都顯現在12月。
而被業(yè)內人士一直寄予厚望能平抑房?jì)r(jià)的自住型商品房，雖然無(wú)論在土地出讓還是房屋申購步驟上都效率很高，但項目運作周期在一定時(shí)間內，因此至少在明年下半年以前，都無(wú)法對當前實(shí)際購房需求形成有效分流。而在地價(jià)的熱傳導效應下，當前房?jì)r(jià)上漲預期仍較為強烈，購房需求仍前仆后繼地涌入市場(chǎng)。在這股勁頭下，2013年北京樓市以高位收官幾成定局。
12月商住、改善樓盤(pán)搶得主力旗 明年純商品房市場(chǎng)或增更多“高大上”
本月，盡管不乏亦莊金茂悅、首創(chuàng )伊林郡、領(lǐng)秀·翡翠山等一些熱銷(xiāo)樓盤(pán)，但畢竟已是年終歲尾，整體市場(chǎng)在推盤(pán)上明顯開(kāi)始“收功”。亞豪機構數據顯示：截至12月24日，北京樓市共有17個(gè)項目入市，本周末還將有旭輝·御錦、長(cháng)陽(yáng)光合作用、珠江四季悅城等樓盤(pán)計劃入市，預計全月開(kāi)盤(pán)項目個(gè)數將在20個(gè)左右，新增供量5000余套，或將是今年下半年以來(lái)月度推盤(pán)量最少的一個(gè)月份。
分析本月開(kāi)盤(pán)項目的類(lèi)型，記者發(fā)現中高端項目及商住項目的總占比居然達到了75%!中高端改善項目多為單價(jià)在3.5—4萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)，包括中信府世家、中海金石公館、亦莊金茂悅、金第萬(wàn)科·金域東郡、北京城建·海梓府等;都聰明定價(jià)于4萬(wàn)元限價(jià)線(xiàn)下，以比其他競品搶得入市先機。
商住項目則獨領(lǐng)25%的風(fēng)騷，遠高于今年前11個(gè)月16%的平均占比率。何時(shí)賣(mài)都是良時(shí)的剛需項目，在今年已然賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，所以暫停推盤(pán)坐待過(guò)年。而商住及中高端項目則正好見(jiàn)縫插針地在這時(shí)填進(jìn)市場(chǎng)占位。另外，剛需項目年底供應的斷檔，也是促使部分剛需“移情”商住項目的因素之一，而商住項目還具不限購的優(yōu)勢身份，因此也更容易通過(guò)較高的售價(jià)來(lái)沖刺一下年終業(yè)績(jì)。
高姍認為：時(shí)時(shí)懸在中國房企頭上的政策劍，令他們練就了反應快速、應對機敏的本事。未來(lái)的住宅市場(chǎng)，將以自住型商品房的規�；l(fā)展，和純商品房的集約化發(fā)展為兩個(gè)主力方向。在今明兩年7萬(wàn)套自住型商品房的“大軍壓境”威脅下，明年房企對于剛需產(chǎn)品的供應或將再提速。而與自住商品房“搭售”的純商品房地塊與公建地塊，或將更多衍化成為高端產(chǎn)品及商住項目，成為房企提升利潤的砝碼，并成為未來(lái)純商品住宅市場(chǎng)的主力供應產(chǎn)品。