記者 毛思倩 攝

    新年伊始，地產(chǎn)股遭到當頭一棒。A股市場(chǎng)地產(chǎn)板塊迎來(lái)了連續16個(gè)交易日的下跌。但有目共睹的是2013年房地產(chǎn)行業(yè)“漲”聲一片。
　　業(yè)內人士認為，地產(chǎn)股的走勢，代表了市場(chǎng)對于未來(lái)房?jì)r(jià)和房企運營(yíng)情況的預期，而地產(chǎn)股的跌跌不休也正是顯示出，在宏觀(guān)政策不明朗的背景下，市場(chǎng)人士對未來(lái)的房地產(chǎn)并不看好。

　　營(yíng)銷(xiāo)利潤雙升　股價(jià)暴跌

　　2013年房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jì)不斷被刷新。價(jià)格方面，百城價(jià)格指數環(huán)比連續19個(gè)月上漲，全年累計上漲11.44%，同比連續13個(gè)月上漲，漲幅擴大至11.51%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳漲幅同比紛紛超20%。成交方面，據統計局公布數據顯示，去年1-11月，全國商品房銷(xiāo)售金額69946億元，同比增長(cháng)31%，而50強房企銷(xiāo)售總額達到21355億元，同比增長(cháng)36%，增幅超過(guò)全國水平。
　　但與全行業(yè)傲人業(yè)績(jì)不同的是，證券市場(chǎng)中，地產(chǎn)股的表現卻不盡如人意，跑輸大盤(pán)8個(gè)百分點(diǎn)，“招保萬(wàn)金”四大房企股價(jià)無(wú)一例外全年負增長(cháng)，與企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)形成了鮮明對比。
　　地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科最新銷(xiāo)售業(yè)績(jì)顯示，2013全年，萬(wàn)科累計實(shí)現銷(xiāo)售面積1489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1709.4億元，同比分別增長(cháng)15.0%和21.0%，銷(xiāo)售金額再度刷新行業(yè)紀錄，但其2013年股價(jià)跌幅達19.37%。保利地產(chǎn)以同比增長(cháng)34%的923.3億的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)提交2013年的答卷，但其股價(jià)在2013年跌幅卻高達38.2%。招商、金地同樣如此，跌幅分別達29.75%和3.68%。
　　然而跌勢似乎并未結束。業(yè)內人士表示，資本市場(chǎng)對房企的業(yè)績(jì)并不買(mǎi)賬。地產(chǎn)股的走勢不僅是房地產(chǎn)上市公司當季業(yè)績(jì)的體現，更代表了市場(chǎng)投資者對于未來(lái)房?jì)r(jià)和房企運營(yíng)情況的預期。例如，2012年雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)并不好，但股市房地產(chǎn)版塊卻大幅上揚，而2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然暴漲，房地產(chǎn)上市公司卻迎來(lái)了“逆向指標”。
　　的確，以2012年12月15日至2013年1月15日為節選，房地產(chǎn)(申萬(wàn))指數累計拉出11根陽(yáng)線(xiàn)，整體上漲9.49%；與其對應的2013年12月15日至2014年1月15日，房地產(chǎn)(申萬(wàn))指數則大幅下挫13.25%。
　　上述人士表示，目前市場(chǎng)長(cháng)短期悲觀(guān)情緒疊加，長(cháng)期擔憂(yōu)的是行業(yè)大周期拐點(diǎn)到來(lái)，短期擔心2014年需求不振以及高地價(jià)對盈利擠壓。在長(cháng)效機制等調控收緊預期下，2014年房地產(chǎn)行業(yè)可能降溫。

　　長(cháng)效機制、資金緊張壓迫房?jì)r(jià)預期

　　事實(shí)上，宏觀(guān)調控、資金收緊等影響房地產(chǎn)行業(yè)走向的要素變量已有跡可尋，房企也在提前應對。宏觀(guān)政策方面，由于限貸限購等行政手段多次運用后不見(jiàn)效果，不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制在2014年出臺的預期加強。
　　近日，在2014年全國國土資源工作會(huì )上，國土資源部副部長(cháng)徐德明表示，國土部將盡快協(xié)調有關(guān)部門(mén)，建立部際聯(lián)席會(huì )議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局并出臺不動(dòng)產(chǎn)統一登記條例，為全面開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統一登記提供法規依據。
　　此外，對房地產(chǎn)市場(chǎng)起決定性作用的資金面也面臨著(zhù)退出QE3、貸款收緊等重要變數。也正因為此，僅2014年新年首周，就有超10家房企未雨綢繆，發(fā)布海外融資計劃，以備不時(shí)之需。
　　1月6日，恒基兆業(yè)公布，公司一間全資附屬公司作為借款人與一組銀團訂立一份定期及循環(huán)信貸協(xié)議。據此，恒基兆業(yè)地產(chǎn)將獲得最多138億港元的4年期信貸、5年期信貸以及循環(huán)信貸。
　　1月7日廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，發(fā)行人兆運有限公司將發(fā)行2019年到期的10億美元8.5%優(yōu)先票據。佳兆業(yè)集團控股有限公司發(fā)布公告表示，額外發(fā)行于2018年到期之2.5億美元8.875厘優(yōu)先票據。
　　1月9日，有報道稱(chēng)，龍湖地產(chǎn)有限公司正在尋求一筆30億港元(合3.87億美元)的5年期貸款。
　　1月10日，勒泰控股宣布，完成發(fā)行本金額為5.50億港元、于2017年到期的可換股債券。中國奧園地產(chǎn)集團股份有限公司發(fā)布公告，公司及附屬公司擔保人與瑞銀、農銀國際及海通國際就發(fā)行于2019年到期之3億美元11.25%優(yōu)先票據訂立購買(mǎi)協(xié)議。合景泰富地產(chǎn)公布了20億港元(2.58億美元)3年分期償付貸款案具體情況，利率為較Hibor或Libor加碼429個(gè)基點(diǎn)，貸款平均年限約為2.55年。五洲國際額外發(fā)行于2018年到期之1億美元13.75%優(yōu)先票據。
　　對此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，新年伊始，已有超10家房企發(fā)布融資額超300億人民幣的海外融資計劃或意向計劃。
　　張大偉認為，雖然2013年度房企銷(xiāo)售樂(lè )觀(guān)，但是QE3退出、土地價(jià)值不斷上升、競爭白熱化的背景下，國內資金面全年趨緊已經(jīng)成為定局，因此，各家房企比往年更關(guān)注資金。

　　“面粉”漲價(jià)蠶食房企利潤

　　此外，隨著(zhù)土地成本的不斷提升，房企利潤不斷被分食。中原地產(chǎn)研究中心最新數據顯示，截至目前，一線(xiàn)城市土地出讓金同比集體暴漲，北上廣深4大城市2013年合計土地出讓金達5014億元，相比2012年全年的2005億元，上漲幅度達到150%，上海更是創(chuàng )造單一城市2000億元的年度土地出讓金歷史紀錄。
　　而上市房企財報則顯示，2013年前三季度，132家房企實(shí)現營(yíng)業(yè)收入3954億元，同比上漲36.9%。凈利潤達到443億元，同比上漲24.6%。但2013年第三季度的凈利潤率僅為9.1%。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，從2013年前三季度營(yíng)業(yè)收入和凈利潤的漲幅來(lái)看，凈利潤漲幅遠低于營(yíng)業(yè)收入，房企的增收并未帶來(lái)凈利潤的同比變化。
　　也正因為此，在“面粉”不斷上漲的背景下，利潤攤薄成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現狀。
　　業(yè)內人士表示，2013年至今的地產(chǎn)股走勢代表了市場(chǎng)對2014年房?jì)r(jià)和房企運營(yíng)情況的預期。而2014年年初市場(chǎng)溫度的悄然下降，不知是早春前的短暫寒流，還是預示著(zhù)一個(gè)漫長(cháng)冬季的開(kāi)始——這些都得由時(shí)間去印證。